一、宝安市场概况

    经过短短几年的发展，宝安地产已经形成了东、西日月同辉，中部辰星点点的发展格局，即宝安城区和龙华，一西一东，已基本进入持续发展阶段,2003年龙华已然发展成为宝安各乡镇中的领头羊，支撑宝安房地产半壁江山。
    2003年是深圳房地产市场供求关系大调整的一年，整个深圳市的批准预售面积第一次大幅度地低于实际销售面积。市场有效供给不足的局面在宝城片区表现仍然很明显，2003年宝安住宅市场缺口为30.49万㎡，在2004年上半年这种局面仍十分的突出。
    但随着2004年下半年鸿景园、福中福·幸福海岸、深业·新岸线、天悦龙庭项目等大盘的推出，市场供应量的大幅增加，宝安市场竞争将会异常激烈。
    老城区现状：宝安老城区开发时间较早，有较多的工业用房，道路拥挤，片区建设比较混乱。但经多年的发展，老城区已经形成了成熟的居住氛围，以雍景台和冠成世家为代表的一批高档物业不断将老城区楼价推向新的高点。便捷的交通、成熟的配套使老城区仍将是宝安市民置业的理想选择。鸿荣源开发的总建筑面积约22万平方米的鸿景园预计将于8月正式推出。
    新中心区现状：作为宝安房地产发展的重点，中心区是宝安乃至整个深圳下一步房地产开发的热点区域，寄予了人们众多的期望。目前宝安中心区的土地基本上已被各路开发商分割，近几年酝酿入市的总量达到400多万平米，市场压力巨大。但从目前的发展来看，宝安中心区前景仍令人期待，2005年年底西部通道开通、地铁的建设、二线关拆关等重大利好因素都将对中心区的房地产开发带来巨大的市场。但目前中心区的各种配套能否及时跟上对中心区的生活质量也会有巨大的影响。现在中心区福中福·幸福海岸、深业·新岸线等项目已率先启动，但其进展速度比较缓慢，预计推售时间在2004年年底或2005年年初。
    大铲湾物流港码头启动了，巨大的车流、物流将对中心区的建设和形象有一定程度上影响。
    西乡区现状：西乡片区除桃源居外，热点分别集中在西乡企龙山片区和西乡码头片区。
    西乡企龙山片区现正发售的有和黄·御龙居二期，宝恒·宝翠山庄将于年内面世。该片区随着丽景城、天骄世家、富盈门和御龙居的开发，已有了一定的市场知名度。与该片区紧临的尖岗山住宅小区因招商、华侨城联手进入而声名鹊起，该片区山景资源丰富，是理想的高档住宅小区用地，但目前其市政配套严重欠缺，人气不旺，该片区成熟起来，并获得人们的认可还需要一定的时间。
    西乡码头片区除蟠龙居和大益广场少量尾盘外，将推出的碧海名园是以小户型抢占市场。该片区属于西乡老城区性质，周边治安情况较乱，配套管理规划皆不如新安及企龙山片区。该片区目前属于宝安中低档小区开发用地，但随着新中心区的开发和地铁一号线的开通将得到一定程度改善。
    周边各镇现状：2003年宝安周边各镇的开发量相当于前两年的总和，而2004年仅松岗宝利豪庭预售面积就达146249.21㎡，这些推出项目的销售势头都相当良好，这也充分地说明了宝安周边各镇市场前景仍相当广阔。周边各镇一直是宝城片区一支重要的消费力量，宝城周边各镇的兴起的将对宝城市场形成一定的压力，宝城客户分流将会进一步加剧。

二、宝安商品住宅市场分析

(一) 宝安商品住宅供应分析

1、住宅供应量分析

    从历年宝安批准预售的情况看，宝安的房地产在2001年以前都显的不温不火，2001年以来宝安地产得到快速提速，2003年增长速度有所减缓，2003年的批注预售量与02年基本持平。
    2004年将是宝安地产新一轮提升的开始，保守预计，2004—2005年仅城区批准预售面积将突破400万平方米，大致在200万平方米/年之间，市场供应量偏大。

2、供应结构分析

（1）物业类型分析

    从近几年宝安市场上供应的物业来看，宝安区多层楼盘辉煌历史将不会再重现，小高层、高层成为宝安楼市的主要供应物业类型。
    宝安区早期开发的商品住宅以多层为主，小高层住宅为辅。其中，多层住宅集中分布在龙华镇，小高层住宅集中分布在宝安新城和新安镇。为了满足快速的城市发展需求，在政府宏观政策的引导下，小高层、高层商品房成为市场主流。同时，小高层、高层住宅的高档形象也逐步得到了消费的喜爱，取得了一定的市场份额，如融景园、黄金台大厦、深信泰丰大厦、泰华明珠、好望角、理想居等项目都是以高层为主，在市场均取得较好的销售业绩。

（2）供应地理分布分析

由上图可以看出，宝安区房地产供应市场新安、西乡、龙华“三足鼎立”的局面仍然存在；从2002年到2003年新安供应量的比例有小幅增长，而西乡因为丽景城、天骄世家等项目的销售结束导致区域供应量大幅下调；另外，值得注意的是，周边乡镇供应量的比例增长则比较明显，与周边各乡镇项目正式启动有直接关系。

（3）供应户型分布分析

宝安区商品住宅供应，以三房二厅为主，二房二厅和四房二厅为辅，一房及五房以上的供应比例较低。从供应结构反映出宝安区的购房群体以当地常住人口为主，家庭结构则多为二代人或三代人同住。

（4）供应面积分布分析

从供应面积情况来看，80平方米及80-120平方米为市场供应的主流，120平方米以上面积供应量较小。

（5）供应价位区间分布分析

    宝安目前的房地产住宅市场是以4000元/平方米左右为主流，单价4000元以上物业单位供应近2成，显示出宝安市场对于中高价位物业较为强大的市场需求。

（二）宝安区商品住宅需求分析

1、住宅销售状况分析

    2001年以来，宝安区的市场需求增长率持续上升，2003年需求递增了30.7％，宝安区住宅市场的已逐渐进入成熟阶段，逐渐激活市场需求；按照近几年的销售态势，宝安区市场需求量将持续增长。

    从宝安与全市月度销售套数曲线的比较可以看出，1-10月宝安销售情况与全市大势是比较贴近的，4月受SARS影响出现跌落，但6月份出现60%以上的大幅增长，大大高于南山，对全市形成6月高峰显然有提升作用。而10月份的回落在关内几区基本持平的支持下，全市的回落幅度大大少于宝安。