为您·我做到                                               四川中原市场研究中心/2012/07/09
    
     
     
     
     
     
     
    中原地产周刊
    2012.07.02-2012.07. 08
     
     
     
     
     
     
     
     
    
     
    四川中原物业顾问有限公司
    市场研究中心
    

     
     
    一周时评
    土地市场
    一手商品住宅市场
    二手商品住宅市场
    重点项目最新动态
    一周小结、预测
    附1：房地产行业动态
    附2：土地公告、成交信息
    
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    一周时评

    ?      郊县区房产市场下半年趋活跃 后市看好
    随着城市的进一步发展，成都市主城区内可以用于新建的土地越来越少，住宅市场重心向郊区偏移的现象越来越明显。成都周边几大郊县凭借离主城区较近、不在限购范围、居住环境较好、价格相对便宜、交通便利等优势越来越多的吸引了购房者进入，其中尤其以双流、郫县、新都三郊县表现最为突出。上半年限购的基本政策尚未出现改变，但支持刚需、利率下调等因素使得市场环境有明显的改善。市场在经历了去年的严寒之后，今年上半年有所企稳。各郊县并不在限购之列，若向好的势头能够保持，下半年势必将会吸引更多的客户入场，各郊县仍将有较好的表现。
    同时可以看到的是在主城区日趋饱和的同时，政府发展策略也以向外扩张为主导。郊县受政策利好十分明显。如今年初政府出台推动“北改”的政策，由于火车站、商品市场等因素，城北居住环境一直较差，该区域的吸引力也显著的地于成都其他区域。针对北边发展相对落后，政府也出台了一系列推动措施，年初就提出了“北改”，而此后该区域内一些刚需盘表现十分抢眼，而新都区正位于成都北边，区域内大丰板块与主城区相连，有北新干道穿过，未来地铁3号线在该区域也有站点，同时受北改利好的影响，该板块成交十分活跃。同时，随着天府新区规划的提出，双流、龙泉等区域未来前景也有很好的预期，随着基础设施及交通条件的进一步完善，势必将会有更多的购房者进入这些区域。
    自限购实行一年多以来，不管是开发商还是购房者对市场都有了更多的适应，预计下半年市场将在现有水平上平稳运行，甚至出现一定幅度的走高。而就成都主城区来看，主战场基本已处于三环一带，与郊区市场更加接近，对郊区市场的带动作用也越来越强烈，下半年郊区市场将跟随着整个市场向上爬行。
    
-2-
    土地市场

    土地市场本周暂时终止了之前的活跃势头，出现了暂时性的回落。本周供应方面无论是主城区还是郊县均沉寂。成交方面，仅郊县有四宗土地成交，而主城区一宗土地因故终止拍卖。值得一提的是，这宗因故终止拍卖的土地位于青羊区大庆路，属于城中心繁华地段，有着较高的关注度，但是最终因故终止拍卖，主要还是因为5200元的起拍楼面地价超过了竞购者们的心理预期，由此也可以反映出开发商们拿地越来越趋于理性。虽然这周土地市场相对冷清，但鉴于目前土地市场上还有多宗已经公告的优质地块，预期后期土地市场将会有所反弹，继续之前的较为火热的趋势。
    l  主城区土地供应成交信息
    供应方面：本周主城区供应陷入沉寂。成交方面：本周主城区成交陷入沉寂，仅一宗土地因故终止拍卖。
    主城区供应：本周主城区暂无供应
    主城区成交：本周主城区暂无成交（详见附2表4）
    l  郊县区土地供应成交信息
    供应方面：本周郊县供应陷入沉寂。成交方面：本周郊县成交了4宗土地，分别位于新津，龙泉，郫县。值得一提是拿下新津县花源镇两宗土地的北大资源集团，是北大方正集团旗下专门从事房地产开发，商业地产运营、物业经营管理的综合性集团。此次拿地也是他们第一次进入成都房地产市场，他们的进入也会使得市场竞争在未来更加的激烈。
    郊县区供应：本周郊县暂无供应
    郊县区成交：本周郊县区出让4宗国有建设用地使用权，净地面积共计366.29亩，约合24.42万平方米，可建面积约67.55万平方米。（详见附2表5）
    
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    一手商品住宅市场
     

    据房管局数据显示，本周主城区有9个住宅项目领取预售许可证，较上周增加1个。
    本周主城区商品住宅供应1659套，供应面积为15.2万平方米，供应套数环比下降30.1%，供应面积环比下降24.6%。（注：本文供应量参考本周取得预售证项目，所以与实际供应项目可能存在误差）。本周成都主城区供应共11个预售证，其中9个为住宅项目预售证。本周一手住宅供应量小幅波动，下滑趋势明显。由于夏季为传统淡季，在某种程度上开发商对市场保持观望的态度，所以后期并不排除房企在资金压力下供应集中放量的现象，很有可能增加住宅供应量，并且仍然以刚需为主。
    图 1：主城区商品住宅供应走势图
    
    数据来源:成都市房管局（注：由于官网数据缺失，部分项目未剔除商业部分）
    表1：新增住宅预售项目

    数据来源:成都市房管局。注：二环内为城中
    ?      城南供应依然占持续在高位
    本周各方位供应出现东、南、西三足鼎力的局面，虽然城南相比与上周供应量有所下滑，但是仍然是主力军，本周城南供应696套，环比下滑31.6%。城东打破上周无供应状态，本周供应607套，城中方位在前几个星期放量一次后继续保持沉寂。
    图 2：各方位新增供应概况
    
    数据来源:成都市房管局。注：二环内为城中
    图 3：各板块新增供应概况
    
    数据来源:成都市房管局
    ?      各行政区供应量均有所跌
    本周各行政区中，除成华区和金牛区其他行政区均有供应。武侯区和锦江区均不再沉寂在本周略有供应；而一直持续有供应量的高新区和青羊区本周供应量却都是有所下滑，高新区本周供应741套，环比下跌39.3%，青羊区本周供应260套，环比下跌46.6%。
    图 4：各行政区新增供应概况
    
    数据来源:成都市房管局
     
     

    据房管局数据显示，本周主城区商品住宅共成交2282套，成交面积为21.48万平方米，成交套数环比上涨97.23%，成交面积环比上涨93.51%. 进入淡季之后商品房成交量本应趋于平稳，但本周出现反弹，原因或如下。第一，上周央行再次降息，这个利好信息或继续促进了成交。第二，各种利好的信息继续发酵，使得房价在媒体舆论中有抬头的趋势，对购房者“卖涨不卖跌”的心理起到了逼单下单的作用，于是购房者们纷纷出手成交。预计后期总体成交趋势将趋于平稳，但偶尔出现波动也属正常现象。
    图5：主城区商品住宅成交概况
    
    数据来源：成都市房管局
    ?      各行政区成交量纷纷下跌
    本周各行政区中，各行政区成交量都纷纷上涨。其中武侯区上升幅度最大，本周成交356套，环比上涨157.97%，成交量最高的区域为高新区，在本周共成交632套，环比上涨48.71%。
    图 6：各行政区商品住宅成交套数
    数据来源：成都市房管局
    表 2：主城区各行政区商品住宅成交量波动概况

      数据来源：成都市房管局
    ?      成交均价为8375元/平米
    据中原数据库统计信息显示，本周成都主城区成交均价为8375元/平方米。
    图 7：主城区成交单价走势图（元/平米）