半山海景兰溪谷2期调研报告

一、项目概况

二、交通及配套
半山海景兰溪谷位于深圳山海国际豪宅住区——蛇口半山区，紧邻海上世界商务区域，与半山海景别墅相邻，处于大南山山阳之位，衔接起大南山与蛇口城区以及大海，整个区域是一个高端定位的豪宅区域。项目临近西部通道、跨海大桥，规划中的地铁二号线也在项目附近设有招商东路站点，但坐公交还是比较麻烦，目前只有113、K113、329、419等少量几路车从项目外南山科技园站经过，而且地铁二号线规划是到2009年才能建成通车，所以目前周边交通状况不是很好。
半山海景兰溪谷可以享受海上世界的餐饮、商务等配套，项目不远处有一个明华国际会议中心、半山美伦会所、蛇口体育中心以及半山社区中心。在工业八路大型超市沃尔玛，但是这些场所离项目都是有一定距离的，项目周边配套较少，会给生活带来不方便。项目的自身配套比较完善，据销售人员说整个半山海景兰溪谷将会有五个会所，其中二期的会所有1798.2平方米，其中有美容SPA疗馆、并建有室内恒温及室外常温双感游泳池、网球场、室内运动馆等，而与一街之隔的一期的会所有羽毛球、乒乓球场等，并配有生活会所（干洗店之类），自身的配套还是比较吸引人的。
教育配套方面建有自身的幼儿园，附近有育才中学、半山小学。项目对面是一个市政公园，据介绍开发商有意在南海大道地下特别规划设置一个私家通道，将项目园林与公园直接相连。
三、户型分析
半山海景兰溪谷由6栋24层至27层高层组成，高端户型定位，外立面采用LOW-E玻璃。户型设计整体大方坚实厚重，“盒式”户型，设计较方正；一梯两户，双正立面；户户南北通道，拥有多层次全景露台、转角大凸窗，全方位景色；实用率约为80%左右。
主力户型为170-210平方米的高层四房及280-400平方米的复式空间及HOUSE单位，选择性较大。目前发售的是现楼，无样板房观看，开放了毛坯房。户型方正客厅比较大，南面的大露台可以望见小区的整个园林及远处深圳湾，景色绝佳；北面是一些厂区，影响视觉景观；三件卧室处于玄关的两边基本上门是相对的，书房设在进门边；玄关较窄，显得比较小气，厨房只开一个小窗比较暗，可能装修之后会有所改观。 
四、销售情况
目前发售的是北面临街的前三栋，共有250多户，自7月27日开盘四个月来，据销售员说已经出售了100多户，与国土房产局网站上公布的数据基本一致。销售现场比较冷清，前来咨询看房的客户并不多，也看到有一家三口一起来看房的。据销售员说一期500多户04年卖时的销售期是一年零四个月，作为一个定位豪宅的项目，半山海景兰溪谷目前的销售状况还是比较乐观正常的。
从国土局网站上公布的消息来看，到目前为止共售出了105套，其中西北角最靠近一期的一栋共卖出了52套，二栋和三栋由于比较靠近马路则稍微差些，而由于三栋观海景更好，相对卖得也多些，分别卖出了22套和31套，楼层分布较平均。

销售面积汇总表

在价格方面，也许是楼盘稀缺性以及招商地产的实力，并未有降价的意向，也没有折扣优惠。销售员也一再称其项目的品质好，不会降价。目前销售的项目每套总价基本上为600万以上，均价基本在4000万/平方米左右。且北面明年开盘的余下的高层及TOWN HOUSE,均价将会达到52000元/平方米，为精装修，每套均在1000万元以上。
五、客户分析
半山海景兰溪谷具有山海两种景观资源，又因为市场的发展和区域价值和大南山的景观价值被认可，客户定位基本上是对居住环境的视觉景观要求比较高的成功人士，家庭自住也比较多。蛇口半山区一带友几千名外籍人士聚集在这里，半山海景兰溪谷聚集了很多的外籍人士。

六、项目分析

半山海景兰溪谷与珑园项目在整个规模、定位、档次上很相似，也有着不同之处。
半山海景兰溪谷户型形式比较多样，有平面有复式也有HOUSE，具有山海两种景观，毗邻海上世界商务区；值得称赞的还有其园林的设计，建筑空间和自然环境相互融合。项目拥有半地下生态会所，看楼通道也是设置在地上。山海景兰溪谷的园林设计是一个很大的优势。不过二期四面都是马路，可能会比较吵，其北面的厂房据说是要改建，但毕竟还有时日待改建。户型大方方正，户型设计方面却也没什么创新突破。
珑园的高尔夫景观在中心区的豪宅中是绝无仅有的，地理位置也比较好。半山海景兰溪谷对于珑园有一定的参考价值。