目  录
     
    第一部分：资格审查文件
    第二部分：投标方案（专业技术标）
    一、市场初步调查分析，含区域市场现状及未来走势预测               3
    （一）2008年深圳写字楼市场回顾               3
    （二）2008年第四季度深圳写字楼市场低迷               3
    （三）深圳市南山科技园各片区写字楼市场调研分析              4
    （四）2009年3月深圳高新区写字楼调查总结               11
    二、项目产品分析，产品租赁市场定位建议               14
        （一）项目理解               14
    （二）项目之SWOT分析               18
    （三）项目风险评估               20
    （四）客户访谈分析               20
    （五）定位的再调整               21
    （六）项目改造调整建议               21
    三、租赁均价，含最低均价、最高均价及市场比照均价（分写字楼、商业、厨房与餐厅、车位，写字楼还要分楼层、朝向）建议               22
    （一）定价策略              22
    （二）客观因素               24
    （三）财务预算              24
    四、项目招商方案（包括策略方案、楼层分区分单元调整建议、适宜开始推广时间、自身营销网络、现场包装、推广费用预测等）               25
    （一）营销推广的思想和原则               25
    （二）我公司专业的市场调研分析平台              26
    （三）与高新区软件园的紧密合作              27
    （四）项目推广、招商策略               27
    五、招租、招商安排与进度控制              39
    （一）招商总监实施进度控制应明确目标，采取综合性措施对进度实施全面的控制              39
    （二）具体招商招租进度安排及计划表               40
    （三）现场管理                42
    六、半月报表管理               45
    （一）总则               45
    （二）管理内容与要求               46
    七、代理项目部组织、框架与管理              46
    （一）招商项目组               46
    （二）组织框架               47
    （三）专业技术支持               47
    （四）招商专员               47
    八、人员培训办法与内容               48
    （一）招商百问               48
    （二）洽谈技巧               49
    （三）标准流程               50
    （四）专业礼仪               50
     （五）开发客户的方法              51
    九、投标人的代理服务优势阐述、承诺               51
    （一）实力与背景               52
    （二）经验与优势               53
    （三）服务承诺               55
    十、客户入驻配合与后期经营管理               57
    （一）管理措施               57
    （二）客户关系的维护               58
    （三）VIP客户的维护               60
    第三部分：商务标（报价及代理合同样稿）              67
     
       
     
    第二部分：投标方案（专业技术标）
     
    一、市场初步调查分析，含区域市场现状及未来走势预测
    （一）2008年深圳写字楼市场回顾
        回顾2008年，中国经济在金融风暴的大背景下仍保持较高的增长。据统计数据显示，全年GDP增长为9％，该数字仍远远超过其他新兴经济体。为保持经济稳定增长，中国在年内已五次降息，并且推出4万亿元的投资计划。预计2009年中国经济增长将受到一定影响，但得益于良好的经济基本面加上政府的积极措施，中国经济中长期发展前景仍然看好。
    深圳物业市场在2008年步入调整期。豪宅市场供应放大，价格及租金调整幅度加剧。写字楼市场供应充足，需求受到经济形势的影响有所下降。优质零售物业市场表现依然活跃，主要购物中心的空置率在2008年继续缩减，租金亦有小幅增长。工业物业市场亦表现相对平稳，工业设施租金在年内稳定增长。
    （二）2008年第四季度深圳写字楼市场低迷
    回顾2008年，上半年，深圳优质写字楼市场延续前一年的良好态势，但转折点出现于第四季度，受金融风暴的影响，写字楼租赁市场从前三季度的稳定上扬转变为停滞-徘徊-低迷，这种低迷的状况预计将持续至2009年上半年。造成字楼市场低迷主要有几大原因：
    ?      不少原计划扩张或搬迁的企业都取消或者推迟了写字楼租赁计划，令写字楼需求比上半年大幅缩减；
    ?      个别受金融风暴冲击的企业，在签订租赁意向书后，因公司经营环境发生变化而退订； 
    ?      部分迫切寻租办公地的企业尽管经营还未受到影响，出于谨慎考虑而加强了对预算的控制，希望租到更平价的单位而迟迟不出手；
    ?      外贸、金融等受灾严重的企业，因经营不善无力续租而搬离。
    （三）深圳市南山科技园各片区写字楼市场调研分析
    1、南区
    （1）片区写字楼市场基本情况：
    深南大道沿线，写字楼林立，商家汇集，科技氛围浓厚，是科技园优势企业聚集地。本次调查的物业包括中国科技研发开发院、德赛工业大厦、创维大厦、九洲电器、TCL大厦、中兴大厦、飞亚达大厦等。
     
    （2）片区写字楼调查汇总表

名称	思创科技大厦	创维大厦	TCL大厦					飞亚达科技大厦	九洲电器大厦
物业类型
位置交通	深圳高新技术产业园区南区高新南一路	南山区科技园南一道	南山区高新科技园南一路			南山高新区南一道			深圳市南山区高新科技园南区科技南12路
物业所属	思创集团	创维集团	深圳市宇阳科技发展有限公司	深圳飞亚达有限公司					深圳九洲电器有限公司
管理单位	思创大厦管理部	深圳创维物业发展有限公司	科技园物业管理有限公司	深圳中航物业有限公司					九洲电器公司管理部
层数	6层	16层	7层	20层					9层
实用率	65％	68％	65～68%	70％					租赁面积按实用面积结算
户形面积	700～1400m2	250～1200m2	900~1300m2	全层215m2					200～3000M2
租金	85全包	80～90/m2	75/m2	60～65/M2					75～80/m2
管理费		含于租金	10/m2	10/m2					9/m2
空置率	25％	10%	10%	6％					6%
周边配套	餐饮、金融行业、休闲娱乐、医疗卫生、综合商场等	餐饮、金融行业、休闲娱乐、医疗卫生、综合商场等	餐饮、金融行业、休闲娱乐、医疗卫生、综合商场等	餐饮、金融行业、休闲娱乐、医疗卫生等					餐饮、金融行业、休闲娱乐、医疗卫生等
装修情况	现有旧装修，部分含家私	毛坯	毛坯	毛坯或已有旧装修					已有旧装修交付
中央空调	有，8小时中央空调     加班不提供	有，按流量计费	有，按流量计费	有，10～12/m2					有，整层租户按面积比例平摊
电梯	2部	4部	1部	三菱电梯					6部
停车费	220元/个	350/个	350元/个	400个     350元/个					地下330元/个     地上260元/个

     
    （3）片区调查总结：
    深南路一带依托成熟的商务氛围，能吸引不少高端客户聚集，其中尤以金融、高新科技以及提供专业服务的高端客户为主。纵观近几年南区主要高档写字楼的价格走势，继续保持稳步上扬的发展势头，价格坚挺。
    去年以来，南区又有多个全新的高端写字楼项目相继推出，引发高新区新一轮的商业投资潮，进一步拉动南区商圈配套走向完善。
    目前，在深南大道沿线和新城西部，已密集分布了成熟的办公大楼，其他在建楼盘也在如火如荼封顶放盘中，已完全呈现高新园中心的状态，租金和售价为高新区之最。
    而今年南区的写字楼全面推出，给中区、北区的写字楼市场带来了较大冲击，影响非常明显，不少写字楼空置率也呈上升趋势，租金下降的迹象较明显，撼动了持续几年的良好稳定的状态。
    南区新兴的几个写字楼物业，其定位都是地标建筑，对本区高科技氛围具有巩固作用，同时还可拉动本区和外区的写字楼需求。
    南区目前在租或在售的新兴写字楼配置完善，面积从120平方米至1600多平方米，商户的选择空间很大。
    而作为高新区的最新最有活力的南区，发展势头依旧良好，虽然受到金融危机的冲击，由调查数据显示：南区较早上市的写字楼租金依旧坚挺。而此区的软件产业园，形成更大的集聚效应。 
    2、中区
    （1）片区写字楼市场基本情况：
    本次调查的写字楼是研详科技大厦、国人大厦、深圳科技工业园、生产力大厦、维用大厦。
    （2） 片区写字楼调查汇总表

名称	研详科技大厦	国人大厦	深圳科技工业园	生产力大厦	维用科技大厦
物业类型