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    中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司
     
    
     
    
    2011-２
    
    
    
    此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
    

    目  录
    第一部分 郑州整体市场分析              2
    1、郑州商品住宅市场概览              3
    1.1郑州市商品住宅供求分析              3
    1.2郑州市商品住宅成交结构分析              4
    1.3郑州市商品住宅各区域供求分析              6
    1.4郑州市商品住宅成交量排行榜              6
    2、郑州市商业市场分析              8
    2.1 郑州市商业市场供求分析              8
    2.2 郑州市商业市场供求区域分布图              9
    2.3 郑州市商业物业成交量排行榜              10
    第二部分 区域市场供求状况分析              11
    1、管城区商品住宅市场概览              12
    1.1管城区商品住宅供求分析              12
    1.2管城区商品住宅成交价格分析              13
    1.3管城区商品住宅成交结构分析              13
    1.4管城区商品住宅成交量价排行榜              15
    第三部分 项目竞品市场分析              16
    1、区域竞品月度市场表现              17
    2、区域竞品营销活动状况              21
    

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分 郑州整体市场分析

1、郑州商品住宅市场概览

1.1郑州市商品住宅供求分析

    数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）

• 2月， 郑州市商品住宅新批预售量为28.57万㎡，环比下降57.6%，同比下降20.8%；剔除经济适用房和定向开发房，商品住宅新批预售量为7.5万㎡，环比下降84.6%；

• 2月，郑州市商品住宅成交量为27.06万㎡，环比下降47.3%，同比下降41.5%；剔除经济适用房，商品住宅成交量为23.08万㎡，环比下降48.5%；

• 2月，郑州市商品住宅成交均价为6423元/㎡，环比下降2.2%，同比上涨22.7%；剔除经济适用房，商品住宅成交均价为7087元/㎡，环比下降1.1%；

• 2月，郑州市商品住宅供求比1：0.95，本月市场表现为供略大于求。

    ?      供应量
    2月份全市商品住宅新增供应28.57万㎡，环比、同比双双出现下调，其中经适房和定向开发共计21.07万㎡。由于春节长假原因，本月仅有5个项目有新增供应，其中二七区亚新地产的青秀佳苑7.62万㎡、中联创的天擎花园10.15万㎡，均属于经济适用房；郑东新区厚河园2号院3.29万㎡，属于定向开发项目；金水区恒大名都3万㎡和管城区新天地三期4.5万㎡属于普通商品房。
    随着调控的深入，潜在供应量虽然仍不少，但开发企业会调整策略，适度放缓开发节奏，预计普通住宅供应量会维持在一个相对平稳的水平，同时随着保障住房的大规模投入建设，2011年市场“保障房”将成为主题。毕竟，今年保障房的任务是1000万套，这将是我国有史以来最大规模的保障性安居工程。
    ?      成交量
    2月份郑州市商品住宅成交量为27.06万㎡，环比、同比双双下降四成以上，从历史同期看，仅次于08年2月份的19.12万㎡历史最低点。成交量下跌一方面与春节长假有关外，还与1月份以来国家和郑州市陆续出台的限购令有关。随着限购令的全国化和严格执行，以及全面提高首付和加息，多重政策叠加效应促使成交量下滑在所难免。需要企业充分做好应对准备，坚持“现金为王”的王道策略——适当控制开发节奏，加大促销力度，有效控制成本，确保现金流顺畅。
    ?      成交价格
    2月份郑州市商品住宅成交均价为6423元/㎡，环比下降2.2%，同比上涨22.7%；扣除经济适用房因素，2月份商品住宅销售均价为7087元/㎡，环比下降1.1%；是半年多来连续两个月出现价格小幅回调现象，宏观政策调控下我市房价已经表现出趋稳的迹象。

1.2郑州市商品住宅成交结构分析

    ?      成交面积段
    
    数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）
    从全市2月份商品住宅（不含政策房）成交面积段结构看，主要首置产品80-90㎡面积段成交依然比例最高，达到了22.7%，较上月下降了近4个百分点，90㎡以下户型成交量则占到49.1%，和上月基本持平，但与新“国十条”(9.29)升级版出台前的10年9月份相比，回落了近20个百分点，其中占比呈逐月下降趋势，这一现象反映出，由于政策全面提高了首付门槛，导致首置型需求明显受到抑制，另外随着限购令的出台，也使得投资性的小户型需求被挤出。而90-140㎡改善性户型成交占比达到36.2%，较10年9月份的22.5%高出了13.7个百分点，140以上的品质性改善户型成交量占比较10年9月份高出了6.5个百分点。
     
     
    ?      成交单价段
    数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）
    从全市2月份商品住宅（不含政策房）成交单价段结构看，总体上和上月基本一致，由于经过09年以来的价格不断攀升，6000元以上单价段成交面积成为市场主流，达到了73.6%，较1月份上升了近4个百分点。近期依然主要受中原万达广场、恒大名都、中原新城、联盟新城等品质、大盘支撑，市场基本面稳定，价格依然保持坚挺，但上涨势头有所放缓。
    ?      成交总价段
    数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）
    从全市2月份商品住宅（不含政策房）成交总价段结构看，随着成交面积结构和价格段的变化，总价段也相应的有所变化。本月60万元以上总价段成交套数占到57.9%，和10年“9.29新政”前的9月份相比，则大幅提高了24.2个百分点，但近几个月的占比趋于平稳。 

1.3郑州市商品住宅各区域供求分析

    
    
    数据来源：CRIC（截至日期：2011年2月28日）
    2月份，商品住宅供应主要集中在二七区且以经济适用房为主，金水、管城分别有一个项目供应，中原、惠济区则为零供应。
    2月份，商品住宅成交主要集中在金水区、中原区和二七区。其中金水区成交8.23万㎡，占到了30.4%，恒大名都、广厦城市之巅、蓝堡湾、凤凰城等为成交主力；中原区成交7.32万㎡，占比27.1%，中原万达广场、正商明钻、威尼斯水城、中原新城等为主力；二七区成交6.08万㎡，占比22.5%，亚星盛世雅居、橄榄城、康桥·金域上郡等为主力；惠济区、郑东新区和管城区分别成交2.45万㎡、1.87万㎡和1.1万㎡，惠济区主要成交项目有利海托斯卡纳、天伦优山美地、金蓝湾、怡丰森林湖等项目；郑东新区主要成交项目为新里卢浮公馆、古德佳苑、联盟新城等；管城区主要成交项目主要为美景鸿城。

1.4郑州市商品住宅成交量排行榜

    全市商品住宅成交面积TOP20