山东潍坊市坊子区住宅项目
市场调查报告
二零零七年七月
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目录 前言 4 第一篇 潍坊市宏观发展状况 6 一、潍坊市概况 7 （一）地理位置及交通状况 7 （二）潍坊城市布局及各区县状况 7 二、潍坊宏观经济发展现状 9 （一）2004年潍坊总体经济发展状况 9 （二）2005年潍坊经济发展状况 24 （三）潍坊宏观经济发展状况总结 27 三、房地产市场发展情况 28 （一）2004年潍坊房地产业发展状况 28 （二）2005年房地产市场 28 （三）近2年房地产市场小结 31 四、商业及商用物业发展概况 31 第二篇 潍坊住宅与住宅物业现状 34 一、潍坊市住宅发展现状 35 （一）潍坊主要商圈 35 （二）商业街分布 35 （三）大中型商业零售网点布局 37 （四）商贸市场分布 39 （五）住宅发展竞争格局 41 （六）潍坊人口构成与消费 42 （七）潍坊住宅现存的问题 47 二、潍坊商业物业发展特点及趋势 48 （一）在运营的商业物业分析 48 （二）潍坊商业物业开发的趋势 50 三、潍坊商业及商业物业发展现状总结 54 第三篇 潍坊未来商业规划 56 一、商业网点与交通网络的共生关系 57 二、潍坊市商业网点发展定位 57 （一）潍坊市商业网点发展规划定位考虑的因素： 57 （二）潍坊市区商业网点规划发展要点小结 60 三、商业网点布局规划 60 （一）商业网点规划思路和发展目标 60 （二）市、区、组团商业中心及邻里商业规划 63 （三）大型商业零售网点规划 68 （四）中小型商业网点规划 75 （五）商业街规划 76 （六）商品交易市场体系规划 78 四、潍坊商业布局规划总结 83 （一）分清层次结构，完善功能配套 83 （二）优化营商环境，注重以人为本 83 （三）突出文化特色，营造商业观 83 （四）市区采用“一主四次”的空间布局形态。 84 （五）市、区、组团商业中心及邻里商业规划要点 84 （六）大型商业零售网点规划要点 84 （七）中小型商业网点规划 84 （八）商业街规划要点 85 （九）商品交易市场体系规划要点 85 第四篇 潍坊商业地产综合调查 86 一、商业物业调查 87 （一）在营业的典型商业项目调查 87 （二）在售商业项目调查 104 二、其他类型房地产项目调查 114 三、主要商圈临街商业调查 127 四、娱乐休闲餐饮业态调查 131 （一）网点分布 131 （二）潍坊娱乐、餐饮、休闲业态特征 132 五、消费者、经营者、投资者调查 133 六、媒体调查 137 七、潍坊商业及商业地产综合调查总结 138 第五篇 项目开发条件分析 141 一、项目区位分析 142 二、项目开发SWOT分析 145 （一）项目开发优势（S） 145 （二）项目开发劣势（W） 147 （三）市场机会（O） 147 （四）市场威胁（T） 148 结束语 149 前言
承蒙贵公司信任，由我公司全面负责潍坊商业项目的全程策划。为使本项目能在激烈的竞争环境中脱颖而出，迅速实现销售和主力店招商，我公司对项目所在的潍坊市及周边区域做了深入的调查分析研究。 本调查报告是经过我司调查人员对潍坊市的商业物业及商业各种形态进行实地调查，结合科学的统计分析而形成，是项目全程策划的重要组成部分。 1． 调查背景 受金龙置业公司委托，我司针对其山东潍坊白浪河项目进行专项综合商业地产市场调查，为其开发规划提供可参考的市场资讯。 2． 调查时间 2006年2月15日至2月22日共8天。 3． 调查人员安排：5人。 4． 调查方式 根据我们以往的经验，本次调查采取了7种方式进行调查，力求从不同角度去反映印证市场的实际情况，具体方式列举如下：典型项目实地调查（在营及在售项目，商业类型为主）
发展商深度访谈
经营户（投资者）抽样调查（商场和街铺）
商场运营机构模拟访谈
规划局相关人士访谈
典型消费者座谈
5． 市场调查具体内容： 本次调研重点在调研潍坊的商业现状、商业物业分布及运营销售情况，商业竞争状况、商家状况和投资者需求，在对项目有一定了解的基础上，作专项的商业市场调研。包括以下内容：典型在营购物商场的具体资料数据；
典型在售商业物业的具体资料数据
市区商圈状况
重点商业街道的商铺具体情况（业态、开间进深、面积、经营状况等）
商业步行街状况（业态分布、主力商店分布、商铺开间进深、面积、经营状况等）
项目周边的商业物业的经营状况；
项目周边状况、消费力状况、居民分布状况；
消费者购买力、消费心理及习惯
投资者、经营者投资经营心态／成熟度、对本项目的看法等；
另外，本次调查还着重于获取量化数据，包括当地商业物业的开发体量、规模、位置、租售状况、租售价格、管理费用、主要营销手段、经营状况等。
项目所在区域同类型项目的现状及目标客户调研分析
第1篇 潍坊市宏观发展状况
一、潍坊市概况
潍坊市位于山东半岛中部，总面积为1.58万平方公里，其中市区面积为1472平方公里，辖奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区4个区和寿光市、诸城市、青州市、高密市、昌邑市、安丘市6个市及昌乐县、临腒县2个县，高新技术开发区、经济技术开发区、海化开发区3个市属开发区。总人口850万，其中市区人口126万。 潍坊是美丽的世界风筝之都和中国优秀的旅游城市，综合发展潜力较大。 （一）地理位置及交通状况
潍坊市位于山东半岛中部，目前，潍坊市海、陆、空交通网络已初具规模，全市公路通车里程7616公里，其中高速公路205公里。有潍坊港，羊口港两个国家二类开放口岸。潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口等航线；是全国四大航空邮件处理中心之一，有力地促进了潍坊经济的振兴，同时为中外游客云集“世界风筝之都”提供了有力条件。 （二）潍坊城市布局及各区县状况
潍坊市辖4区、6市、2县、3个市属开发区。分别由奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区、寿光市、诸城市、青州市、高密市、昌邑市、安丘市、昌乐县、临朐县，高新技术开发区、经济技术开发区、海化开发区,形成城市组群。 潍城区辖4镇4街道办事处，212个行政村，55个居委会，面积272.3平方米公里，完成财政总收入2.46亿元,地方财政收入1.59亿元，人均可支配收入9290元，人口37万,非农业人口22.6万。 寒亭区辖经济技术开发区，海洋化工开发区，6镇2街道办事处，375个行政村，9个居委会，面积872平方米公里，完成财政总收入3.28亿元,地方财政收入1.96亿元,各项存款33.5亿，人均储蓄8021元，人均可支配收入8550元，人口35.34万 坊子区辖8镇，244个行政村，面积345平方米公里，完成财政总收入2.65亿元,地方财政收入1.53亿元，居民储蓄18亿。 寿光市辖14处乡镇1乡5街道办事处，976个行政村（居委会），面积2180平方米公里，完成财政总收入12.8亿元,地方财政收入7.3亿元，年末金融机构存款余额136.9亿,全国百强县第53位，比三年前进了43个位次，人口9.6万。 安丘市辖21镇2街道办事处，1388个行政村（居委会），1424个自然村，面积1928平方米公里，完成财政总收入3亿元,年末金融机构存款余额50.2亿,人口105万。 昌邑市辖11镇2乡2街道办事处，819个行政村，面积1812平方米公里，完成财政总收入5,67亿元,地方财政收入3,57亿元,人均储蓄额9536元,人口67,76万,非农业人口13,.6万。 高密市辖17镇3街道办事处，994个行政村（居委会），面积1605.6平方米公里，完成财政总收入7.18亿元,地方财政收入3.77亿元,各项存款余额62.4亿,居民存款余额48.16亿，人口85.74万。 青州市辖18处镇乡3街道办事处，1052个行政村，面积1569平方米公里，完成财政总收入15亿元,地方财政收入4.1亿元,各项存款余额102.8亿，居民储蓄余额83.6亿,人口89.96万,有回满等35个少数民族2.5万人。 渚城市辖18镇2乡3街道办事处，1346个行政村，面积2183平方米公里，完成财政总收入11.7亿元,地方财政收入6.5亿元,居民存款余额67.6元。总存款额95.7亿，人均可支配收入7103元，人口106.2万,非农业人口30.5万。 临朐县辖15镇1乡2街道办事处，939个行政村，面积1384平方米公里，完成财政总收入3.1亿元,地方财政收入1.7亿元,年末金融机构存款余额52亿和31.6亿,人口85.2万,非农业人口11.1万。 昌乐县辖15镇1开发区895个行政村，面积1101平方米公里，完成财政总收入4.78亿元,地方财政收入2.67亿元,人口60万。 二、潍坊宏观经济发展现状
（一）2004年潍坊总体经济发展状况
2004年全市经济快速健康发展，经济结构进一步调整。初步核算，2004年潍坊市生产总值(GDP)完成1246.4l亿元，按同比价格比上年增长16.9％，增幅同比提高1.9个百分点；其中第一产业增加值180.4亿元，增长8.6％；第二产业增加值683.49亿元，增长25.7％，其中工业增加值618.49亿
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