文成县房地产市场调查报告
一、文成简介
文成县在浙江省南部山区，东径119°46’~120°15’，北纬27°34’～ 57°59’。东接瑞安，南临平阳、苍南，西南倚泰顺，西北连景宁，北界青田。县城距省会杭州市274公里，距温州市区62公里，距东海62公里（均系直线距离）。县域形态似薯叶，东西和南北直线距离各约40公里。全县总面积1292.16平方公里，合193.82万亩，占全省总面积1%，占温州市总面积10%。
文成县辖大峃镇、珊溪镇、巨屿镇、峃口乡、玉壶镇、周壤乡、南田镇、百丈漈镇、黄坦镇、西坑畲族镇等33个乡（镇），384个行政村，总面积1292.16平方公里，2007年末全县总人口为36.93万人。
文成境内生态良好，环境优美，资源丰富。全县林业用地面积1358万亩, 森林覆盖率达70.6%，建有4个国有林场。有南方红豆杉等国家珍稀濒危树种18种，有树龄百年以上，胸径1米以上的古树250多株、列为国家保护的珍稀动物17种。土特产遍布各地，现已规模经营的有柑、桔、梨、柿、香菇、竹笋、蕨菜及干菜系列等。水利资源蕴藏丰富，水能蕴藏量达50万千瓦，居温州市第一位，全省第五位。全国最高水头百丈漈水力发电厂座落在县城北面，装机容量20万千瓦的珊溪水利枢纽工程为全国重点工程，截流形成的飞云湖35.4平方公里，面积相当于六个西湖。矿产资源以非金属矿、花岗石、高岭土、萤石、叶腊石储量最为丰富，其中花岗岩储量达15亿立方米。风景旅游资源得天独厚，自然人文风光独树一帜。全年平均气温摄氏15.2度，舒适期长，空气负离子含量高，空气质量优于国家一级标准，地面水环境符合国家一类标准。被原中国生态学会会长程福沽先生誉为“生态的王国、风景的迷宫、万物的乐园、旅游的胜地”和“天下第一氧吧”。
二、文成经济
1、人口及增长情况
2007年末文成县总人口36.93万人，比上年净增加0.27万人（增长0.74%），总户数13.32万户，户均2.77人。其中非农业人口3.20万人；女性17.15万人，男女比例为115：100；60岁及以上老年人口5.41万人，占总人口14.7%。全县出生人口0.54万人，出生率14.8%，死亡人口0.18万人，死亡率4.8%，人口自然增长率9.9%。
2、国民生产总值及产业结构
2007年文成县实现生产总值27.86亿元，按可比价计算，同比增长16.4%.第一产业增加值3.55亿元，同比增长2.1%；第二产业增加值9.16亿元，同比增长26.5%；第三产业增加值15.13亿元，同比增长14.3%。权限人均GDP7571元（户籍口径），按2007年平均汇率7.604折算为996美元，同比增长15.7%。
经济结构得到进一步优化。三次产业比例由2006年的13.6：30.6：55.8调整为12.8：32.9：54.3。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.8%，49.5%和48.7%，第二产业对经济增长的贡献首次超过第三产业。
3、消费品零售总额及人均收支情况
消费品市场稳中趋旺。全年实现全社会消费品零售总额11.53亿元，同比增长15.2%。从分行业情况来看，批发业0.15亿元，同比增长2%；零售业10.32亿元，同比增长15%；住宿餐饮业0.92亿元，同比增长21.4%。
金融机构存货规模总量逐步扩大，07年末该县金融机构人民币存款余额53.80亿元，同比增长21.5%，其中，城乡居民储蓄存款余额38.70亿元，同比增长19.0%，全县人均储蓄余额10496元，同比增长18.1%。全县金融机构外币存款余额9705万美元，同比下降22.6%。年末金融机构贷款余额23.61亿元，同比增长28.0%。全年金融机构现金收入287.44亿元，同比增长22.2%；现金支出291.49亿元，同比增长22.2%；全年净投放现金4.05亿元，同比增长20.6%。
2007年全县职工平均工资28303元，同比增长4.3%。城镇居民人均可支配收入13838元，同比增长8.1%；人均生活消费性支出8449元，同比增长25.5%；城镇居民恩格尔系数46.6%，人均住房面积50.9平方米。农民人均纯收入4185元，同比增长16.1%；人均生活消费支出3177元，同比增长18.2%；农村居民恩格尔系数为47.0%，人均住房面积45.3平方米。
4、支柱产业发展情况
旅游业为文成县支柱产业，2007年该县共接待游客85.34万人次，同比增长28.9%，实现旅游总收入5.6亿元，同比增长29.3%，门票收入393万元，同比增长29.4%。
5、固定资产投资和房地产
投资总量平稳增长。全年完成全社会固定资产投资13.38亿元，同比增长28.6%，其中，工业性投资3.76亿元，同比增长23.8%。全部限额以上项目投资额10.52亿元，同比增长24.6%；50-500万元项目投资1.33亿元，同比增长92.5%；城乡私人建房及购置生产性固定资产投资1.53亿元，同比增长20.9%。
房地产投资发展加快。全县完成房地产开发投资2.59亿元，同比增长96.9%，房屋施工面积13.48万平方米，竣工房屋面积1.45万平方米，商品房销售面积4.96万平方米，其中住宅销售面积4.35万平方米，商品房销售额2.43亿元。
三、大峃镇一级市场
1、近年土地出让情况
因受地理条件限制，大峃镇土地储备有限，2007年全年大峃镇无土地出让记录，而06年出让的三宗土地中用地面积最大的也只是2万多方。具体土地出让资料如下：
（1）建设路176号农资地块（汇隆名门）
地块名称：
| 文成县建设路176号农资地块
| 用地面积：
| ——㎡
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中标单位：
| 温州广汇房地产开发有限公司
| 建筑面积：
| 7161㎡
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所在省市：
| 温州
| 出让时间：
| 2006.2.22
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所在区县：
| 文成县
| 出让价格：
| ——
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所在版块：
| 西南向
| 中标价格：
| 1350万元
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地块地址：
| 建设路176号
| 楼面单价：
| ——元
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土地用途：
| 商业、住宅
| 项目进度：
| 主体结构
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备注：
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（2）体育中心游泳馆地块（白云广场）
地块名称：
| 文成县体育中心游泳馆地块
| 用地面积：
| 3700㎡
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中标单位：
| 文成县东风房地产开发有限公司
| 建筑面积：
| ≤12950㎡
|
所在省市：
| 温州
| 出让时间：
| 2006.2.27
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所在区县：
| 文成县
| 出让价格：
| ——
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所在版块：
| 西北向
| 中标价格：
| 2310万元
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地块地址：
|
| 楼面单价：
| ——元
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土地用途：
| 商业、住宅
| 项目进度：
| 基础工程
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备注：
| 限高≤70米
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（3）大峃镇城北小区（鑫隆帝景）
地块名称：
| 文成县大峃镇城北小区
| 用地面积：
| 22242.56㎡
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中标单位：
| 温州鑫隆房地产开发有限公司
| 建筑面积：
| 48092㎡
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所在省市：
| 温州
| 出让时间：
| 2006.10.17
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所在区县：
| 文成县
| 出让价格：
| ——
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所在版块：
| 西向
| 中标价格：
| 9019万元
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地块地址：
|
| 楼面单价：
| ——元
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土地用途：
| 住宅
| 项目进度：
| 基础工程
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备注：
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（4）大峃镇珊门村A2-3号政府待出让地块
地块名称：
| 文成县大峃镇珊门村
A2-3号政府待出让地块
| 用地面积：
| 6586㎡
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中标单位：
| 温州市白云实业有限公司
| 建筑面积：
| ≤15147.8㎡
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所在省市：
| 温州
| 出让时间：
| 2008.4.25
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所在区县：
| 文成县
| 出让价格：
| 2005.65万（前期588.775万费用竞得者另行支付）
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所在版块：
| 珊门村
| 中标价格：
| 2006万
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地块地址：
| 珊门村A2-3号
| 楼面单价：
| ——
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土地用途：
| 商业办公
（旅游产品展示营销中心）
| 项目进度：
| 未进场
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备注：
| 容积率≤2.3，建筑密度≤40%，建筑高度≤50米
属政府招商引资项目，竞得者已基本确定
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2、土地出让计划
据了解，该镇计划今年出让建设路中段原汽车站（即汇隆名门东侧）地块。
四、大峃二级市场
1、在售项目
鑫隆·帝景是大峃镇唯一在售楼盘，该楼盘的品质相对较高，但规模较小且地段较差，加之自去年年底以来当地楼市持续不温不火，故该盘在今年二月份开盘后退订率较高。
（1）鑫隆·帝景
项
目
概
况
| 物业名称：
| 鑫隆·帝景
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| 物业类型：
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| 纯住宅
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| 开发商：
| 温州鑫隆房地产开发
有限公司
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| 建筑形态：
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| 高层
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| 所在省市：
| 温州
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| 工程进度：
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| 基础工程
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| 所在区县：
| 文成县
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| 开盘日期：
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| 08年2月
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| 所在版块：
| 城西
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| 交付日期：
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| 2010年
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| 楼盘地址：
| 建设路、环山路
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| 售楼地址：
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| 文成县国土资源局旁
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| 地块名称：
| 文成县大峃镇城北小区
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| 售楼电话：
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| 0577-67816888
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| 营销代理：
| 温州好望角房产策划机构
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| 物业管理：
|
| ——
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| 项目特色：
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S：绿化率高；社区配套齐全；规划布局合理；西北方为自然生态群山，环境优雅；
W：项目位置相对较偏，周边配套善未完善；
T：项目所在区域居住氛围欠佳；交通不便；
O：项目综合素质较高，当地可开发项目少（土地少）。
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项
目
具
体
参
数
| 总占地面积：
| 22242㎡
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| 建筑面积
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| 住宅
| 总建48092㎡
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| 商业
| 无
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| 总层数：
| 4、17+1、29+1
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| 社区配套：
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| 8000㎡中央文化广场、儿童游乐区、健身休闲区、网球场
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| 总户数：
| 348户
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| 车位数量：
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| 地下车位+地上车位
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| 销售率：
| 开盘后退订率较高
|
| 装修情况：
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| 简装
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| 开盘均价：
| 7500元/㎡；
叠拼12000~13000元/㎡
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| 付款情况：
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| 双拼30%+40%
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户型情况
| 建筑类型
| 楼层
| 户型面积
| 得房率
| 户数
| 所占比例
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| 高层
| 1~28F
| 88.8-164.5㎡
主力130㎡
| /
| 304
| 87.4%
|
| 顶跃
| 200.9-261.1㎡
| 16
| 4.6% |