一、龙口市房地产市场简析

1、市场概况

区域	项目名称	规模	物业类型	建筑风格	主力户型	主打面积	销售均价	物业费
黄城	龙新·新新家园	9万㎡	多层、小高层	欧式	三室、两室	77—113㎡	2480元/㎡	0.4元/㎡/月
		松风·御座	7万㎡	小高层	现代简约	四室	156㎡	2410元/㎡	1.2元/㎡/月
		松韵苑	28万㎡	多层	现代简约	两室、三室	92—112㎡	2980元/㎡	0.6元/㎡/月
		樱花苑	6.2万㎡	多层住宅	现代	三室、两室	89—136㎡	2600元/㎡	12元/月
		怡园南区	6.5万㎡	多层	现代	三室、两室	85—129㎡	2500元/㎡	0.4元/㎡/月
		松岚花园	3.5万㎡	小高层	现代	两室	120㎡	2900元/㎡	1.2元/㎡/月
		紫荆香辉苑	6万㎡	独栋、双拼别墅、多层	现代简约	六室、五室	260—326㎡	多层2800元/㎡；别墅5300元/㎡	0.6元/㎡/月
		绿洲佳苑	3万㎡	多层	现代	三室、两室	92—140㎡	2600元/㎡	0.4元/㎡/月
		龙族峰景	6万㎡	多层住宅	现代简约	三室、两室	92—135㎡	2600元/㎡	0.6元/㎡/月
开发区	海迪南区	9万㎡	多层住宅	现代简约	三室、两室	81—146㎡	2528元/㎡	0.4元/㎡/月
		阳光康城	8万㎡	多层住宅	组合式	三室	84—141㎡	2650元/㎡	0.4元/㎡/月
		星海名苑	3.万㎡	多层住宅	现代	三室、两室	89—139㎡	2500元/㎡	未定
东海	黄金海岸·悦海苑	8万㎡	多层住宅	现代	一室、两室	50—120㎡	2650元/㎡	未定
东海		黄金海岸·怡海苑	15万㎡	多层、小高层	现代	三室、两室	77—138㎡	2700元/㎡	未定
海岱	碧海花园	3.5万㎡	多层住宅	现代	两室、三室	90—128㎡	2060元/㎡	2.8元/㎡/月

    市场概况简析
    1.1就开发区域来讲，龙口房地产市场的开发项目主要集中在黄城区，即老城区，其次是龙港开发区和东海、南山、海岱等区域。
    1.2开发规模参差不齐，小规模的楼盘3万多平米，最大能达到28万平米，主要集中在6—9万平米之间。
    1.3所开发楼盘中容积率普遍较低，以5层＋阁楼的多层建筑形式为主，个别楼盘存在或打算开发小高层住宅。
    1.4建筑风格以欧式和现代简约为主，色调多呈冷色，活泼明快。
    1.5鉴于家庭结构的原因，龙口市房地产开发中户型以三室两厅和两室两厅为主，别墅产品户型一般在六室左右，满足单身贵族和养老人员居住的一室户型数量较少。
    1.6单套面积以70—130平方米的中小户型比较多见，户型结构比较紧凑，经济实用。
    1.7价格区间保持在2060—2980元/㎡之间，独栋别墅的价格达到5300元/㎡。
    1.8多层物业的物业费维持在0.4—0.6元/㎡/月，小高层一般为1.2元/㎡/月。

2、价格体系分析

项目区域	项目名称	销售均价	F1	F2	F3	F4	F5	阁楼	优惠措施
黄城	怡园南区	2560元/㎡	2480元/㎡	2680元/㎡	2680元/㎡	2480元/㎡	2480元/㎡
		绿洲佳苑	2668元/㎡	2720元/㎡	2680元/㎡	2680元/㎡	2580元/㎡	2680元/㎡	赠送	一次性40元/㎡
		新新家园	2500元/㎡	2690元/㎡	2480元/㎡	2490元/㎡	2350元/㎡	2690元/㎡	赠送	一次性98折
龙港	樱花苑	2630元/㎡	2450元/㎡	2730元/㎡	2830元/㎡	2630元/㎡
		碧海花园	2133元/㎡	2127元/㎡	2227元/㎡	2197元/㎡	2057元/㎡	2057元/㎡	1257元/㎡
		星海名苑	2450元/㎡	2350元/㎡	2500元/㎡	2480元/㎡	2450元/㎡	2500元/㎡	赠送

    价格体系分析
    2.1整个价格体系简单实用，多个楼层以同一个价格出售的现象非常普遍，一般以二、三层的价格最高，一、四、五层次之，一层带小院或五层送阁楼除外。
    2.2黄城区楼盘的销售均价要高于龙港开发区，同样素质的楼盘，黄城区的平均售价要比龙港开发区高出200元/㎡左右。
    2.3一层和五层的价格相对较高，一般一层带有小院，而五楼赠送阁楼。
    2.4考虑到套现和手续等问题，多数楼盘对于一次性付款的优惠幅度比较大。

3、车库价格分析

区域	项目名称	车库形式	价格	产权
黄城区	怡园南区	地上	3600元/㎡
黄城区		龙新·新新家园	地上	2710元/㎡
龙港开发区	碧海花园	地上	2277元/㎡
		樱花苑	地上	2500元/㎡	无
		星海名苑	地上	2600元/㎡	无

    车库销售分析
    3.1黄城区车库销售价格区间为2710—3600元/㎡；龙港开发区楼盘车库的销售价格区间为2277—2600元/㎡。
    3.2车库形式一般为地上独立车库，而不是停车位。
    3.3车库普遍没有产权。
    3.4在销售过程中存在好楼层捆绑车库销售的现象。

4、储藏室销售分析

区域	项目名称	储藏室建筑结构	价格
黄城区	怡园南区	地上	1700元/㎡
		绿洲佳苑	半地上	1960元/㎡
		龙新·新新家园	地上	1780元/㎡
龙港开发区	碧海花园	地上	2077元/㎡
龙港开发区		樱花苑	地上	1200元/㎡

    储藏室销售分析
    4.1黄城区楼盘储藏室价格销售区间1700—1960元/㎡；龙港开发区的储藏室销售价格区间为1200—2077元/㎡。
    4.2普遍为地上或者半地上的形式。
    4.3不办产权证，只在售房合同中体现，储藏室价款无法办法银行按揭。

5、销售速度分析

区域	项目名称	物业类型	规划套数	开盘时间	已售/销售率	月销售套数
黄城	龙新·新新家园二期	多层住宅	总计886套二期186套	2008年3月9日	150套/80%	75套
		怡园南区二期	多层住宅	共600户二期230套	2004年5月	510套/85%	25套
		绿洲佳苑	多层住宅	共240套	2007年9月	190套/80%	27套
		松风御座	小高层	共132套	2007年5月2日	35套/30%	30套
开发区	阳光康城一期	多层住宅	一期6栋200套	2007年9月	200套/100%	31套
		樱花苑	多层住宅	400套	2005年10月	380套/95%	26套
		海迪南区	多层住宅	一期480套二期290套	一期2006年12月二期2008年4月19日	一期435套/90% 二期110套/38%	28套
		星海名苑	多层住宅	共290套	2007年6月30日	260套/90%	26套

    5.1在销售速度上黄城区和龙港开发区楼盘并没有太大的差别。
    5.2平均每月的销售量为25—31套，新新家园项目因开盘时间较短，正处于集中热销售期，每月的销售量目前遥遥领先。
    5.3目前各在售楼盘销售进度不一，普遍进入尾盘销售期并有后续房源推出。

6、项目定位及主题推广语分析

项目区域	项目名称	项目定位	主题推广语
黄城区	松韵苑	上流生活圈、第一大盘	中央区住第一城
		绿洲佳苑	小户型、低价位	理想新生活，老城新品质
		樱花苑	康居生活	倾心竭力，构筑生活之美
		龙新·新新家园	细节感动，龙城绝版央区生活	筑就品质，领秀黄城
龙港开发区	阳光康城	龙口第一居住区	城市中心，领秀生活
龙港开发区		星海名苑	最高性价比楼盘	最低起价，惊爆全城
东海	怡海苑	超值海滨商品房	在海边安个家
海岱	碧海花园	大型社区，中层消费	九大优势元素，实现梦想

    6.1龙口的房地产开发尚处于起步阶段，推广案名、项目定位、主题推广语都显得比较质朴。
    6.2项目的定位基础上能体现楼盘的特点，规模、户型、价位、项目特点都有所体现。
    6.3主题推广语比较平实，可延展性不强。
    6.4宣传品的信息量比较单一，一般只针对户型、园林规划等内容，很少系统地介绍项目的卖点。

7、龙口房地产市场概况总结

    7.1龙口作为一个海滨城市，有着优美的自然环境，适宜居住的气候条件，吸引着越来越多的购房者。
    7.2目前龙口的房地产市场呈现出供需两旺的态势，同时上市出售的楼盘较多，而每个楼盘的销售速度也比较快。
    7.3龙口作为沿海城市，所开发楼盘受到省内外购房者的普遍关注，济南以及东北各省的购房者纷纷来此购房置业。
    7.4龙口当地的购房者对近海楼盘并没有显示出多大的热情。
    7.5目前龙口房地产市场尚处于起步阶段，营销推广手段比较原始。
    7.6产品设计新颖、细节处理人性化、处处为居住者着想的楼盘受到购房者的欢迎。
    7.7虽然目前龙口市场在售楼盘每月的销售状况比较理想，但已交房的住宅小区空置率一般在30%左右。
    7.8虽然黄城、龙港开发区之间存在一段相当长的距离，但由于交通的便利性和工作的原因，两个区的楼盘在目标客户方面存在着交叉。
    7.9目前市场小高层的市场供给量较小，而对于购买小高层的优惠幅度却比较大，反映出小高层还没有被龙口购房者完全接受。
    7.10在具体使用上，龙口购房者要求卧室尽可能地朝阳。
    7.11由于龙口市的空气比较清新，购房者对室内空气也要求较高，洗手间必须带窗。
    7.12考虑到最近几年龙口市的房价不断攀升，购房者也感受到了一定的压力，对房屋面积的要求也是以紧凑为主。