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第一章市场宏观环境分析

一、深圳社会经济环境分析

深圳作为中国经济发展最快的城市之一，在20多年的时间里突飞猛进，取得瞩目的成就。特别是近几年，在全国经济形势持续景气的情况下，GDP持续保持超过10%的增长速度，居全国各大城市前列。
深圳市历年国内生产总值和年增长率

年份	国内生产总值（亿元）	年增长率（%）
1998	1289.28	14.09
1999	1436.51	11.42
2000	1665.47	14.20
2001	1908.15	13.20
2002	2239.41	15.00
2003	2860.51	17.30

    2003年深圳国内生产总值2860.51亿元，比上年增长17.3％，增幅较上年高出2.3个百分点，创近8年新高。工业总产值5073.77亿元，增长29.1％；固定资产投资946.49亿元，增长20.1％；进出口总额1173.99亿美元，增长34.6％；社会消费品零售总额801.77亿元，增长16.3％。其中--------　　　　
    人均储蓄存款15986.28元；增长16.2％；
    人均可支配收入25935.84元；增长3.3％；
    人均消费支出为19960.32元；增长5.5％；
    人均购房支出3263.8元；增长59.8％。
    据市统计局统计分析，目前中国经济已进入新一轮增长周期。深圳由于市场功能较完备、体系相对完善，又紧紧抓住了发达国家结构调整和产业转移的机会，预计2004年经济增速将继续保持两位数以上。

二、深圳政治法律环境分析

    从全国范围来看，深圳房地产市场属于相对成熟的市场，各种相关法律法规十分完善，执行国家相关政策的速度、改革进程都走在全国各大城市的前列。
    房地产业主要政策法规：
    1)      2002年5月份，关于进一步加强房地产广告管理的通知，规范房地产广告内容，维护消费者的合法权利。
    2)      2002年5月份10日实施修改后的《深圳经济特区房地产行业管理条例》，该条例加强了对房地产行业的管理，规范了房地产开发和中介服务机构的行为。
    3)      2002年7月份，关于整顿我市房地产市场秩序工作的通知，促进我市房地产业的健康发展，培育良好的市场环境和市场秩序。
    4)      2003年2月份，关于加强土地供应调控的通知，提出严格控制土地供应总量，停止别墅类用地的土地供应，规范土地供应市场。
    5)      2003年3月份，关于停止执行宝安、龙岗两区的购房入户政策的通知，对房地产市场产生一定的负面影响。
    6)      2003年5月份，关于加快宝安、龙岗两区城市化进程的通告，将会改变深圳住宅区域的格局，也给两区带来了起飞的机遇。
    7)      2003年6月份，央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，对开发商贷款、建筑业流动资金贷款、个人多套住房贷款等提出比较原则性的审慎调控措施。
    8)      2003年8月份，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，调整市场供应结构，增加普通商品房的市场比例，使住宅房价与大多数居民家庭的住房支出相适应。
    从上面的政策法规的颁布实施情况来看，政府主管部门正竭力为规范房地产市场作出努力。在这些政策的监督和保障之下，深圳房地产市场将会朝着健康、持续、完善的方向发展。

三、深圳社会人口环境分析

    2002年末，深圳市常住人口504.25万人，比上年增长7.6%。户籍人口139.45万人，占常住人口的27.2%，比上年末增加7.41万人；暂住人口364.80万人，占常住人口的72.3%，比上年末增加28.08万人。
    从深圳市各区的人口分布情况可以看出，全市居住人口最多的是宝安区，为160.61万，其中常住人口28.88；占住人口131.73。龙岗区次之，为111.42万；

    小结：
    近两年深圳GDP持续保持超过15%的高速增长速度，成为境外资本以及港台地区投资的热点区域，有74个国家和地区在深圳投资，一些大型跨国公司驻中国的办事处、香港公司等也纷纷开始进入深圳。这些企业将对深圳房地产市场产生巨大的需求，包括居住、办公、商业等各个领域。经济的发展同时也为人们带来更高的可支配收入，从而产生旺盛的需求，在有效需求上升的拉动下，生产与消费进入良性循环状态。
    从全国来看，深圳房地产市场属于相对成熟的市场，各种相关法律法规十分完善，执行国家相关政策的速度、改革进程都走在全国各大城市的前列。在这些政策的监督和保障之下，深圳房地产市场将会朝着健康、持续、完善的方向发展。
    深港楼市唇齿相依，随着两地经济的进一步融合，楼市之间的交流也日益频繁。2003年1月27日，衔接深港两地的皇岗-落马洲口岸正式实施24小时通关，拉开了深港合作的序幕，可谓是深港经济一体化真正意义上的第一个措施，随后CEPA的签署，更增进了深港两地的交流，使得楼市外销突现生机。6月《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》正式签订，香港产品得以零关税进入内地，贸易更加便利，将为香港工商界带来更多的商机，促进香港经济的恢复和发展。同时经贸往来、经济、文化交流增加，也将为深圳带来更多的外销客源，未来一段时间深圳的外销将走强，
    同时，今年深港西部通道的开工建设也进一步刺激了深圳楼市特别是南山楼市，随着工程进度的推进，以及政府对南山滨海带的高标准规划，使得南山楼价一路走高，香港楼市也逐步复苏，显示出向上反弹的趋势。
    2002年末，深圳市常住人口500万人，人口增长速度快，特别是人口的机械增长大于自然增长，人口的增长保持了对房地产有效需求的增长。
    宝安区位于深圳西部，是深圳较早开发的区域，工业基础最为雄厚主要以外向型工业为，是深圳的外贸大区。近年来宝安政府更注重平衡的发展策略，走高科技工业、生态农业和旅游业均衡发展道路，依托深圳机场发展物流业，这些都为宝安地产的进一步发展创造了有利条件。