渝北区（空港新城）房地产市场调查报告
     
     
     
     
    第一部分：宏观区域概况
    1、      区域概况
    2、      区域经济发展状况
    3、      区域规划发展
    第二部分：中观市场解读
    1、      空港新城
    2、      空港新城发展状况
    第三部分：空港板块市场预判
    第四部分：区域个案分析
     
     
     
     
     
    渝北区市场调查报告
    第一部分：宏观区域概况
    一、区域概况
    1、渝北区位于重庆主城东北部，东邻长寿区、南与江北区毗邻，同巴南、南岸、沙坪坝区隔江相望，西连北碚、合川区，北接四川省广安地区的华蓥市。幅员1452平方公里，辖12街道、12镇。
    2、渝北区始由1995年撤江北县而建，属重庆主城范围较新板块，渝北区域内整体地势相对平坦，地理位置优越。随近几年各项利惠政策刺激，渝北区经济情况及综合实力提升迅速，其工业更是居于各区之首，服务业也取的长足发展。
    3、区域内交通便捷，除江北国际机场布局之外，另有长江、嘉陵江环绕西南，多条城区交通干道与绕城高速交横。规划兴建多条轻轨线路穿过，寸滩港紧邻区境1公里。机场与寸滩港口、龙头寺火车站形成铁三角，相距10公里以内。
     
    本节点评：渝北区地理位置优越，占据城区规划发展的核心地段之外，与多个卫星城相邻，同时部分与四川辖区接壤。渝北区自然资源丰富，包括旅游资源、矿物资源等，后续发展动力强劲。
     
    二、区域经济发展状况
    1、渝北区整体经济状况
    全区生产总值完成460亿元、增长15.3%，全社会固定资产投资完成380亿
    元、增长6.8%，地方财政收入（不含北部新区）完成26.5亿元、增长13.6%，
    城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入分别增长12%和13%。同时2009
    年渝北区工业总量越居全市首位。伴随两江新区揭牌，北部新区、寸滩保税港不
    断完善，区域后续发展动力强劲。
    2、固定投资情况
    
    2010年上半年，渝北区累计完成全社会固定资产投资163.52亿元，与去年同期相比仅增长1.3%。区内（不含北部新区）投资保持较快增长，完成119.35亿元，同比增长13.2%。区域内诸多优越条件及区域未来发展前景吸引，近年来招商引资情况乐观，后续几年将取的更明显的发展。
    3、社会零售品总额
    
    2009年上半年，全区实现社会消费品零总额750535万元，同比增长40%，创今年以来的新高。其中：批发业实现零售额21531万元，同比增长48.4%，零售业实现零售额641674万元，同比增长41.2%，住宿和餐饮业实现零售额85751万元，同比增长30%，其他行业实现零售额1579万元，同比增长10.9%。
    4、财政收入
    
    2009年第一季度，全区地方财政收入累计完成47405万元，其中3月完成地方财政收入17854万元，比2月增收7000万元；累计完成工商各税32887万元，3月比2月增收877万元；累计完成契税3835万元，3月比2月增收801万元；累计执行支出73123万元，为年初预算的22.1%，比上年同期增长86.3%；累计完成中央两税17073万元，比上年同期增长56.4%。
    5、社会消费品零售总额
    上半年，全区住宿餐饮业营业额累计实现13.4亿元，同比增长33.5%，增速继续保持主城九区第一位；汽车销售额累计实现54.4亿元，同比增长16.3%，汽车零售额累计实现40.6亿元，同比增长23.3%。
    
    2009年上半年全区社零总额累计实现74.5亿元，同比增长25.3%，与一季度相比增速提升了13.8个百分点，比1-5月增速提升了9.2个百分点；商品销售额（含住宿餐饮业）累计实现154.5亿元，同比增长17.8%，与一季度相比增速回升了10个百分点。同时2010年零售总额目标数额发展良好。
     
    本节点评：国民生产总值与政府财政收入等各项指标的稳步上升表明区域整体经济发展情况乐观良好，同时第二产业局主导地位，第三产业业态丰富，物流、餐饮、旅游等百花齐放。居民人均可支配收入及社会零售品总额迅猛发展，体现了区域内强劲消费能力及购买能力。良好的经济发展状况为房地产市场的蓬勃发展奠定了一定的基础。
     
    三、区域规划发展
    1、渝北区整体规划为六大功能区，分别为渝北城市综合功能区（包括重庆两路空港新城、龙溪地区和北部新区）、城北近郊工业功能区（兴隆镇、木耳镇和古路镇）、城东工-旅-农复合功能区（包括龙兴镇和玉峰山镇）、东北部旅游与农业功能区（包括统景镇、石船镇和大盛镇）、北部生态农业与旅游功能区（包括茨竹镇和大塆镇）和东部工业与物流功能区（洛碛镇），2010年根据国家整体发展战略组成，特批成立两江新区，渝北区部分版块也拉入其中。
    
    2、两江新区涵盖江北区、渝北区、北碚区三个行政区部分区域。该区域是源于是国家战略层面的部署，国务院2007年新批准的《重庆城乡总体规划》确定的城市和产业布局重点拓展区，，是辐射带动西部地区及广大内陆地区的综合类开发“新区”。 拥有国家级高新技术开发区、国家级经济技术开发区拓展区，以及内陆唯一的保税港区，具备在西部及内陆地区率先开发开放、加快发展的良好基础。 
    两江新区整体定位为统筹城乡综合配套改革试验的先行区；中国内陆重要的先进制造业基地；中国内陆重要的现代服务业基地；长江上游地区金融中心和创
    新中心；内陆地区对外开放的重要门户；科学发展的示范窗口。
 
    3、2007年3月，重庆空港新城正式落户渝北，其规划控制范围约46平方公里，由核心区和辅助区两部分组成。它是指以重庆江北国际机场为中心的长江上游综合交通运输体系、依托综合交通培育发展“流量经济”，形成的临空特色产业新区和空港特色新城。
    定位为依托江北国际机场，积极发展临空产业，实现与北部新区的有机衔接。到2020年，建设成为功能较为完善的现代枢纽空港和现代服务业较为发达的综合性城市功能区，成为全市经济发展新的增长点。
    
     
    本节点评：
    1、科学的城市规划体系，必然促进城市的快速及其合理性发展。城市规划伴随而来的巨大城市人口及城市规模增长潜力，对房地产将带来更大的机会。
    2、两江新区正式揭牌落实渝北，考虑国家战略部署层面及诸多优越条件落地，后续发展潜力及前景看好，处于未来城市翘首区域的渝北将吸引更多投资及居住客户，为区域未来房地产发展提供良好的发展基础。
    3、两江新区、北部新区、寸滩保税港，空港新城等诸多特殊功能板块不断发展，其第二产业第三产业高速提升，区域规模快速扩张，各项发展伴随而来的是区域常驻人口剧增，为未来房地产发展提供强大购买群。
     
    本报告后续调研内容及侧重点将针对空港新城板块。
     
     
     
     
     
     
     
    第二部分：中观市场解读
    一、空港新城
    1、空港新城规划
    （1）地