深圳2008年1月份新房交易分析报告
    （1月1日—1月31日）
    港置地产拓展部调研员—羊博
     
    备注：本文根据政府统计部门每日的交易数据综合了本月深圳全市及各区的新房交易情况，并根据交易数据分析本月深圳市的新房市场趋势走向。（数据来源：深圳市统计局、深圳市房地产管理局、行业统计）
    第一部分：供应情况
    土地供应：
    作为本年度的第一个月，深圳市国土部门在1月4号推出两块居住用地（位于龙岗区的G02113-0021和位于宝安区的A816-0039分别为39312.41平方米和29480.592平方米），其中宝安的那块地被深圳市长城投资控股股份有限公司以238860000元购得，龙岗的地至今仍未成交。1月10日又推出两块居住用地（位于宝安区的A001-0126和A207-0102分别为92808.281平方米和45509.309平方米）均未成交。
     
    商品房供应：
    1月份全市预售新房的供应量仅4023套，共有14个项目在本月入市，只有12月份的1/3。供应量最大的行政区是宝安区，共有6个项目1500多套商品房入市；而罗湖区没有一个项目的商品房入市。入市项目详情如下：

                                                        表1——深圳市2008年1月份新开盘项目总汇
     
    第二部分：成交情况
     
    综述
    从本月综合的成交量上看，本月深圳市全市共成交新房2350套，环比增加43.5%，日均成交量达到78套；成交面积为223830㎡，环比增长57%；成交金额为36.53亿元，环比增长52.7%；成交套均面积为95.24㎡/套，成交套均价格为1554315元/套。

    （注：成交面积：平方米；成交均价：元/平方米；套均面积：平方米/套）
                                              表2——全市1月份新房成交数据总汇
    从本月的成交情况上看，龙岗区以908套的成交量仍占据各行政区的首位，其成交量在本月占全市总成交量的42%。罗湖区因为没有新项目入市，仅靠前几个月的项目支撑，因此销售量有限。盐田虽然有1个新项目的入市，但在其销售不佳，使得其本月销量更是环比下跌53.13%。全市只有福田区和南山区因为有几个新项目都是在本月开盘使得本月成交量环比分别上升21.51%和102.87%，其他行政区一手房本月成交量均下跌。（见图1）
                                   （图1）
    环比上个月的各行政区的成交量比例可以发现，龙岗虽仍在成交量方面占据主导地位，但其成交份额有所下降，而福田和南山所占比例有所上升，宝安与上月基本持平，而盐田和罗湖的成交量非常低，下跌幅度很大。
    从成交价格上看，全市本月新房成交均价为14748元/平方米，环比小幅下降9.4%。福田区虽有明福居的高价入市，但量少，使得环比均价仍下降16.2%，而宝安大量高价楼盘入市，使得均价大幅上仰，环比上涨53.84%，龙岗区和盐田区因新盘相对有限，均价都有大幅度的下跌，而罗湖区根本没有新盘入市，因此均价仍大幅度的下降。（见下图2）
        丛成交的套均面积上看，各个行政区的起伏都比较大。成交套均面积最小的行政区为罗湖区，均面积为59.2平方米/套，套均面积最大的行政区为宝安区为115平方米/套。全市套均面积为91.7平方米/套，环比12月份下跌3.72%。回顾近五个月以来全市一手房成交的套均面积，只有福田区和龙岗区保持了相对稳定，并以90平方米/套做上下浮动；南山和盐田则以120平方米/套为基准线做上下浮动，浮动范围较大，可以确定在未来，随着西部通道的日趋完善和东部深盐第二通道的投入使用以及盐田人居环境的进一步完善，南山区和盐田区在深圳房地产市场上大户型比例所占市场份额将进一步扩大。（见图3）
                                         （图3）
                                       （图4）
    自7月份以来，（见图4）全市一手房的月成交量持续性下降，直到11月份为止，整个成交趋势线呈一条平滑的向下走曲线，进入年底的12月份，由于推盘量集中放大，成交曲线初步上扬。由于进入08年年初的新项目入市量有所放缓，1月份的成交量又有所萎缩，在近期，深圳的一手房月成交量仍然将处于低谷并由于市场钢性需求的存在而保持相对稳定，短期内不会有太大的变化。
     
    各行政区的分析
     
    宝安区
    宝安区在1月份新盘的冲击下，共成交新房532套，环比下跌7.96%，但是成交面积反而增加20.37%，本月宝安区的成交套均面积环比12月份有30.39%的增加。全区本月一手房成交均价为17402元/平方米，环比大涨53.84%，是本月各行政区里面唯一有涨幅的区域，并且涨幅很大。从销售情况上看，招商华侨城和星河丹堤花园别墅区的开盘，无疑使得该区域的成交均价大幅度上仰，同时也为该区域的成交量贡献良多。
    
                                           （图5）
    从下半年的各月成交情况上可以发现，宝安的一手房的交易从趋势上看呈现标准的波型浮动，在9月份达到后半年的销售高点之后，峰回急转落入10月份和11月份的低谷，当然这两个月新项目入市量比较少也是一个重要的原因。到12月份，随着新项目的开盘入市，宝安的新房成交量又开始稳步回升，1月份又有大量的高档新盘入市，在目前的市场态势下，仍然销售颇佳，说明市场的需求依然强劲，只要产品、价格合适，依然能够受到市场的热捧。
    截止1月31日为止，宝安区尚有可售套数为9464套，环比12月增加16.54%，占全市总额的18.25%。
     
    福田区
     
    福田区1月份共成交新房209套，环比增加21.51%，与12月相反，福田区是全市唯一成交量环比增加的行政区；成交面积也同步增加3.13%，成交套均面积环比12月份减少15.16%；本月福田区的成交均价为22626元/平方米，环比小幅下降，其下降幅度为16.2%；成交金额为3.8935亿，环比下跌13.48%，占全市成交金额的13.25%，比12月反而增加了0.55个百分点。