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浙江桐乡市房地产市场环境调查分析_2008年WORD文档

桐乡市市场环境调查分析

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2008-1-09

    一、市场环境调查分析

    1.1 桐乡房地产市场发展情况分析

    ↘.出现供给量高峰，竞争相当激烈。
    桐乡房产开发投资增长迅速，2003年桐乡的房产开发投资额、土地供应面积都到达高峰期，从而开工面积达到高峰，2003年开工面积60.1万平米，而2004年1-6月开工量增长更是迅速，新增开工量40万平米左右，今明两年将出现供给量高峰，竞争相当激烈。如2003年房地产项目用地总供给为142公顷，按容积率1.2计算可建商品房170万平米，比2002年增加77%，而同期商品房销售加预售面积总共也只有55万平米，以此销售规模足够维持2-3年的开发销售量。



















    ↘. 房价快速增长，制约了工薪阶层的购房力，近期增幅趋缓。
    桐乡城区的商品房销售价格由2000年的1189元/平米，上涨到2004年的2850元/平米，上涨的速度和幅度都很高。
    桐乡商品房销售价格指数增幅与GDP增幅之比在2002年和2003年均超过合理值1.8。在2001年桐乡的房价增速和居民收入增速之比尚在合理范围内，而2002年和2003年则远远大于最大合理值2。而桐乡居民的人均可支配收入的增幅成下降趋势，居民手头的购买力增长放慢。居民的购房能力将受到限制。
        但从整体水平与周边城市相比仍处于低位，属于合理范围。目前新增供应量大幅增长、供求关系趋于基本平衡甚至略微供大于求的情况下，房价涨幅趋缓，并逐步趋于稳定。





    1.2 住宅供给市场特点调查分析：
    表1.

楼盘名称	凤凰新城	新天地	丰润·国际花园
开发商	宝业凤凰	三昕房产	丰润房产
地理位置	振兴东路菊花仙子东南角	振兴东路、世纪大道交叉口	振兴东路菊花仙子东北角
占地面积	84809 m2	5000多m2	东面1-3期50亩
总建筑面积	83396 m2	14500 m2	13万m2
当期推出量	一期多层100余户一期1幢11层22户	1幢58户	高层82户
物业类型	多层(20幢)、小高层(6幢)	1幢多层、1幢小高层（15层）	小高层（11层）、高层（19、31层）
绿化率	35%左右	30%左右	35%左右
环境特点	中央大花园、园林水景、空中花园	景观内庭院	有中央花园，4000 m2的绿化带
户型面积	84-191 m2	132-240 m2	三期154-202 m2
主力户型	多层120 m2 小高层190 m2	140 m2	19层150 m2 31层200 m2
配套情况	小区会所	六重智能保安系统	小区封闭式智能化管理，有会所、健身房
价格（中心价）	多层2800元/m2 小高层3400元/m2	商铺一二层9800元/m2、三层4500元/m2、四层5000元/m2，小高层3000元/m2	一、二期3000元/ m2 三期未定
开盘时间	2004.7	初定2004.7开盘	2004.8月
销售情况	签约情况一般，签约率不到30%	预定留余5套	一二期基本售罄预定情况一般
客源客层	公务员、教师、个体	公务员及个体	公务员、濮院等地个体老板、大企业高层领导
工程进度	在建	在建	三期正在打桩
物业收费	多层0.6元/m2 小高层1元/m2	小高层1元/m2	0.9-1元/m2
交房时间	2005.12	2005.5	初定2006年年初
车库/车位	底下汽车位8万/个	汽车库6.5万/个	汽车库8万/个
备注	一期推出多层4、5、7、8、9、12、16号楼，小高层6号楼（11层） 8112266 8112221	预约金10万，准备在2004.7签合同，留余5套在1、12、13、14层 8184111 8184333	一、二期仅余2、15楼2套，三期接受预订5万/套，高层东25层西30层，整个小区10幢 8183299

表2.

楼盘名称	翰廷	河坊人家	南华·碧水云天
开发商	航程置业	嘉园房产	南华房产
地理位置	逾桥路、稻乐路交叉口	逾桥路、北门大街叉口	庆丰北路299号
占地面积	5万m2左右	10万m2	400亩
总建筑面积	12 m2	17万m2	33万m2
当期推出量	一期叠加44套	一期推出叠加别墅56套，多层244户	共1800户，一期750户，一标段售罄，现推240户
物业类型	叠加别墅、小高层	多层、叠加别墅、小高层（11、12层）	多层、联排
绿化率	40%左右	35.3%	35%左右
环境特点	中央庭院融汇水景与树景、西北天然河环抱	中央水景，宅间景观水道、林间溪流与休闲坪	中心花园、水舞广场、下沉式滨水广场
户型面积	190-300 m2	102-302 m2	84-164 m2
主力户型	190 m2	多层125 m2 叠加别墅250 m2	多层120-130 m2 排屋250-370 m2
配套情况	敞开式会所、健身房、咖啡吧等	小区会所、网球场、幼儿活动中心	豪华双会馆、健身房、游泳池、双网球场等
价格（中心价）	3600元/m2，开盘期间汽车库、房价优惠1万	多层2600元/m2 叠加3600元/m2	多层2600元/m2 联排5000元/m2
开盘时间	一期2004.6.27	一期2004.6 二期2004.11	2004.6.28
销售情况	已售约10套	多层70%，联排60%	一期一标段售罄，二标段刚开盘，销售一般
客源客层	个体老板、私企老板、企业高层及公务员中的高级干部	多层客户为普通市民、教师、公务员。排屋主要是本地及濮院、乌镇的私区老板、个体商户	本地普通市民、教师、公务员、部分嘉兴等外地的投资客
工程进度	在建	在建	在建
物业收费	未定	多层0.6元/m2 叠加未定	多层0.6元/m2 别墅未定
交房时间	2005年9月	2005.12	2005.7
车库/车位	汽车库7万/个，车位未定	未定	汽车库7.4-9.6万/个，自行车800-1000元/m2
备注	一期推出叠加别墅44套，小高层2幢14层（156户）将在10月左右推出整个小区的窗玻璃都采用幕墙玻璃 8981678 8981658	开盘期间最多优惠3个点，二期开盘时间约2004.11推出3幢小高层 8231888 8881388	景观房东边套与中间套差价约200元，一般差价约80元，楼层差价约50元 2004.7底推别墅 8080088 8081688

表3.

楼盘名称	世纪高尔夫	汇宇·都市花园	北港绿苑
开发商	华盛机构、世纪房产	汇宇营建集团	舜大房产
地理位置	中山东路、世纪大道交叉口	桐乡市政府、会展中心南侧	矛盾东路、世纪大道
占地面积	4万m2	约250亩	约5万m2
总建筑面积	10万m2	约15万m2	约7万m2
当期推出量	一期推出500户	无	无
物业类型	小高层（11层）、高层（18层、22层）	多层	多层
绿化率	近40%	30%左右	35%
环境特点	4800 m2水域环绕、下沉式中心广场、人车分流	组团绿化	两面环水，百米绿化环绕小区，二座公园近在咫尺
户型面积	122-300 m2 1-2为复式设计	100-180 m2	102-220 m2
主力户型	150 m2	150 m2	130 m2
配套情况	小区会所、网球场	小区会所	楼宇可视对讲系统，户外红外线防盗及小区智能化管理
价格（中心价）	3400元/m2	2600元/m2	2600元/m2
开盘时间	2004.5	2004.3	2004.3
销售情况	70%	一期售罄	98%
客源客层	公务员、濮院个体老板、私企老板	本地普通市民为主	本地普通市民为主
工程进度	在建	在建	在建
物业收费	1.1元/m2 1.3元/m2	0.7元/m2	0.6元/m2
交房时间	2005.12	一期2004.10	2004.8
车库/车位	车位未定	自行车库700-1000元/m2	自行车库1000元/m2 汽车库6-9万/套
备注	景观房西边套靠世纪公园与中间套的差价500-600元，非景观差价40-50元，楼层差价80-100元，二期有单身公寓 8070888 8070988	小区总户数约800户二期最快年底推出 8185666 8026677	小区总户数400多户 8071888 8070022

表4.

楼盘名称	桂花城	华庭丽晶	华银·春天花园
开发商	桐昆房产	华庭房产	华银房产
地理位置	石门路、环城西路交叉口	环城西路、体育路交叉口	振兴路、环城东路交叉口
占地面积	128亩	153亩	84282
总建筑面积	145660 m2	10万m2	23万
当期推出量	无	无	无
物业类型	多层	多层、小高层、高层（18层）	小高层（9、11、12层）
绿化率	35.5%	45%	未定
环境特点	中心景观花园、喷泉广场	未定	未定
户型面积	86-150 m2	150 m2	41.71-170.80 m2
主力户型	120 m2	150 m