情              
    营销策划全案
     
     
     
     
    前 言
     
     
    本方案通过对市场的深度分析，对项目地块价值的最大化挖掘，力图作出项目差异化产品定位，同时对产品发展及规划提出相关建议。
    在有利于项目销售的同时，最大程度地提高发展商的品牌形象，达到既能卖楼又能提升楼盘与发展商的品牌知名度与美誉度。因此，我们将因循地产市场之规律，在总结以往经验教训的同时，从竞争激烈的市场中，寻求项目机会点及发展点，为项目营造更好的商业运作环境，从而获得最大的开发利润！
     
    

     
     
     
     
    第一篇  武汉市房地产市场运行概况
     
    一、武汉房地产总体运行情况
    二、武汉市整体供需情况
    三、武汉市整体价格走势
    四、地产政策分析
    五、武汉市房地产运行前景预测
    

    一、武汉房地产总体运行情况
    1、房地产开发投资情况
    2005年我市房地产开发投资为297.99亿元，同比增长27.7%，占全社会固定资产投资的28.2%；其中，房地产住宅投资为216.85亿元，同比增长29.2%，占房地产开发总投资的72.8%。
    
     
    2、商品房供给情况
    2005年全市房屋施工面积为2749.63 万平方米，同比增长 12.7%，与去年同期相比增幅减少了12个百分点。其中：住宅施工面积为2297.96 万平方米，同比增长14.2 %，占总施工面积的 83.6%；经济适用住房（不含集资建房）施工面积为149.67 万平方米，同比增长38.4 %，占住宅施工面积的6.5 %。
    
    2005年全市房屋新开工面积为1195.4 万平方米，同比增长 13.3%，占总施工面积的43.5 %，与去年同期相比增幅减少了26.2个百分点。其中：住宅新开工面积为1047.69 万平方米，同比增长16.8 %，占总新开工面积的87.6 %，占住宅施工面积的45.6 %。
    
    2005年全市房屋竣工面积为816.72 万平方米，同比增长 16.3%。其中：住宅竣工面积为702.29 万平方米，同比增长15.3 %，占总竣工面积的86.0 %。
    
     
    3、商品房买卖情况
    2005年我市商品房销售面积为813.89 万平方米，同比增长7.6 %；其中：商品房住宅销售面积为756.91 万平方米，同比增长5.0 %，占商品房销售面积的93 %。
    
     
    4、存量房交易情况
    2005年我市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面积为625.70万平方米，同比增长1.6%；其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面积为330.13万平方米（不含房改出售公房），同比增长17.2 %。
    
    
     
    5、土地供给情况
    2005年城市公开出让土地面积为3755.9亩，同比增长0.3%；交易实现金额124.25亿元，同比增长58%。
    
    
     
    6、旧城改造和拆迁情况
    2005年全市旧城改造拆迁面积为151.58 万平方米，同比下降36.2 %；拆迁户数为14800 户，同比下降16.8 %。
    
     
     
    二、武汉市整体供需情况
    1、住房供应不断调整，结构渐趋合理
    为适应普通居民的购房需求，我市2005年商品住房户型为80－100平方米和100－120平方米的供应面积分别达到136.77 和145.97 万平方米，占全市商品住房供应面积的 46.51 %。
    商品住房价位在2500－3000元/平方米和3000－4000元/平方米的供应面积占全市商品住房总供应面积的72.87 %左右；销售套数占全市商品住房总销售套数的65.33 %。
    二手住房在面积在120平方米以下的交易套数占全市交易套数的 70 %以上；价格在2500元/平方米以下的交易套数占全市交易套数的80 %以上。
     
    2、住房销量波动较大，年末市场开始回暖
    我市住房交易市场受房价调控政策影响明显，特别是第三季度，商品住房及二手住房销售套数分别比上季度下降了23.9%和30.7%。但进入10月以后，住房销售量明显上升，第四季度全市商品住房销售量与上季度相比增加了66.2%，二手住房销售量跌幅减缓，比上季度回落了30 个百分点。
     
    3、商品住房价格稳步上升，二手住房价格略有调整
    随着城市建设步伐的加快，市政配套设施的逐步到位，住宅小区设计品质的明显提高，商品住房价格稳步上升，与去年同期相比涨幅为25.4 %。二手住房受营业税政策影响，第三季度价格略有回落，环比下降3.55%。
     
    4、外来投资潜力显现，平均地价继续上涨
    我市近几年房地产市场的持续发展，引起了诸多外地有实力的房地产开发企业的高度关注，并积极投资武汉房地产业，在2005年我市土地竞拍中，外地房地产企业约占90%，全年通过招拍挂公开出让的房地产开发土地平均地价为330.8万元/亩，同比增长57.5%。
     
    5、优质地段物业价值提升，近郊项目销售速度减缓
    2005年，武汉市开发的众多高档项目均位于滨江、滨湖的优质地段，完善的城市功能赋予了中心区域物业的高价值，其市场定价均在6000元/平方米以上。但近郊项目在2005年的房地产市场中，销售速度则明显放缓。其户型设计普遍偏大，房产总价偏高，同时尚不完善的交通、商业、教育等配套设施所增加的后期生活成本使销售面临一定的压力。
     
    6、投机购房苗头得到遏制，特殊产品的市场吸纳度降低
    银行信贷及税费措施的出台，使投机性购房行为得到有效遏制，受其影响，以酒店式公寓为代表的特殊产品的市场购买力与前期相比开始下滑。同时，同类型产品开始向多元化发展，衍生出简装公寓、产权式酒店等多种更贴近消费市场的产品形式。
     
    7、开发节约节能型产品，逐渐引导市场消费
    在国家号召建设节约型社会的精神指引下, 全市节约节能型建筑成为市场中最大的亮点，绿景苑、朝阳星苑，东立国际等一批项目脱颖而出,使消费者增加了对节能型产品的信赖度，拓展了新型技术产品的市场空间。
     
     
     
     
    三、武汉市整体价格走势
    随着旧城改造拆迁计划的逐步实施和居民对武汉市房地产发展前景的良好预期，强劲的市场需求促使房地产价格不断上升。
    全年商品房综合物业平均价格为3869.80元/平方米，同比增长8.1%；2005年第四季度住宅平均价格为3451.09元/平方米，同比增长16%。从土地价格上看，2005年商品住宅楼面地价均价为1905.22元/平方米，比2004年增长45.2%。
    从下图可以看出，武汉的房价保持着一种小幅稳定上扬的水平，随着政府的土地控制更加严格，使中心城区的土地供应量保持着一种均衡状态。
    


     
     
     
     
     
     
    由于我市90%以上的购房者都是以自住为主，经济的快速发展和连续多年商品房供应量持续增加将进一