XX·XXXXX项目
总控制计划书
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重庆XX城市建设发展有限公司
目 录
绪论
第1章. 项目概况
1. 市场定位
2. 项目简介
第2章. 项目控制目标
1. 投资规模
2. 投资收益目标
3. 总成本控制目标
4. 销售及推广目标
5. 招商目标
6. 质量目标
第3章. 项目实施工程进度控制计划
1. 前期工作进度控制计划
2. 项目建设进度控制计划
第4章. 项目实施成本控制计划
1. 前期工程费用
2. 工程建设费用
3. 销售推广及招商费用
4. 管理费用
5. 财务费用
6. 营业税费
7. 不可预见费用
8. 总成本控制目标
第5章. 项目实施销售及推广计划
1. 销售计划
2. 推广计划
3. 销售目标
第6章. 项目实施招商计划
1. 项目商业业态配置
2. 项目商业业态布局
3. 招商目标
4. 项目招商面积（除去销售部分）及租金收入确定
5. 招商时段划分
第7章. 项目实施风险控制计划
第8章. 项目组织架构及工作流程
1. 项目组织架构
2. 项目实施工作流程
第9章. 项目控制流程图
绪 论
《XX·XXXXX项目总控计划》是根据《XX·假日XXX项目策划书》、《XX·假日XXX概念设计》和《XX·假日XXX经济测算报告》等有关文件制定的，是指导项目实施的计划性、纲领性文件，它明确了项目定位，界定了各部门的职责与工作范围，提出了项目实施的投资控制计划、工程进度控制计划、营销推广控制计划和保障项目目标顺利实现的组织架构、管理程序与监控措施，是“XX·XXXXX”项目实施的指导性文件，也是制定《XX·XXXXX项目执行计划书》的根本依据之一。
编制依据：
（一）《XX·XXXXX项目可行性研究报告》
（二）《XX·XXXXX项目策划书》
（三）《XXXXX项目经济测算报告》
（四）《XXXXX项目方案设计及初步设计》
（五）XX项目部提供的工程进度计划
（六）成本控制中心提供的成本信息
（七）营销中心提供的销售推广计划
（八）购物中心发展管理公司提供的招商计划
第一章 项目概况
一 市场定位
1.项目名称
XX·XXXXX
2.项目定位
现代商业步行街
现代都市商业步行街系统，核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽，以精品购物回廊，美食娱乐城，酒吧情调区为特色的集观光休闲带，地下商业城，生态豪宅，生活服务于一体的区域性景观购物中心，XX地标性建筑。
3目标客户
3.1目标客户群：
商业步行街
70%为：
| 30%为：
|
XX区为主体的商业物业投资者
本区域拆迁的临时门面经营者
XX区部分政府官员及灰色收入阶层
| 主城区商业物业投资群体
主城区个人投资经营户
主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张发展购买
|
新都市精品豪宅
90%为：
| 10%为：
|
XX区成功的私企、个体老板
XX区部分政府官员、公务员
追求现代生活的XX区中青年人群
| 主城区向XX区扩张的经营户
外来移民居住者
|
3.2终端消费群：
区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地区流动时尚的消费者——年龄主要在18到48岁之间，生活节奏快、消费档次高、接受流行元素强；充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。
4.项目形象概念
现代时尚的都市商业步行街
二 项目简介
地块占地面积约32亩，地块南北各建1栋高层住宅建筑，中间由3-4层商业用房组成，总建筑面积约85000平方米，容积率约4.0，具体指标如下：
用地面积（㎡）
| 21625.6
| 商业总建筑面积（㎡）
| 61724
|
总建筑面积（㎡）
| 84535
| 主力店A（㎡）
| 6248
|
地上建筑面积（㎡）
| 62846
| 主力店B（㎡）
| 9177
|
地上商业面积（㎡）
| 46062
| 住宅总户数
| 99
|
住宅总建筑面积（㎡）
| 16731
| 容积率
| 3.9
|
垃圾站面积（㎡）
| 53
| 覆盖率
| 50.8%
|
地下建筑面积（㎡）
| 21689
| 绿化率
| 25.3%
|
地下商业面积（㎡）
| 15662
| 机动车停车数
| 140
|
仓储及设备用房（㎡）
| 1983
| 地下停车位
| 115
|
地下车库（㎡）
| 4044
| 地面临时停车
| 25
|
一层商业建筑面积（㎡）
| 10052
| 一层商业套内面积（㎡）
| 6978
|
二层商业建筑面积（㎡）
| 12004
| 二层商业套内面积（㎡）
| 8822
|
三层商业建筑面积（㎡）
| 11715
| 三层商业套内面积（㎡）
| 9449
|
四层商业建筑面积（㎡）
| 11350
| 四层商业套内面积（㎡）
| 8864
|
第二章 项目控制总体目标
一 投资规模
项目计划总投资18000万元，启动资金7000万元，详见第四章。
二 投资收益目标：
项目投资收益率35.5%(仅计算现金回收部分),自有资产年收益331万元（其中车库未计算收益）。详见第四章。
三 工程进度目标
工程总进度从2003年9月11日开工；
商业部分主题建筑2004年5月31日完工，9月30日客户进场装修，12月底商业试营业；住宅建筑2004年12月31日完成结构封顶；整个项目2005年6月竣工，住宅2005年10月交付使用。详见第三章。
四 总成本控制目标
总成本（含税费）为20320万元，力争控制在19000万元以内；
单方成本控制在2400元/㎡（不含税控制在2158元/㎡）。见第四章。
五 销售及推广目标
项目计划总销售额2.5亿元，2003年底力争实现合同销售收入1.8亿元（开盘3个月内）。详见第五章。
六 招商目标
-2F～4F的主力店招商签约应在2003年8月底签定协议或合同；
2003年9月10日完成至少10家骨架店招商；辅主力店必须引进知名品牌，2003年10月初开始全面招商，2004年8月完成90%的招商任务；
年出租总收益564万元（含物管费），其中自有资产出租收益331万元/年。详见第六章。
七 质量目标
工程质量达到合格标准。
第三章 项目实施工程进度控制计划
一 前期工作进度控制计划
为了确保项目的整体进度按公司的既定目标进行，必须严格控制项目的实施计划，项目的前期工作要确保按既定时间完成。
序号
| 工作内容
| 完成时间要求
| 执行部门
|
一
| 前期手续
|
|
|
1
| 初步设计
| 8月25日完成初步设计方案，8月30日办理完报建手续
| 项目部、研发部、总工办、拓展部
|
2
| 施工图审查
| 9月16日完成建施图，10月15日完成施工图
| 项目部、研发部、营销部、购物中心经营公司、总工办、拓展部
|
3
| 临时施工许可证
| 8月30日至9月10日
| 项目部、拓展部、总工办
|
4
| 施工许可证
| 10月8日至10月15日
| 项目部、拓展部、总工办
|
| 预售许可证
| 10月16日至10月20日
| 项目部、拓展部、总工办、销售部
|
二
| 岗位安排
|
|
|
1
| 项目总监到岗
| 8月1日
| 项目部、总工办
|
2
| 监理工程师到岗
| 9月1日（土建、安装、预算个一名）
| 项目部、总工办
|
3
| 现场办公室确定
| 8月5日
| 项目部、总工办
|
三
| 开工前准备
|
|
|
1
| 施工临时用水电
| 8月4日至20日
| 项目部、总工办
|
2
| 市政管网拆迁
| 9月10日完成
| 项目部、拓展部
|
3
| 地质勘察单位确定
| 8月22日进场
| 项目部、成本部、总工办、设计院
|
4
| 环境评估及污水处理
| 8月15日确定
| 项目部、成本部、总工办
|
5
| 平基单位确定
| 8月30日确定
| 项目部、成本部、总工办
|
6
| 土建单位招标
| 8月31日完成
| 项目部、成本部、总工办
|
7
| 监理单位招标
| 8月31日完成
| 项目部、成本部、总工办
|
四
| 销售前期准备
|
|
|
1
| 售楼部选址
| 8月4日讨论
| 项目部、营销部、研发部
|
2
| 售楼部设计
| 8月12日完成方案，8月25日完成结构和装修施工图设计
| 项目部、研发部、营销部、总工办
|
3
| 售楼部与围墙
| 9月11日动工，25日完工
| 项目部
|
4
| 销售面积测绘报告
| 9月30日
| 项目部、研发部、销售部
|
5
| 交房标准确定
| 9月30日
| 项目部、研发部、销售部
|
二 项目建设进度控制计划
序号
| 工作内容
| 完成时间要求
| 备注
|
1
| 场地平整
| 9月10日至11月10日
|
|
2
| 基础工程
| 2003年11月10日至2003年12月30日
|
|
| 基础到±0.00
| 2004年1月1日至2004年3月30日
|
|
3
| 商业建筑主体
| 2004年5月30日主体完工
2004年9月30日交客户装修
2004年12月底商业部分试营业
|
|
4
| 住宅建筑主体
| 2004年12月30日完工
|
|
5
| 综合竣工
| 2005年6月30日完工
|
|
5
| 住宅交付使用
| 2005年10月1日
|
|
第四章 项目实施成本控制计划
一 前期工程费
序号
| 费用名称
| 计算方法
| 单价
（元/㎡）
| 金额
(万元)
| 备注
|
1
| 土地费用
|
|
| 6000
|
|
2
| 方案设计费
|
|
| 85
|
|
3
| 初设及施工图设计费
|
|
| 148
|
|
4
| 地质勘探费
|
|
| 20
|
|
5
| 工程监理费
| 84535×3
| 3
| 25.3
|
|
6
| 印花税
| （1—4）×0.5‰
|
| 3.2
|
|
7
| 城市配套费
| 免
| 80
| 0
|
|
8
| 人 防 费
| 84535×13×50%
| 13
| 54.9
|
|
9
| 白蚁防治费
| 84535×0.5
| 0.5
| 4.23
|
|
10
| 报建综合费用、证照费
|
|
| 54.98
|
|
11
| 施工用水电
| 315KWA
|
| 35
|
|
12
| 其它费用
| 含实测费、审图费
|
| 21
|
|
13
| 小 计
|
| 763
| 6452
|
|
二 工程建设费
序号
| 费用名称
| 计算方法
| 金额
(万元)
| 备 注
|
1
| 土石方工程
| 100000×14
| 140
|
|
2
| 建筑安装工程费
| 84535×700
| 5917
| 包括塔楼外墙面
|
3
| 外墙装饰
|
| 450
| 裙房1～4层
|
4
| 电梯工程
|
| 650
| 24台（部）
|
5
| 智能化工程费
|
| 1 |