美格行商业经营管理（深圳）有限公司
     
     
    目录
     

1. 前言 

2. 研究目标及调研方式  

3. 目标研究对象调研分析  …………………………………………………………………………3

     
    3.1        案例一：锦绣江南   ……………………………………………………………………………3
    3.1.1  概况综述   ……………………………………………………………………………………3
    3.1.2  调研分析   ……………………………………………………………………………………5
     
    3.2        案例二：风和日丽   ……………………………………………………………………………16
    3.2.1  概况综述   ……………………………………………………………………………………16
    3.2.2  调研分析   ……………………………………………………………………………………19
     
    3.3  案例三：美丽365花园   ………………………………………………………………………27
    3.3.1  概况综述   ……………………………………………………………………………………27
    3.3.2  调研分析   ……………………………………………………………………………………29
     
    3.4  案例四：万科四季花城   ………………………………………………………………………42
    3.4.1  概况综述   ……………………………………………………………………………………42
    3.4.2  调研分析   ……………………………………………………………………………………43
     
    3.5  案例五：招商海月花园   ………………………………………………………………………55
    3.5.1  概况综述   ……………………………………………………………………………………55
    3.5.1  调研分析   ……………………………………………………………………………………57
     
    3.6  案例六：蔚蓝海岸   ……………………………………………………………………………69
    3.6.1  概况综述   ……………………………………………………………………………………69
    3.6.2  调研分析   ……………………………………………………………………………………71
     
    3.7  案例七：阳光棕榈园   …………………………………………………………………………81
    3.7.1  概况综述   ……………………………………………………………………………………81
    3.7.2  调研分析   ……………………………………………………………………………………83
     
    3.8  案例八：海滨广场   ……………………………………………………………………………94
    3.8.1  概况综述   ……………………………………………………………………………………94
    3.8.2  调研分析   ……………………………………………………………………………………96
     
     
     
    3.9  案例九：皇御苑   ………………………………………………………………………………100
    3.9.1  概况综述   ……………………………………………………………………………………100
    3.9.2  调研分析   ……………………………………………………………………………………102
     
    3.10  案例十：凤凰城   ………………………………………………………………………………108
    3.10.1  概况综述  ……………………………………………………………………………………108
    3.10.2  调研分析  ……………………………………………………………………………………110
     
    3.11  案例十一：星河湾 ………………………………………………………………………………117
    3.11.1  概况综述  ……………………………………………………………………………………117
    3.11.2  调研分析  ……………………………………………………………………………………120
     
    3.12  案例十二：祈福新邨 ……………………………………………………………………………124
    3.12.1  概况综述  ……………………………………………………………………………………124
    3.12.2  调研分析  ……………………………………………………………………………………128
     
    4. 案例总结分析   ……………………………………………………………………………………137
    4.1  住宅面积与配套商业之间的配比规律 …………………………………………………………137
    4.2  业态组合规律 ……………………………………………………………………………………143
    4.3  配套商业辐射范围 ………………………………………………………………………………148
    4.4  商铺动线设计及规划特点 ………………………………………………………………………154
    4.5  主力商家经营类型及所占经营规模比例 ………………………………………………………162
    4.6  消费群特点与住宅关系 …………………………………………………………………………167
    4.7  经营状况与租金差之间关系 ……………………………………………………………………172
    4.8  不同类型、规模社区与商业业态关系 …………………………………………………………175
    4.9  鲜明主题对于社区商业的重要性 ………………………………………………………………181
    4.10  结 语 ……………………………………………………………………………………………184
    

    3.1 案例一：锦绣江南
    3.1.1 概况综述
    
    图3.1
        锦绣江南位于龙华布龙路与人民南路交汇处，总建筑面积近40万平方米，是以江南传统园林为背景特色的大型社区。项目具体位置图示如下：
    




    
    锦绣江南
    
        项目分四期开发，一至三期住宅销售情况良好，四期也将于2005年8月份开售。按其规划，每一期住宅均有一定量的配套商业。总体情况列表如下：
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    3.1.2 配套商业调研分析
    ①、案例调研
    锦绣江南社区配套商业目前已开业并且步入正常经营轨道的只有临近人民路的一期和部分二期部分商业，其中靠近布龙路二期商业铺位空置率在60％以上。
    整体商业分布呈现以下特点：
    ?      一至三期商业分布以人民路、布龙路、梅龙路及龙胜路围合区域为界，社区各出入口为辐射点，沿社区周边呈带状分布；
    ?      商业业态服务性质浓厚，以美容美发、装饰设计、地产中介及其他典型社区配套业态，如银行、便利店、冲印店、生鲜门市等；
    
    图3.2
    
    商业分布平面图示
    
    民清路
    
     
    租金方面，临人民路一期商业由于靠近主干道及社区主出入口，大部分商家经营均较好，平均租金水平约90元/㎡/月，大部分铺位租金在80元/㎡/月之间，小部分街铺租金水平达到近140元/㎡/月，二楼租金水平在40-50元/㎡/月之间，较大面积（250㎡以上）租赁价格水平则在25-35元/㎡/月之间。
          
    售价方面，一、二期商铺转让均价在17,000元/㎡，临人民路价格较高，而靠布龙路方向则相对较低，可达到15,000-16,000/㎡，临布龙路二期商业由于目前人气欠缺，尚有大部分未开业，仅有靠近人民路的少数几间