慈溪市中心城区15平方公里详细规划（法定图则）                                                                                                                      【条款说明】
     
    一、前言
     
    为落实和深化《慈溪市城市总体规划(2002-2020)》，进一步完善城市功能、提升城市品质、塑造高水平的城市形象，并通过规划有效地指导城市建设，特制定慈溪市中心城区15平方公里详细规划（法定图则）。
    慈溪市是杭州湾地区新兴的中等城市之一，在区域城镇体系中是宁波大都市的发展重点；总体规划将慈溪市确定为长江三角洲南翼工商名城，宁波大都市北部中心城市。随着杭州湾大通道的打通，慈溪将会成为连接上海和宁波的节点和枢纽。从规划发展看，沪、杭、甬对慈溪的辐射作用将进一步增强，同时慈溪对区域经济的影响力也会加大，必将带动城市传统产业升级与城市开放度的增强。目前，慈溪在建成区内进行的产业结构调整，使得用地功能进一步优化，更符合城市未来的发展方向。
    从城市演变形态来看，市区由最初1平方公里的旧城，沿慈甬路蔓延生长，继而向纵深拓展，形成由中心向外扩张的圈层形态。而原来的核心，即传统的旧城商业中心城区由于设施落后，承载能力下降，已日渐衰落，为了重塑中心城区形象，现正在对旧城中心按照CBD(中央商务区)的模式进行改建；而慈甬路作为商贸街的确立，使它成为城市的核心发展轴之一；同时新城大道沿线公共建筑的形成，使它成为城市的另一发展轴。
    市区现状建成区范围内农村人口约占城市人口的一半，造成新建城市居住区较完整，而农居无序发展的局面，土地利用率较低，形成众多城中村，严重影响到城市的面貌。对大量的农居点进行改建，引导村庄建设纳入城市的整体规划制约之中。
    市区水网密集，具有江南水乡特色，现有的峙山、乌山、教场山、龙头山、虎屿山等山体也可成为城市绿化与景观的构成要素。正在进行的“城河治理”与“山体还绿”工程将为塑造具有“山水特色”的城市景观提供条件。另外，已建的虞波广场、新世纪广场、寺山文化广场等城市形象精品工程，也创造出一定的环境景观基础。
    本次规划编制以法定形式出现，试求通过一定法定程序和过程，加强规划编制、管理更加公开、科学、规范，将操作性层面中得指令性内容，通过法定程序达成各方共识并确定下来，为规划成果提供了实施保障，是市场经济条件下城市规划依法行政的重要环节。
     
     
     
    二、现状概况与分析
     
    ㈠规划区位及范围
    本规划区位于慈溪市区西南部，东临新城大道，西至西二环路和龙头山东南侧、峙山公园西北侧，北靠开发大道，南至杭甬高速公路连接线。
     
    ㈡规划面积
    规划用地面积为1549．77公顷。
     
    ㈢自然条件
    整个地形为平地，整个地势南高北低，除规划区南侧区域内有部分农田及空地外，其余均为建成区。
    另外，在区域南部有教场山、虎屿山、龙头山、峙山和乌山五座山体，浒山江、大塘江两条主要河流。
     
    ㈣交通现状
    本规划区道路网络基本形成，纵向道路主要有西二环线、青少年宫路、孙塘路、新城大道；横向道路主要有北二环路、慈甬路（慈甬路）、南二环路、前应路及规划区南侧的杭甬高速公路连接线。东西向主干道间距基本符合要求，而南北向只有新城大道和西二环线两条主干道，两条道路之间的间距达到了3.75公里；南北向的城市次干道只有孙塘路且孙塘路仅为双向车道，在高峰期车辆极多，饱和度达到1.04。规划区范围南北向干道网密度过稀，从而使大量交通流量压在主干道及其交叉上，造成交通饱和状态。
    规划区现状大量单位的出入口开在主干道上，并且靠近交叉口处，增大了路网尤其是交叉口处的交通压力。支路系统不完善，且断头路太多，难以起到有效分流主干道的交通流量。
     静态交通方面公共停车场及配套设施严重不足，公共停车场的建设严重滞后于机动化发展；路外停车场数量不足，泊车位不足造成激动车辆随意停放、利用人行道停车的现象比较多。 
     
     
     
    ㈤土地利用现状
1、用地规模
    规划范围内总用地为1549．77公顷，已建用地约1377.21公顷。
    2、用地布局
    商业金融用地主要分布在老城商业区、慈甬路、三北大街、环城西路-峙山路、青少年宫路-环城东路-乌山路、孙塘路、南二环路，其中，老城商业区现正进行改造，建设CBD；随市级党政迁至新行政中心，老城区已不再是市级行政中心，但还有部分机关单位分布于峙山路附近；在现状用地当中，居住用地主要为二类居住用地，在大塘江沿线、前应路南侧任分布着成片旧村；文化娱乐设施主要有青少年宫；广场用地主要有虞波广场、峙山文化广场两处；公园主要有教场山公园、虎屿山公园、龙头山公园和峙山公园四处；在南二环与浒山江相交处存在相当数量的企业用地。
     
     
    三、规划依据、原则与目标
     
    ㈠规划依据
    1、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）
    2、《慈溪市城市总体规划(2002-2020)》
    3、浙江省《关于进一步加快城市建设的若干意见》
    4、《慈溪市城市规划管理技术规定》
    5、其他有关城市规划的标准、规范以及相关的法律、法规、政策性文件和技术规范。
     
    ㈡规划原则
    1.遵循城市总体发展原则
    2.公众参与原则
    3.控制与改造相结合原则
     
    ㈢规划目标
    将规划区建设成为交通顺畅、环境优美、设施完备、具有以商业金融、办公、居住为主，集游憩、医疗、文教为一体的多功能高品质现代化城市中心城区重要组成部分。
    1、进一步深化总体规划的功能布局和路网结构；
    2、从城市设计入手，完善城市整体的空间形态布局，重点突出城市轴线、景观节点和绿化系统，创建高品质城市景观规划区；
    3、以旧城、旧村改造为重点，合理划分居住用地，确定建设周期，落实公共配套设施；
    4、编制市政综合规划。
     
     
    四、规划区性质与规模
     
    ㈠性质
    依据《慈溪市城市总体规划(2002-2020)》与现状实际情况确定本规划区性质与功能定位：以商业金融、商务办公、居住和游憩为主要功能的具有慈溪特有历史风貌的现代化城市中心城区重要组成部分。
     
    ㈡人口规模
    依据《慈溪市城市总体规划(2002-2020)》与现状实际情况确定本规划区人口规模为约16.7万。
     
     
    五、用地布局
    
    ㈠用地规划原则
    商业金融用地、商务办公用地、居住用地成片集中布置，现状旧村用地加强整理，配套用地统一布局的原则。
    
    ㈡用地规划结构
    规划区总体结构：沿大塘江、浒山江形成“┍”形的以商业金融用地、商务办公用地、公园、绿地和广场为主的功能规划区，为倒“Z”型分布的现代化城市中心的一部分；“┍”形区域的东南侧区块以居住用地为主，公园、医疗卫生用地、商业用地和市政设施用地为辅的功能规划区；“┍”形区域的西北侧区块以居住用地为主，公共绿地、商业用地和市政设施用地为辅的功能规划区。
     
     
    ㈢用地规划
    用地共分为九个分区，即旧城区、大塘江区、景观大道区、北二环路区、金山路区、乌山路区、园丁路区、峙山区、前应路区。
        
    1、旧城区
        范围：环城西路至环城东路、三北大街至慈甬路。
        现状旧城区是老浒山镇所在地，也是城市传统的商业中心，目前已形成以解放街商业街为主的沿街商业布局，具有较好的商业街尺度和较繁华的商业区氛围。旧城内还有金融、邮电等大型建筑。旧城内居民区除少部分已改建外，其余多为一至二层的旧民房，市政基础设施较差。由于其城市形成的历史不长，所以基本没有值得保护的历史性建筑和传统民居；但环城水系及北门城门等所构成的城市形态特征是旧城区城市意象的要素。
    规划旨在通过对旧城区的改建，提升其城市功能，改善空间环境。特别是在对传统商业区的改造上，将购物与休闲、娱乐、旅游结合起来。在布局上主要考虑以下几方面：
    （1）明确功能区划
    突出以解放街为主干、解放街与茶亭路交点为中心的商业中心区，以国道与浒山南路交点为中心的商务区；配套完善城西、城北、城东南三片住宅区；强化沿河滨水绿化及绿化系统和公共空间网络的关联性。
    （2）确定商业中心区的合理结构布局
    延伸南门大街—茶亭路穿过小山成为区内城市轴线。在轴线两侧既有对称意向又较自由地布置高层住宅及公建，路网系统也较自然地呈方格网化，体现城市发展的连贯性。
    （3）创造具有地方特色的城市空间形态
    浒山江、大塘江穿过旧城区，“浒”为水中岛屿的含义。慈溪位于沿海，海与陆地的互动是城市地域特征的体现。规划为反映这一特征，从寓意角度沿浒山江设计出三个重复的“绿岛”，并与教场山遥成对景，完善了浒山江的景观轴线。
        （4）完善绿化系统
        规划保留旧城北门和北门街，以北门及虎屿山为主体兴建北门公园，并与大塘江、七房池、灯光球场和已建成的古塘绿园联系起来，形成功能齐全的休闲健身场所。将大会堂对外开放、并设置大面积公共绿地，与水门绿园及浒山江连成一片，成为市民活动的另一集中场所。同时，环城河道的绿带串连上述公园及集中绿地，形成旧城区内绿化与商业、居住相连接的绿地系统。
        2、大塘江区
        范围：青少年宫路至新城大道、三北大街至慈甬路。
        该区也是城市核心区的重要组成部分，现状沿外围道路已基本形成以公共建筑为主的建成区，内部仍是大量的旧村，布局较杂乱。大塘江虽然横贯用地东西，但沿河均布满了民房，河道的景观与绿化作用未得到发挥。
        规划以大塘江为绿色轴线进行总体布局，主要考虑以下几方面：
        （1）居住区及路网的系统化
        在保留拓宽现有干道，开通沿河的环城北路的前提下，结合新区建设将支路路网系统化，把各片已建成区有机地纳入到整个大居住区中，并以孙塘路为界形成东西两个小区块的格局。
        （2）大塘江沿岸的绿化
     大塘江的意义不仅在于市政层面，更在于其对城市结构、环境的影响，即开辟出一条切入市区内部的绿色走廊。将新（新市政中心和广场）旧（旧城商业中心城区）两个城市中心点联系起来。基于这种认识，本次规划中将总体规划制定的大塘江两岸绿带局部加宽放大，作为居民的公共活动地带。沿这条绿带布置蝶形退台式高层（10-16层）建筑，在实现城市“长高”、保证恰当容积率的同时，又尽量使空气、阳光、河景渗透到各个居民小区中去；形成具有慈溪地理特色的自然与建筑景观紧密结合的新型居住区形象。
        （3）文体建筑成团成组
        在保留的原则下整建游泳池、篮排球房、青少年宫、文化馆室外环境，结合东门小学扩建形成一组文体建筑群；保护保留陈之佛故居、路甬祥旧居，并增建纪念馆、书画馆等，丰富居民文化体育活动。
        3、景观大道区  
        范围：慈甬路以南，峙山路至浒山江。
        该区现状用地以城市单位和工厂、仓库为主，土地利用率较低，是城市用地功能调整的重点区域之一。规划通过开通浒山南路，带动沿线的改造，并以此路为轴线安排规划布局。
        （1）形成商务中心城区
        随着经济、人口的迅速增长，慈溪市刚从小城市（20万人以下）发展到了中等城市（20-50万人）的规模阶段，城市功能区划将进一步丰富和分化。现在的城市中心城区是商业、金融多功能混杂的单中心，其发展必将是向多中心发展，即商务办公区与商业区分离。目前峙山路一带出现的行政办公区就是这一城市发展规律的体现。本次规划新开景观大道两侧的地段，位于上述二者之间，是商务办公、金融、酒店（含高档公寓）的黄金地段，可以形成以景观大道与国道交叉点为中心的商务中心城区，而旧城区则以商业中心城区性质为主，两大中心城区相对分离又相互衔接，是近期、中期城市发展的良好结构形式。
     （2）形成有特色的城市轴
        景观大道具有交通、景观双重功能，因此在道路、河道、山体、建筑、广场五元素相互映衬，形成视线通透，环境优美、富有现代化都市气息和慈溪地理特点的城市轴线。此轴自峙山文化广场起，以商务区高层建筑群为其核心和制高点，至教场山风景区结束，空间序列完整。
        4、北二环路区