海口“盈滨海湾”首期（民生地块）项目可行性研究报告
     
    
     
    1、      宏观经济及城市概况
    (1)      城市概况

1. 地理位置及特征

    

海口市位于北纬19°57′04″－20°05′11″，东经110°10′18″－110°23′05″。地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔18海里与广东省海安镇相望；东面与文昌市相邻；南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。海口市东起大致坡镇老村，西至西秀镇拨南村，两端相距60.6公里；南起大坡镇五车上村，北至大海，两端相距62.5公里。全市土地面积2304.84平方公里。

2. 交通状况

    海口市以加快城市交通建设推动交通运输业发展作为带动城市发展的重要手段，构架以东西、南北向主干道为骨架的贯穿主市区、连接全岛的地面交通网络;致力提高港口设施整备水平，大力发展海洋运输业;建成具有现代水平的海口美兰国际机场，加快发展航空运输业。海口市主城区现有龙昆路、白龙路、丘海路等南北向主干道，滨海大道、南海大道、人民大道、海秀大道、海府路等东西向主干道，交错贯通全市连成城市地面交通网络，海南东、西线和海文高速公路以及海南中线公路，联接市区沟通全岛。全市有东站、西站、南站、新港站4个长途客运站，开通省内线路70多条。

3. 行政区域

    海口市分设秀英、龙华、琼山、美兰4个区，共辖23个镇(长流镇、城西镇、西秀镇、海秀镇、灵山镇、演丰镇、大致坡镇、甲子镇、三门坡镇、龙泉镇、龙桥镇、三江镇、云龙镇、红旗镇、大坡镇、旧州镇、龙塘镇、新坡镇、永兴镇、遵谭镇、东山镇、石山镇、府城镇)和18个街道办事处，150个社区居委会、249个村民委员会、2504个经济社(村民小组)、4个农垦农场、2个省属农场。

4. 人口状况

    2008年，全市人口出生率为10.75‰，死亡率为3.5‰。自然增长率为7.25‰。年末常住人口183.5万人，比上年增加4.05万人。户籍人口155.82万人，比上年增加2.88万人。全市常住人口中，有汉族、黎族、苗族、回族、满族、瑶族、蒙古族、朝鲜族、土家族、布依族、傣族、侗族、壮族、畲族等30多个民族。使用语言包括海南话、普通话、白话、军话、客家话、闽南话与四川、河南、湖南及其它地方话种和各少数民族话种等语种。以海南话为主，通行普通话，使用白话、客家话也常见。近年来，随着海南扩大开放、经济发展和外来人口增多，海口市使用的语言趋向多样性，在普通话、海南话流行的同时，也带有南腔北调。
    (2)      城市经济发展情况

1. 地区经济总量

    2008年全年海口市生产总值(GDP)实现443.18亿元(不含农垦，下同)，按可比价格计算，比上年增长10.4%，已连续11年保持两位数增长，经济增长率比全国平均水平高1.4个百分点。
    

2. 城市三产业结构

    在三产结构上，一二产业占比呈小幅下降，第三产业所占比重有所上升。三产结构不断优化，经济结构朝着轻，快，捷方向发展。
    

3. 全社会固定资产投资状况

    2008年，固定资产投资规模进一步扩大。全市完成全社会固定资产投资219.1亿元，比上年增长20.5%。
    

4. 居民生活水平

    城乡居民收入水平继续稳步提高。2008年，全市城市居民人均可支配收入14150元，比上年增长15.1%，扣除物价上涨因素，实际增长8.8%。农村居民人均纯收入5215元，比上年增长13.8%，扣除物价上涨因素，实际增长7.6%。城市居民人均消费性支出11138元，比上年增长9.2%。其中，食品支出4623元，增长16.1%。
    
    (3)      城市建设及规划

1. 城市建设情况

    城市路网进一步完善。2008年，全市基础设施进一步加强，完成市政道路建设84109米，绕城高速公路已实现功能性通车，海口港二期建成并进入试运行。在市政基础设施建设方面，已完成滨江西路、振兴路、海南广场周边路网、海甸岛环岛路、长秀片区路网的建设任务，全年通车里程达到36公里，完成排水管道约20公里。 
    供水供电综合能力得到加强。2008年，全市供水管道长度813.65公里。全年供水总量15442.4万立方米，全年城市公共供水综合生产能力77万立方米/日，最高日供水量45.11万立方米。全市有变电站33座，拥有主变台数60台，比上年增加12台;主变容量227.39万千伏安，全年总售电量31.4亿千瓦时，增长8.3%。全市污水总处理规模31.5万吨/日。 
     

2. 城市定位及发展目标

    

城市定位：海南省省会，热带海岛旅游度假胜地和宜居城市，南海海洋生态产业基地，国家历史文化名城。
    城市发展总目标：把海口建设成为经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名的绿色生态城市。

3. 城市整体布局

    一个中心两个组团：“一个中心”为具有岛内中心职能的中心组团，“两个组团”为具有岛外职能发展要求的特色组团，包括长流组团和江东组团。其中中心组团由11个片区组成。
    主城区用地布局：海口主城区用地空间布局上，形成了“一个中心、两个组团”的用地布局结构。其中“一个中心”为具有岛内中心职能的中心组团；“两个组团”为具有岛外职能发展要求的特色组团，长流组团和江东组团。
    中心组团由十一个片区组成：秀英片区、金盘片区、金牛岭片区、金贸片区、海口旧城片区、大英山片区、府城片区、白龙片区、滨江片区、海甸片区和新埠片区。主要定位为：
    秀英片区：以工业、港口为主的综合型片区。
    金盘片区：包括金盘工业开发区和海口药谷，以发展工业为主的片区。
    金牛岭片区：居住型片区。
    金贸片区：以发展商业金融服务为主的商业副中心。
    海口旧城片区：包括海口旧城历史文化街区在内的综合型片区。
    大英山片区：综合型中心商务区
    府城片区：包括府城格局保护区在内的综合型片区。
    白龙片区：居住型片区。
    滨江片区：居住型片区。
    海甸片区：以发展教育和居住为主的综合型片区。
    新埠片区：以生态保护、居住为主的片区。

4. 城市发展规模（2005-2010）

    根据海口市总体规划（2005－2020），府城、灵山、海秀、城西、长流、西秀６镇将被纳入海口主城区，17个处于主城区范围外的镇将整合合并为10个二级中心镇，分别为永兴、东山、新坡、龙塘、云龙、红旗、旧州、三门坡、三江、大致坡。至2020年，市域常住人口为240－250万人，比现在增加70多万人，城镇化水平达80％左右。至2020年，市域常住人口为240－250万人，比现在增加70多万人，城镇化水平达80％左右。

5. 城市交通道路

    海口市域公路交通系统网络化建设将形成“五纵五横一滨江”公路网。
    “五纵”是指海文高速公路、东线高速公路、海榆东线公路、海榆中线公路、海榆西线公路，现状基本完备；
    “五横”是指滨海公路、海口绕城高速公路、老（城）铺（前）公路、长（流）大（致坡）公路、澄（迈）文（昌）公路等五条横向联系道路，其中新建设的有海口绕城高速公路（高速）、澄文公路、老铺公路、长大公路，需要完善的有滨海公路；
    “一滨江”是指南渡江西岸滨江公路；在南渡江西侧自南渡江大桥起，经龙塘镇在新坡镇南部南渡江转弯处接入东线高速公路；
    所有新建道路，技术等级采用二级或二级以上技术标准。
    2、      海口房地产市场分析
    伴随海南楼市整体稳步发展，近两年海口房地产市场投资逐年提高，商品房价格处于上升通道。在08年全国楼市普遍陷入低迷的情况下，海口住宅市场却逆势上涨，全年海口市商品住宅投资额达到52亿元，同比增长30.7%；住宅成交价格同比提升32.3%。步入2009年后，上半年海口商品房成交均价呈曲线上扬趋势，一季度海口房价达4581元/平方米，创出历史新高，同时成交量亦恢复到2008年市场最火爆时的水平；进入5、6月份，受全国房市整体回暖的影响，加上宏观经济基本面好转，宽信贷和低利率的政策刺激，部分改善型购房和投资性购房进入市场，使海口楼市持续火热。根据最新统计数据显示，2009年以来海口开盘项目的整体均价已为5000元/平方米，环比2008年4000元/平方米的价格上涨了1000元，涨幅达25.0%。