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北京光大房地产开发有限公司                                                   项目公司管理制度




    北京光大房地产开发有限公司
    项目公司管理制度











    二○○八年十二月

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    目  录

    第一章  项目公司管理总则              1
    第二章  项目公司组织模式              2
    第三章  项目公司管理职能与岗位职责              4
    第四章  项目公司工程管理的一般规定              18
    第五章  项目公司的工程合同管理              21
    第六章  项目公司的工程文档管理              25
    第七章  重大施工组织设计及施工方案的审查              30
    第八章  项目公司的工程质量控制及管理办法              35
    第九章  项目公司的工程进度控制及管理办法              39
    第十章  设计变更、工程洽商及现场签证的管理              41
    第十一章  工程中期付款及工程结算              45

第一章项目公司管理总则

    一、为明确项目公司管理职能定位，实现北京公司各项目的健康均衡发展，保障企业整体经营目标的实现，特制定本管理制度。
    二、本管理制度适用于北京公司全资开发项目或依据北京公司开发模式进行的控股、参股项目。
    三、本制度涵盖土地确定且项目公司成立后至项目保修期结束的项目管理过程。
    四、本制度建立的目标为：全面优化、规范北京公司各项目管理工作的操作方法及流程；充分调动项目部的主动性、积极性和创新能力，以实现北京公司各项决策的迅速、正确执行；充分利用、整合和配置北京公司内部的资金、人力等资源，以实现北京公司的持续经营与发展。
    五、本制度分为项目公司管理总则、项目公司组织模式、项目公司管理职能与岗位职责、项目公司工程管理的一般规定、项目公司的工程合同管理、项目公司的工程文档管理、重大施工组织设计及施工方案的审查、项目公司的工程质量控制及管理办法、项目公司的工程进度控制及管理办法、设计变更与工程洽商及现场签证的管理、工程中期付款及工程结算，共十一章。

第二章项目公司组织模式

    一、项目管理架构概述：
    北京公司实行直线职能制与矩阵制的混合制的组织结构形式，建立以项目为中心的管理体制。
    项目公司承担具体经营职责，项目是企业的利润中心，北京公司经营管理的重心围绕项目展开。
    北京公司的责任是“规范、监管、支持和引导”，为项目部服务、支持和监管；项目部在接受公司管理的基础上，充分利用公司既有资源，负责项目的计划、协调、执行、控制、组织工作。
    二、项目公司的成立与解散：
    开发项目土地取得后，成立项目公司；项目公司人员配置（见组织结构图）；人员配置根据项目的大小、项目的难易程度及项目的进展情况进行合理的配备。项目最后一期保修期完成后，项目公司解散。
    三、项目公司组织结构图

北京光大房地产开发有限公司项目公司管理制度

北京光大房地产开发有限公司项目公司管理制度

第三章项目公司管理职能与岗位职责

    一、项目公司管理职能:
    1、定义：
    项目公司是在北京公司的领导下代表企业履行各项对外合同的项目管理机构。项目公司是一个组织体，要协调项目公司部门之间、人员之间的关系，要沟通项目公司与北京公司各部门之间，项目公司与政府主管部门、监理单位、总包单位、指定分包单位等的关系。
    2、管理范围：
    项目公司全面负责项目的进程管理，项目公司从成立起，负责利用北京公司各项资源，围绕北京公司的经营目标，组织落实项目的前期定位、项目设计、项目实施的前期准备、项目建设、成品销售及项目交付与服务按计划有序开展。
    3、管理目标：
    项目公司全面负责项目的建设管理，组织监理、总包及其他工程分包单位，按照拟定进度、质量、安全、项目制造成本等目标完成项目的建设实施，按期提供合格的房屋产品。
    4、项目公司与北京公司各部门的业务职能关系：
    （1）项目公司是项目的建造成本的控制中心，项目公司参与项目目标成本的测算，负责组织项目目标成本的编制及实现，在项目实施过程中进行成本过程成本控制。
    （2）项目公司是设计图纸的具体实施机构，项目公司参与项目概念、规划、方案及施工图纸设计，负责图纸会审纪要完成后的设计管理工作。
    （3）项目公司负责处理配合外部销售公司、北京公司营销策划部工作中对工程的要求；负责协调管理工程现场的销售工作；负责工程销售过程中的客户服务工作的实施。
    5、项目公司与北京公司各部门的管理职能关系：
    （1）凡是北京公司各职能部门承担的有关项目的工作事项，项目公司应主动、及时、全面地跟踪掌握工作情况（包括工作计划、完成情况以及存在的问题，等等）。
    （2）北京公司各职能部门对项目工作进行专业的业务管理，即提供专业支持、服务、指导及监督等。职能部门派驻项目人员，工作安排上接受项目公司安排，工作业务上接受职能部门管理。
    （3）项目公司有权对职能部门承担的有关项目工作事项进行评价；职能部门派驻项目人员从专业角度对项目决策有异议时，可由职能部门经理与项目总经理进行协调解决。
    6、项目公司的内部管理职能：
    （1）负责对工程监理单位的监督和管理，并通过其实现对施工单位的管理。
    （2）负责工程进度情况，审核施工月报表，核定工程进度款支付额。
    （3）进行权限范围为招标采购管理，设计变更、工程洽商及现场签证的确认。参与北京公司组织各类招投标工作。
    （4）认真执行各类施工合同，将合同中明确的工程质量、进度落到实处；全面进行工程施工现场和工程质量进度的过程管理。
    （5）负责项目资金使用计划的落实。
    （6）配合销售做好施工现场文明施工管理及其他有关工作。
    （7）负责工程分部分项验收，负责组织工程的竣工验收工作（除规划验收外）。
    （8）协助处理工程索赔事项，主持处理项目实施中发生的重大质量事故、责任事故或安全事故。
    （9）组织竣工结算工作及落实竣工图纸的绘制。
    （10）负责完成项目的总结工作，组织项目的后评估工作。
    （11）进行项目公司自身团队建设，做好人员的岗位安排及培养工作。
    （12）负责维护项目所在地与工程建设有关的对外关系。
    二、项目公司岗位职责：
    1、项目公司项目总经理
       直接上级：北京公司总经理
     间接上级：北京公司分管副总
       直接下级：项目公司员工
    （1）项目总经理依据北京公司总经理授权，全面负责项目的开发建设的各项工作，对项目的开发进度、产品质量及项目的制造成本负责，是项目目标实现的责任人。
    （2）主持项目公司全面工作，根据项目组织机构编制要求及项目的进展情况，确定项目组织机构和人员安排，协调各岗位分工，完善内部组织建设，有计划地安排项目公司的各项工作。
    （3）项目总经理接受北京公司总经理的管理、监督和指导，由北京公司总经理负责考核，北京公司分管副总拥有对项目总经理的部分考核权。项目总经理对北京公司职能部门及其派驻项目人员拥有部分考核权。项目总经理对项目公司内部人员拥有全部考核权。
    （4）项目总经理参与项目开发过程中所有合作单位的选择，对重大合同单位的确定具有建议权；对权限范围内（50万元及非重大合同部分）的合同单位确定，具备直接选择的权利。
    （5）所有与项目有关的资金支付（包括开发间接费、销售费用、土地、设计、配套、建安费用等）均要经项目总经理审核，项目总经理可以审批直接    万元以下的配套、建安及其他与工程建设有关的政府部门收费。
    （6）项目总经理处理工程紧急问题，可超越审批权限（指设计变更、工程洽商、现场签证及资金支付）进行处理，但必须至少与北京公司总经理进行电话沟通，且得到口头同意。
    （7）项目总经理负责建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同争议和纠纷。
    （8）项目总经理负责建立完备的项目信息、项目资料管体系。
    （9）全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务；
    （10）严格执行公司制定的动态成本管理制度，并负有领导和实施职责；
    （11）执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督；
    （12）负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工作。
    （13）项目总经理负责项目公司团队建设、人才培养，对关键岗位人员流失率负责。
    （14）定期向公司领导和有关部门提交项目实施的情况报告。
    2、项目公司工程部经理
       直接上级：项目公司总经理
       直接下级：部门员工
    （1）领导工程部全体员工按照公司制定的项目计划和目标，完成项目工程建设任务，实现对项目安全、质量、进度、成本的控制，协调解决部门员工在工作中遇到的问题。
    （2）根据项目下达的工作任务和目标，制定工作计划并组织实施。
    （3）组织专业工程师审核施工图纸，配合项目设计经理组织设计交底。
    （4）跟进北京公司合同预算部及材料设计部门,完成项目有关的招标配合工作。
    （5）负责组织部门员工进行机电、市政类二次设计工作及房屋建筑类二次设计的配合工作。
    （6）审核施工单位施工组织设计、进度计划、施工总平面布置图及施工方案。
    （7）协调监理单位、总包单位及甲指分包单位之间的相互关系，解决存在的矛盾。
    （8）处理工程往来函件，审核专业工程师起草的工作联系单。
    （9）召开或参加例行会议或专题会议。
    （10）审核工程变更洽商，审核现场签证。
    （11）审核工程款拨付手续。
    （12）组织工程阶段验收，签署验收意见。
    （13）组织工程移交和工程保修。
    （14）配合项目总经理协调项目公司与各外部各单位的关系。
    （15）负责部门员工的任务分派、日常管理和绩效考核。
    （16）负责制定部门内部管理制度、员工岗位职责并落实。
    （17）完成公司、项目领导安排的其它工作。

    3、项目公司各专业工程师
       （土建、精装、强电、弱电、暖通、给排水、市政、园林）
       直接上级：项目公司工程部经理
       直接下级：无
    （1）协助工程部门经理对项目建设中本专业所属工程的质量、进度、安全实施管理。
    （2）根据部门下达的工作任务和目标，制定本专业工程计划并组织实施。
    （3）审核专业施工图纸，参加设计交底。
    （4）参与工程相关的招标采购配合工作。
    （5）审核施工单位施工组织设计、进度计划、施工总平面布置图及施工方案。
    （6）配合监理复核重要部位的测量放线成果。
    （7）监督检查和协调解决施工过程中存在的质量、安全、进度等问题。
    （8）机电、市政类工程师负责本专业二次设计工作的开展，土建工程师配合项目设计经理完成相关二次设计的配合工作。
    （9）配合监理进行重要建筑材料、设备的进场检验。
    （10）负责办理专业工程洽商，审核、确认现场签证。
    （11）负责有关本专业往来函件、工作联系单的起草。
    （12）协调解决各专业之间的矛盾。
    （13）参加工程各阶段验收并签署验收意见。
    （14）审核工程资料和竣工图纸。
    （15）负责工程的交验，负责保修工作的协调。
    （16）完成公司、项目及部门领导安排的其它工作。
    4、项目公司工程部资料管理员
       直接上级：项目公司工程部经理
       直接

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