昆山房地產市場月報-2011年6月刊
导 言
住建部政策研究中心副主任王珏林在出席国金证券2011年中期策略会时表示，目前房地产政策没有适度放松的客观条件，但也不会出台更严厉的政策。房地产调控未达到最理想状态，未来将加大力度落实已有政策，但未有考虑出台更严厉的措施。房价在未来仍将处于“上不去，下不来”的僵持状态。
除此之外，据悉，四大国有银行目前基本首套都要首付四成，利率上浮5%-10%；二套首付六成，利率至少上浮10%以上，且因为额度吃紧，放款周期较长。随着银行贷款额度的进一步吃紧，住宅停贷现象或将进一步扩大至更多城市。
伴随着“金三银四红五”传统销售旺季的离去，夏季传统销售淡季来临，在限贷与加息的多重政策作用下，与2010年昆山楼市的“红火”相比，2011年上半年的昆山楼市要平稳许多。 2011年1-6月昆山楼市全市共实现成交12806套，与2010年上半年同期相比减少了4991套，减幅为28.04%。其中，昆山楼市6月份总成交约2561套，较5月份的2618套减少57套，环比下跌2%，幅度较小，动荡不大。楼市5月不火，6月不红，商品房市场逐渐平稳。
目 录
一、房地产宏观市场研究 1
1、经济环境 1
2、政策动态 2
3、政策解读 6
二、昆山房地产市场研究 8
1、市场综述 8
2、土地市场 9
3、商品房市场 12
4、昆山房地产市场小结 17
三、板块市场分析 17
1、千灯板块 17
（1）千灯土地市场 17
（2）千灯住宅市场 18
（3）千灯市场动态 19
（4）千灯板块房产市场小结 19
2、张浦板块 19
（1）张浦土地市场 19
（2）张浦住宅市场 19
（3）张浦别墅市场动态 20
（4）张浦板块房产市场小结 20
3、阳澄湖板块 21
（1）阳澄湖土地市场 21
（2）阳澄湖别墅市场 21
（3）阳澄湖板块别墅市场动态 22
（4）阳澄湖板块别墅市场小结 22
四、盘桓观点 23
一、房地产宏观市场研究
1、经济环境
? 2011年6月宏观经济指标数据 ①工业生产平稳增长，企业效益继续增加 上半年，全国规模以上工业增加值同比增长14.3%。分登记注册类型看，国有及国有控股企业同比增长10.7%；集体企业增长9.6%；股份制企业增长16.1%；外商及港澳台投资企业增长11.1%。分轻重工业看，重工业同比增长14.7%，轻工业增长13.1%。分行业看，39个大类行业均实现增长。分地区看，东部地区同比增长12.4%，中部地区增长17.8%，西部地区增长17.3%。上半年，规模以上工业企业产销率达到97.8%，比上年同期提高0.1个百分点。6月份，规模以上工业增加值同比增长15.1%，环比增长1.48%。 ②固定资产投资保持较快增长 上半年，固定资产投资（不含农户）124567亿元，同比增长25.6%。其中，国有及国有控股投资43050亿元，增长14.6%。分产业看，第一产业投资同比增长20.6%，第二产业投资增长27.1%，第三产业投资增长24.7%。分地区看，东部地区投资同比增长22.6%，中部地区增长31.0%，西部地区增长29.2%。从环比看，6月份固定资产投资（不含农户）下降1.04%。 ③房地产投资增速较快 上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%。上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。6月份，全国房地产开发景气指数为101.75。 ④市场销售稳定增长，汽车、房地产相关商品销售放缓 上半年，社会消费品零售总额85833亿元，同比增长16.8%。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额39034亿元，增长23.7%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额74450亿元，同比增长16.9%；乡村消费品零售额11383亿元，增长16.2%。按消费形态分，餐饮收入9579亿元，同比增长16.2%；商品零售76254亿元，增长16.9%。在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额36108亿元，同比增长24.2%。其中，汽车类增长15.0%，增速比上年同期回落22.1个百分点；家具类增长30.0%，回落8.5个百分点；家用电器和音像器材类增长21.5%，回落7.3个百分点。6月份，社会消费品零售总额同比增长17.7%，环比增长1.38%。 ⑤居民消费价格持续上涨 6月份，全国居民消费价格总水平同比上涨6.4%。其中，城市上涨6.2%，农村上涨7.0%；食品价格上涨14.4%，非食品价格上涨3.0%；消费品价格上涨7.4%，服务项目价格上涨4.0%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.2%，农村上涨0.4%；食品价格上涨0.9%，非食品价格持平；消费品价格上涨0.4%，服务项目价格持平。 ⑥6月份货币信贷增速反弹 中国人民银行12日发布《2011年上半年金融统计数据报告》显示，6月份我国新增人民币贷款6339亿元，同比多增207亿元。6月末广义货币（M2）余额78.08万亿元，同比增长15.9%，较5月末增速下降的趋势有所回升。同时，6月末国家外汇储备余额同比增长30.3%。 较过去几个月，6月份我国货币和信贷增速均出现反弹，除了季末翘尾因素外，也凸显出当前信贷趋紧态势有所放缓的迹象。 6月份货币信贷增长情况与3月份有相似之处，主因应是商业银行季末冲点所致。另外，进入6月份以后，国内外经济形势的不确定性有所增加，数据一定程度上体现出前期趋紧的货币政策出现放松的迹象。 ⑦城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增长较快 上半年，城镇居民家庭人均总收入12076元。其中，城镇居民人均可支配收入11041元，同比增长13.2%，扣除价格因素，实际增长7.6%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入同比名义增长11.5%，转移性收入增长9.9%，经营净收入增长31.2%，财产性收入增长20.4%。农村居民人均现金收入3706元，同比增长20.4%，扣除价格因素，实际增长13.7%。其中，工资性收入同比名义增长20.1%，家庭经营收入增长21.0%，财产性收入增长7.5%，转移性收入增长23.2%。 2、政策动态
全国政策 ? 国土部地价监控细化至县城，预警县级城市楼市泡沫 国土资源部对土地市场的监控再度升格。自去年12月开始，全国105个重点城市需及时上报高价地块外，如今，这一范围已悄悄扩大到全国所有县级及以上城市。国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，文件要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报地块应在6月30日前补充上报。 第一财经日报 2011-6-1 ? 住建部：房价评估机构将由被征收人选定 住建部出台《国有土地上房屋征收评估办法》明确，今后房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。此外，《办法》还明确，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。 北京青年报 2011-6-8 ? 住房城乡建设部：保障房11月底前必须开工 住房城乡建设部有关负责人9日表示，各地要公开保障性安居工程建设信息，11月末以前必须全面开工。新开工项目信息要逐个公开，包括：项目名称、建设地址、建设方式（集中新建、配建、改建）、建设总套数、开工时间、年度计划开工套数、年度计划竣工套数，以及建设、设计、施工和监理单位名称。竣工项目信息也要逐个公开，包括：项目名称、建设地址、建设单位、竣工套数和竣工时间。 这位负责人表示，根据住房城乡建设部此前发出的《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》要求，年度建设计划信息，应在市、县人民政府最终确定年度建设计划后20个工作日内公开。通知下发之前已确定的，应在通知下发后20个工作日内公开。 北京晨报 2011-6-10 ? 央行20日起上调存款准备金率0.5% 达21.5% 中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第六次上调存款准备金率,也是去年以来第12次上调,这将使大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位.而自去年10月以来,央行并已连续四次加息。 燕赵都市网 2011-6-14 ? 住建部：不会出台更严厉房地产调控措施 6月15日，住建部政策研究中心副主任王珏林在出席国金证券2011年中期策略会时表示，目前房地产政策没有适度放松的客观条件，但也不会出台更严厉的政策。 他表示，房地产调控未达到最理想状态，未来将加大力度落实已有政策，但未有考虑出台更严厉的措施。他表示，房价在未来仍将处于“上不去，下不来”的僵持状态。 此外，他还指出，加强保障房建设仍将是未来调控重点工作之一。住建部将持续追踪并且保证分配公平。另外，为稳定房价，目前保障房与商品房用地供应均同比增长，保障房用地的供应，并没有令商品房用地萎缩，保障房建设并不会抑制房屋供给总量。 观点房产网 2011-6-16 ? 限购政策短期内不会取消，信贷不会放松 住建部政策研究中心副主任王珏林表示，今年房地产市场可以分为观望、转暖和稳定三个阶段，目前楼市处于第二个阶段。楼市调控政策仍然处于全面贯彻落实到位的过程，限购政策短期内不会取消。 中国证券报 2011-6-27 ? 征地补偿或提高 保障房用地应保尽保 根据《国土资源“十二五”规划纲要》，未来五年，中国要确保耕地面积不减少、质量有提高。耕地保有量保持在18.18亿亩，基本农田不低于15.6亿亩，土地整治总面积4亿亩以上，补充耕地2400万亩。同时，民生用地供将应优先保障，3600万套保障性住房用地应保尽保。对于社会关注的征地问题，《纲要》表示，“十二五”期间我国的征地制度要不断完善，征地范围逐步缩小，征地程序严格执行，补偿标准逐步提高，做到被征地农民生活水平不降低和长远生计有保障。今年国土资源管理
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