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1.绍兴县、柯桥基本情况介绍

1.1整体介绍

绍兴县地处浙江省东部富庶的宁绍平原，是全国经济十强县，历史悠久，名人荟萃，素有水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡的美誉，是首批国家级历史文化名城。绍兴县地域面积1177平方公里，下辖15个镇、4个街道、302个村、71个居委会，户籍人口71万，外来登记人口超过60万。2007年全县实现生产总值541.49亿元，人均生产总值10105美元。财政预算收入67.02亿元，其中财政收入32.79亿元。城镇居民人均可支配收入23240亿元，农村居民人均纯收入11800亿元。2008年1—9月份，全县完成地方生产总值440.5亿元，增长10%；地方财政预算收入60.2亿元，增长19.3%，其中地方财政收入32.32亿元，增长27%；工业总产值1755亿元，增长14.2%；完成工业销售1722.3亿元，增长了15.1%，工业产销达到了98.1%；私营进出口总额79.1亿美元，增长了34%。其中私营出口49.9亿美元，增长28%。
绍兴县柯桥街域面积16.5平方公里，街道下辖29个社区（居委会），1个社区服务中心，总人口8万余人。柯北新区位于绍兴县城北部，总面积8.8平方公里，其中，建设用地规模为7.65平方公里，区内现有行政村11个，人口1.5万人，将规划建设9大中心：行政中心、商贸中心、事业单位办公中心、体育中心、科技文化中心、教育中心、会展中心、医疗中心以及商务中心。居住区将以金柯桥大道为界，规划设置东、西两个大型居住区，其中，东部居住区占地约1011亩，可居住人口2.6万人，西部居住区占地1095余亩，可居住人口2.7万人，共可居住5.3万人。

1.2交通状况

绍兴县陆海空交通发达。萧甬铁路横贯市境，西至杭州50分钟，东到宁波1小时40分钟；境内104国道等高等级公路四通八达；规划中的绍兴港占地面积18266亩，规划作业区34个、泊位309个，旅游码头11个，泊位55个；柯桥距杭州萧山国际机场仅30公里。

1.3经济发展

    绍兴县经济发展主要有以下几个特点：一是所有制以民营为主。民营经济占经济总量的95%左右。二是第二产业尤为发达。第二产业以劳动密集型工业为主，资本和技术密集型工业发展相对缓慢；中小企业众多，大型企业相对偏少。工业占经济总量的比重在60%左右，轻纺产业占工业总量的一半以上。三是专业市场遍布全县。中国轻纺城是我国最大的轻纺产品专业市场、亚洲最大的布匹集散中心。四是绍兴县也是房产、建筑大县，在全国居领先地位。房地产投资占第三产业投资六成以上；绍兴县纳税企业百强中有三分之一是房地产公司；全县资质房地产开发企业达160家，建筑业企业（含劳务分包企业）达206家。五是城乡统筹发展。农村工业化起步较早，全县发展比较平衡，城镇化水平较高。
    2008年下半年以来，受国际经济危机、国内宏观经济下行和全国楼市调整的影响，全县固定资产投资中部分经济指标出现了较大幅度下滑。2008年1-9月份，全县固定资产投资总额2103083万元，同比增长26.1%，其中工业性投资1280961万元，仅增长8.3%，纺织业投资由于受出口形势不利的影响大幅下降，仅为500332万元，同比下降2.3%,但服装业投资和化纤纤维投资增速较快，分别比去年同期增长21.3%和61.0%。（见表1）
    表1 2008年1-9月份全县固定资产投资情况

指标名称	计量单位	本月止累计	同比±%
全社会固定资产实际投资额	万元	2103083	26.1
#工业性投资	万元	1280961	8.3
#大纺织业投资	万元	732261	9.0
#纺织业投资	万元	500332	-2.3
服装业投资	万元	77108	21.3
化学纤维投资	万元	154821	61.0
#非纺行业投资	万元	548700	7.3
#房地产投资	万元	491056	61.3
#住宅投资	万元	288362	65.3
商品房屋施工面积	平方米	4711479	19.9
商品房屋销售面积	平方米	272331	-61.1
商品房屋销售额	万元	213515	-43.6
新开工项目个数(限额以上）	个	246	-33.9
上年结转项目个数(限额以上）	个	437	62.5
按投资规模分：
1、限额以上项目投资	万元	2034225	25.1
#建筑安装工程	万元	1004560	34.1
#基础设施投资	万元	338260	37.4
2、限额以下项目投资	万元	68858	62.3

    引自绍兴县统计局
    2008年1-9月份，全县工业生产和效益出现较大幅度下滑。1-9月全县全社会用电量同比增长2.7%,其中工业用电量仅增长1.7%；工业日平均排污量下降11.1%；工业企业全部利润总额下降1.2%，其中131个行业龙头企业利润下降10.5%，产成品存货下降20.6%；中国轻纺城成交额仅增长2.5%；联托运市场货运量下降22.8%。这些经济指标都表明绍兴县工业经济和效益出现了较大幅度的下滑。
    2008年1-9月份，尽管全县金融存贷款呈现出存款平稳持续增长，贷款增速下滑回升的特点，但存款“民进企退”的局面没有根本改观，且存贷款比率依然高达69.8%。1-9月，全县存款余额815.16亿元，比年初增加177.94亿元，同比增长26.3%,增速分别比2007年年底、一季度及上半年加快10.7、9.0、4.9个百分点；贷款余额568.99亿元，比年初增加85.25亿元，同比多增贷款8.38亿元，贷款余额同比增长18.8%,增速比2007年年底回落0.1个百分点、比一季度及上半年加快3.6、3.6个百分点。

2.2008年绍兴县、柯桥房地产市场运行情况分析

2.1发展历程介绍

表2 绍兴县房地产开发完成情况（单位：万元）

年数	1990	1991	1992	1993	1994	1995	1996	1997	1998	1999(前)	1999(后)
投资额	413	683	2730	16530	23677	52136	60810	45437	50510	79455	67932
增长率	-	65.4%	300%	505%	43.2%	120%	16.6%	-25.3%	11.2%	57.3%	34.5%
年数	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008（1-9）
投资额	84419	109311	108153	181108	278047	278785	341145	429000	491056
增长率	24.3%	29.5%	-1.0%	67.5%	53.5%	0.27%	22.4%	25.8%	61.3%

    引自绍兴县统计局
    从表2可以看出，绍兴县的房地产开发始于1990年，大体经历了两个增长周期，与我国房地产发展的宏观经济周期基本是一致的：第一个周期是从1990年到1998年。从90年开始，房地产投资增长极为迅猛，至93年达到顶峰，经历93、94年的宏观调控，94年投资增速明显趋缓，95年投资额上升到5.2亿元的高位后一直徘徊不前，97年经历亚洲金融危机，投资增速跌入谷底，98年又有所回升，这是第一阶段；第二阶段从1999年至目前，当然，该阶段还包括未来将出现的一段投资下降期，直到楼市开始回升为止。从99年开始，随着宏观经济逐渐摆脱亚洲金融危机的阴影，再加上从2000年开始的柯桥造城运动，全县房地产开发投资又步入快速上升期，到2007年，全县房地产开发投资当年达到42.9亿元。柯桥的房价也一路攀升，目前区域内普通住宅均价5000元/平米左右，高档住宅8000-10000元/平米，别墅12000起，楼价基本与绍兴市老城区持平。
    进入2008年，尤其是从08年下半年开始，由于宏观经济的下行和楼市的不景气，绍兴县的房地产市场也急转直下，出现了产销严重倒挂的局面，楼市萧条、开发商资金链紧绷、很多工地处于停工或半停工状态，尽管房价还没有大跌。全县房地产投资由于惯性延续了去年和今年上半年的发展势头，至9月份累计额为491056万元，同比增长61.3%，其中住宅投资288362元，同比增长65.3%；房地产投资额的增长与上年结转项目是一致的，上年结转项目个数为437个，同比增长62.5%；但截至9月份，新开工项目出现了较大幅度的下滑，仅为246个，同比下降33.95%,这是开发商资金链紧绷和预防性投资下降的结果，可以预期房地产投资累计数未来某一时点将出现较大幅度的下滑。与房地产投资相比，房屋销售则急剧下滑，截至9月份，商品房销售面积272331平米，同比下降61.1%,销售额为213515万元，同比下降43.6%，房屋销售与投资形成了严重倒挂的局面，开发商的压力很大。（见表1）

2.2供给面分析

制约房屋供给的因素包括以下几个方面：第一，土地资源的限制。土地的自然属性决定了它的稀缺性不同于一般的商品，在一定的时间和空间条件下，土地的自然供给和经济供给都是受到限制的。第二，基础设施配套和公共服务配套的限制。房地产的开发最终是要投入使用的，而房地产要投入使用不仅仅是一个建筑的空间问题，更重要的是要有环境、软硬配套和各种基础设施。第三，社区成熟度的限制。良好的社区成熟度是住宅质量的重要因素，市区和郊区之间住宅价格的差异很大程度上就是这种不同成熟度间差异的体现。第四、各种宏观和微观的政策限制，比如与房地产相关的土地政策、信贷政策、管制政策（像“90/70”政策）和地方的发展规划。第五，当地开发商的数量和资质也决定着开发产品的数量、质量和档次。