杭州小户型创新浅析
    第一篇：小户型创新背景浅析
    一、政策背景：
    2006年5月，国务院办公厅转发了九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。意见规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
    该政策出台的主要目的是调整住房供应结构，增加住房供应套数，稳定住房价格。众所周知，价格上涨过快主要是由供求失衡引起，所以调整住房供应结构，增加结构性供应，成为解决房价问题的关键。
    2008年10月22日，财政部发布《继续加大保障民生投入力度 切实解决低收入群众基本生活》的通知，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
    二、杭州市住宅发展规划
    住房建设总量目标规划。规划期内住房建设套数共约31.13－38.08万套，其中套型建筑面积小于90平方米的住房约26.84－32.29万套，约占85%。
    保障性住房建设目标：规划期内，具备开工条件的建筑面积约739万平方米，约11.29万套，套型建筑面积均小于90平方米。
    普通商品房建设目标：在规划期内，总出让商品住宅用地约1000－1350万平方米（约15000－20250亩），总建筑面积2000—2700万平方米，约19.84－26.79万套，其中套型建筑面积小于90平方米的住房约15.55－21万套。
    三、政策促使小户型创新：
    由于政策对大户型、高档住宅进行了控制，引导房地产商开发中小户型的普通住宅，小户型必将成为今后楼市的主力产品之一。
    而随着小户型产品的大规模涌入市场，竞争则迫在眉睫。
    一方面，紧缩的货币政策导致银根紧缩，对宏观调控政策的难以预计等原因，楼市不容乐观；另一方面，今年楼市小户型的巨大供应量，更加剧了市场竞争。
    工信房产总经理助理蔡华军认为，参照其他国家或城市房地产情况，香港和日本都是小户型产品为主，地少人多，资源稀缺，供求紧张，房价高涨，小户型成为购房者的必然选择。所以，在激烈的市场竞争下，想要占领市场，小户型设计创新成为必然之路，一场新的户型变革即将来临。
    随着竞争的日趋激烈，产品也将开始升级。以后的杭州楼市，原创小户型逐步取代“组合”、“改造”的小户型，更好地满足了特定的小户型消费群体对房屋功能布局、物业管理和服务等方面的需求。并且，产品特色越来越突出，目标人群越来越明晰，小户型将在竞争中升级。
     
    第二篇：小户型创新（“偷”面积）浅析
    一、何为“偷面积”。
    1、依据一：《建筑工程建筑面积计算规范》。
    偷法： 
    1-1、把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等）和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑台，飘窗等)的面积尽量的放大。
    1-2、复式户型，通过减少分摊，增加实惠，促进销售。
    2、依据二：杭州市规划局出台的《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》。规则规定，层高大于等于4.5米的住宅建筑，或层高大于等于4.8米的办公建筑，不论层内是否有隔层，在计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。
    偷法：
    巧妙地利用了规则里面的“跃层住宅、别墅等当起居厅（室）层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率”，变向继续进行LOFT开发。
    增加层高，一层产权两层实用。
    二、“偷面积”的几种常用方法。
    1、不计面积的
    1-1、凸窗(外飘窗)无限度外扩(凸窗高2.2米内)
    空间的延伸。
    1-2、落地凸窗(2.2米内)
    空间的延伸，实际窗地面与房间地面相同，变现类夹层实用面积。
    1-3、可局部拆卸内假凸窗
    增加一些储物空间或直接增加凸窗层高变成标准高。
    1-4、两层高以上的普通大露台
    增加使用面积但是不占用房间面积。
    1-5、两层高以上的内凹大露台或入户花园
    增加使用面积但不占用房间面积，可以加楼板变现更多实用面积。
    1-6、层高小于2.2米的地下室，半地下室空间
    增加辅助使用空间。
    1-7、双首层设计的”地下空间”
    增加辅助使用空间或变现更多实用面积。
    1-8、一楼庭院和楼顶的使用面积
    增加辅助使用空间。
    1-9、 超高内庭院
    可变现实用面积。
    1-10、室内层高2.2米以下的夹层，插层，技术层
    增加辅助使用面积。
    2、计半面积的
    2-1、一层普通大阳台，未封闭的阳台，挑廊。
    2-2、与房屋相连有上盖无柱的走廊。
    2-3、可以变房间的内阳台。
    2-4、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊。
    3、计一层面积的室内超高层
    3-1、室内4.0米以下
    增加空间体量和舒适度。
    3-2、室内4.4米－6米甚至更高
    增加空间体量还可加楼板变现使用面积。
    4、少分摊公共面积
    4-1、不计面积的公共面积（高层高，夹层等)
    减少公摊建筑面积，增加套内实用面积。
    4-2、计一半面积的公共面积(阳台形式等)
    减少公摊建筑面积，增加套内实用面积。
    4-3、模糊公共空间(装饰性园林建筑<不计面积>与入户大堂相连)
    增加入户大堂面积提高舒适度，客观上减少公摊面积，增加套内实用面积。
    三、“偷面积”惯用手法汇总。
    

     “偷面积”
    小手笔
    惯用手法
    高小于
    2.2米
    的落地
    凸窗
    高小于
    2.1米的
    落地大
    衣柜
    阳光房
    高小于
    2.1米的
    隐藏式
    衣柜
    高小于
    2.2米
    的可拆
    卸凸窗
    

     “偷面积”
    大手笔
    惯用手法
    两层高错
    层露台及
    两层高内
    凹大露台
    层高小2.2
    米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正负零
    以下的地下室和半地下室
     
    只计一层建
    筑面积的室
    内超高层
    两层高
    入户花园
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    

    惯用“偷面积”
    方法汇总
     
    不计算建筑
    面积的”偷”法
    计一半建筑
    面积的”偷”法
    

    计一半
    建筑面
    积的”偷”
    法
    未封闭
    的阳台
    可变成
    房间的
    内阳台
    一层普通
    大阳台
    

    不计算建
    筑面积的
    ”偷”法
     “偷面积”
    小手笔
    惯用手法
     “偷面积”
    大手笔
    惯用手法
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    四、利用凸窗“偷面积”。
    1、技巧：
    把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
    在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。
    这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。
    2、缺点：
    大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
    五、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁。
    1、技巧：
    开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。
    将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。
    2、缺点：
    拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    六、利用凸窗总结。
    1、优点：
    1-1、给业主带来实惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不计入建筑面积。
    1-2、通透的室内空间：凸窗房的室内采光效果好。
    1-3、美观的建筑外立面；精心设计的凸窗建筑能把房间、自然融为一体。
    2、局限性：
    政策对凸窗高度的限制，使进深不可避免产生局限。这一点， 即使“可拆卸凸窗”的诞生，也未能有更好的突破。
    七、隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积”。
    1、技巧：
    隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。
    2、缺点：
    外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。
    




     
     
     
     
     
     
     
     
    八、利用超大入户花园和大阳台 “偷面积”。
    1、技巧：
    由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。
    2、缺点：
    作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    九、错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”。
    1、技巧：
    双层高露