目 录
第一章 总 论 1
1.1项目背景 1
1.2项目概况 4
1.3结论与建议 7
第二章 房地产市场需求分析 9
2.1我国房地产市场现状 9
2.2我国房地产市场未来走势预测 12
2.3海南省房地产市场现状 13
2.4海南省房地产市场未来走势预测 15
2.5目标人群与目标市场分析 17
2.6项目价格定位 18
2.7市场SWOT分析 18
2.8市场营销策略分析 21
2.9市场风险 23
2.10市场分析结论 23
第三章 建设规模与建设内容 24
第四章 项目建设地址和有利条件 25
4.1建设地点与地理位置 25
4.2场地现状 25
4.3工程地质条件 25
4.4地形地貌 26
4.5气候气象 26
4.6供电条件 26
4.7给排水条件 26
4.8交通运输条件 26
4.9通信条件 26
4.10环境保护条件 27
4.11当地社会支持条件 27
4.12法律支持条件 27
4.13征地、拆迁条件 27
第五章 项目总体布置 28
第六章 工程建设方案 30
6.1工程项目组成 30
6.2建筑设计 30
6.3结构设计 32
6.4给排水设计 34
6.5通风 37
6.6电气 37
第七章 节水节能措施 42
7.1节能措施 42
7.2节水措施 44
第八章 环境影响分析 45
8.1项目场址环境现状 45
8.2项目建设与运营对环境的影响 45
8.3环境保护措施 46
8.4环境影响评价 46
第九章 项目组织管理 47
9.1经营管理机构设置与职责 47
9.2劳动定员 47
9.3人员培训 48
9.4经营方式 48
第十章 项目实施进度 49
10.1项目实施进度安排 49
10.2项目实施进度表 49
第十一章 项目招投标 50
11.1招投标管理的原则及依据 50
11.2招标内容及范围 51
11.3招标方式 51
11.4招投标活动的工作程序 51
第十二章 投资估算 53
12.1投资估算的范围和依据 53
12.2 项目建设投资估算 54
12.3 项目建设期利息估算 55
12.4 流动资金估算 55
12.5 项目总投资估算 55
12.6 项目投资资金筹措和投资使用计划 56
第十三章 财务评价 57
13.1评价的依据和基本数据 57
13.2 项目经营收入和税金、城建及教育附加估算 57
13.3 总成本费用估算 61
13.4 财务评价报表（附后） 63
13.5财务评价指标 64
13.6 财务评价结论 67
第十四章 风险分析评估 68
14.1 项目主要风险因素识别 68
14.2 风险分析与评价 69
14.3 防范和降低风险的措施 73
第十五章 研究结论与建议 75
15.1结论 75
15.2建议 75
附表
附图
附件
第一章 总 论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 海南顺得发实业有限公司得发豪苑工程建设项目 1.1.2开发商 海南顺得发实业有限公司 1.1.3承办单位概况 名称：海南顺得发实业有限公司； 住所：海口市琼山区府城镇下坎西路179号； 法定代表人姓名：陈建华； 注册资本：人民币壹仟伍佰陆拾万元； 实收资本：人民币壹仟伍佰陆拾万元； 公司类型：有限责任公司； 经营范围：房地产项目开发经营、市场项目开发经营、自有房产销售、房地产咨询服务、仓储服务（危险品除外）、仓库租赁、冷藏库租赁经营服务、五金交电、建筑材料、水暖器材、化工产品（专营除外）、日用百货销售、室内外装修装饰工程、土石方工程、水电安装、农业技术推广、养殖业（奶畜除外）、农产品收购销售。（凡涉及许可经营的项目凭证经营） 海南顺得发实业有限公司是一家集房地产开发、农产品贸易加工为一体的多元性民营企业，是具有独立法人资格的经济实体。公司自2001年成立以来，坚持以市场为导向，以现代企业管理制度为核心，不断规范及完善企业内部的各种经营管理机制和经营管理模式，不断探索及总结适合公司发展的经营管理经验。经过近几年的快速发展壮大，已形成了4800万元的固定资产投资规模以及一批具有高水平专业素养和丰富实践经验的技术人才队伍。公司目前拥有各类中高级技术职称人员多名。近几年来，公司根据海南各地市场需求的发展趋势，抓住难得的发展机遇，主动出击，分别在海口、定安等地进行投资开发项目，取得了不错的经济效果和社会效果。像在海口琼山区投资建设的海南仙民农产品交易市场项目就曾被琼山区列为启动建设的15个重点项目之一加以示范推广。今后，公司将一如继往，在市场经济的竞争中进一步提升企业资质品位，增强企业活力，不断地做大做强。 1.1.4编制依据 1、国家及海南省现行有关技术标准、设计规范； 2、《建设项目经济评价方法与参数》第三版之要求； 3、《建设项目可行性研究报告编制指南》试行本； 4、建设部2004年颁发的《建设工程项目管理试行办法》； 5、2002年国家关于工程建设技术标准强制性条文； 6、《海南统计年鉴2007》； 7、五届省政府第18次常务会原则通过的《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》； 8、承办单位提供的相关资料； 9、本次调查研究收集的其它相关资料等。 1.1.5项目提出的背景与理由 2003年以来，受益于亚热带气候和优良的生态环境，除了海口、三亚外，琼海市、文昌市、儋州市、五指山市、定安县等二线市县房地产市场陆续启动，发展势头良好，打破了海口、三亚两市的房地产市场一枝独秀的局面。二线城市房地产市场的迅猛发展，使海南省房地产市场区域性分布更加平衡，陵水、琼海、五指山等等区域已经成为岛外购房者的青睐区域，并有逐渐扩散到其它市县的趋向。 海南优美的环境、清新的空气、适宜的温度，毫无疑问已经成为中国大陆尤其是北方人士在海南购房的最主要理由。海南正在逐渐成为中国甚至整个东北亚地区高薪阶层的休闲后花园。去海南买房度假，享受椰风海韵的旖旎风光，已经成为很多现代人新的生活方式。海南城市基础设施的不断完善，城市面貌的逐渐美化，城市建设水平和品位的不断提高，大批配套完善、环境优美的商品住宅小区的强力推出，极大地勾起了大陆人士的购买欲望。与此同时，随着人们经济实力的增长和居住观念的转变，多次置业、异地购房的潮流也已基本形成。大部分有条件的家庭和老年人均选择了在异地购房养老和投资升值。据权威机构抽样调查，大陆主要大中城市有三成意向购房者想到省外置业，这些客户瞄准的置业城市首选是北京，其次是是上海、海南和大连，置业的动机是为了在异地工作学习的子女生活方便，或者看好对方城市的居住环境和发展前景。各省欲在外地置业者多为经济收入偏高的群体，62.5﹪的异地置业者属于私营企业从业人员。 海南“度假天堂”的品牌越来越吸引岛外人士的关注，海南楼盘越来越备受人们热捧，在人们青睐的沿海购房区域中海南排在首位，沿海区域海南房最被看好，这个趋势在“国际旅游岛”建设中将更为增长。在各主要城市的每一个房地产展会现场，海南楼盘都是最闪耀的关注点。越来越多的市民了解到海南的气候、环境价值，正逐步把购房趋向转向海南。海南的房产是奢侈品，可自用度假，升值潜力也大，到海南购房已经不仅是有钱人士的风尚，很多普通工薪阶层也加入了异地购房的消费大潮。这使得除了三亚、海口外，琼海、文昌、定安等地的楼盘也受到广泛关注，海南的二、三线区域正在成为海南楼市构成的重要力量。户型稍小、价格在每平方米3000元至4000多元的楼盘展会前，咨询了解的人群络绎不绝，海南环境自然资源之优美、气候之怡人、生态之宝贵。人们对宜居舒适环境的追求，使得国内外富裕人士向以海南为代表的“阳光带迁移”成为一种时尚，国际短暂的经济波澜阻挡不了他们在海南购房置业的脚步。作为全国唯一的热带岛屿，海南旅游房地产业具有广阔的发展前景，一定会呈现更加理性、健康的发展。 在这种背景之下，业主提出了本项目的建设计划，正是顺应天时、地利、人和三要素，志在必得、胸有成竹。 1.2项目概况 1.2.1项目地点 定安县塔岭新城区见龙大道北侧 1.2.2建设规模与内容 本项目建设内容包括3幢16层+1跃层商住楼、3幢11层+1跃层商住楼、1排二层临街商业铺面及小区景观地带、游泳池、停车位（包架空层和露天停车位）、小区道路、绿化、供水、供电、围墙等配套设施。 1、总用地面积为18615平方米。 2、拟建总建筑面积43559平方米。其中，商住建筑面积37873平方米，商铺建筑面积3968平方米，架空层建筑面积1718平方米。 3、建筑总占地面积3837平方米。 4、建筑密度为20.60%,建筑容积率为2.34。 5、绿化面积10923平方米，绿化率为58.68%。 6、道路、广场、景观、泳池及停车场等面积3857平方米，停车位90个。 7、住宅楼总户数：528户 1.2.3主要建设条件 1、政策条件 2008年五届省政府第18次常务会议原则通过的《海南省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》中提出，房地产开发项目土地增值税从房地产开发企业预售商品房套数过半时开始预征，而原来的规定是一开始销售就要征收，这实际上可以让企业的资金流动更有效益。该《意见》还规定，房地产开发项目预售收入的企业所得税，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征，
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