深圳市龙岗天安数码新城有限公司                                   荣超滨海大厦的调研报告
    荣超滨海大厦的调研报告
    一、区域环境概况
    荣超滨海大厦位于宝安新中心区，即宝安行政中心所在区域，宝安新中心区属于深圳市宝安区宝城片区，东北临宝安大道，西北临新安六路，东南隔特区二线与南山区相邻，西南面海，规划用地639．21公顷，全部为填海造地，规划居住人口18万人。该区面临珠江出海口，有着约4公里长的海岸线，正南隔海与大小南山相对，东南隔海与大、小铲岛相望，“山、水”交融，这是其与深圳市其他中心显著的区别。
    根据《深圳市城市总体规划（1996－2010）》，宝安新中心区定位为“深圳市西部的城市次中心和整个宝安区的政治、经济、文化、商业的中心，现代化、花园式、生态环境优美，规划布局合理的滨海城区。”宝安区新中心区是宝安区政府的新址所在地，将成为深圳市全市“一市多城”战略中的重要组成部分。
    二、项目概况

    三、交通及配套
    
    交通状况：
    （1）地铁：1号线延长线、3号线；
    （2）公交线路：625路，789路，766路，319路，797路，786路，632路，798路，794路，396路，628路，638路等；
    （3）快速通道：西部通道、沿江高速、宝安大道连通深南大道；
    （4）海港：赤湾港、妈湾港、大铲湾码头、蛇口港；
    （5）空港：宝安国际机场。
    周边配套：
    项目自身配套：
    （1）A、B座之间形成小型的商业步行街，满足商务客户日常消费需求。
    （2）面积近5000平米的商务广场环绕项目四周，并在A、B座之间形成良好的景观环境，使办公环境不再单一，也让在此办公的白领工作心情更加愉悦。 
    市政配套：图书馆、青少年宫、艺术中心、演艺中心、会展中心、历史文化博物馆、自然科学博物馆、海滨大道等，正处于规划建设中。
    商业配套：新湖路商业步行街、海港购物中心、滨水商业区、商业广场、赛格电子市场、苏宁电器、华润万家、富安居家居卖场、真功夫、中国农业银行、邮政储蓄等。
酒店配套：华侨城大酒店（现已确定用地，紧邻滨海大厦）。
    四、建筑及户型分析
    (1)      设备装修
    外立面设计：外立面采用石材与玻璃幕墙结合的设计，大气稳重，走在国际设计理念前沿，保证物业造型持久不会过时。
    相对景观：AB座之间形成相对错位设计，保证景观遮挡最小化，让两座写字楼拥有270度的优质海景与市政景观资源。其中东北角的单位可以看到中心广场、区政府这边的海滨绿化景观，西面和南面的户型可以看到海景，不过因为这块区域属于未来宝安区CBD所在地，项目周边也有写字楼用地规划，会相继建立写字楼，形成写字楼群，因此未来只有西南面的20层以上高层可以看到海景，不过现在西南方向的户型都可以看到海景。等周边的写字楼起来之后，东南向会有少许遮挡。
    结构：外框内筒式结构，内部无柱，使用率更高，符合国际化大空间办公需求。
大堂：体面实用的2层通高10.5米大堂，最大进深11.8米，最宽柱距宽达21米，开扬的空间让商务尊贵感十足体现。
    (2)      楼内配套
    品牌电梯：原装日立电梯、A、B座办公区各配置5部电梯，为安全高速，高效办公提供了有力保障。
    分体式空调：分体式控制，增加企业自主性，买楼送空调，每单位一台，独立控制，入伙时空调已安装到位，即住即用；主机摆放位在设计时已预留，不影响外立面效果，也不会占用办公使用空间。
    幕墙：国际上中空LOW-E结构墙体加上玻璃幕墙，不仅较好的保证了外观效果和景观视野，更能防止全部玻璃幕墙带来的能耗和光污染等问题。
    层高：层高3.6米，净高2.7～2.8米之间。
    (3)      总结
    荣超滨海大厦综合办公楼建设用地为12，676.61㎡，总建筑面积为65，366.91㎡。分别由2栋高层建筑组成，分A、B两座，A座为21层塔楼，B座为15层塔楼，两栋分别有2层地下室，共计停车位454辆。塔楼用作办公，裙楼用作商业。户型基本上比较方正，洗手间都设置在了户内，整栋大楼没有设置公共洗手间。核心筒区域为H型设计，户型都围绕在外面一圈，至少保证了单面采光。
    A座4～12f办公标准层平面图
    
    A座13～21f办公标准层平面图
    
    五、销售情况
    A座办公单位销售情况表

    说明：
    （1）根据深圳市国土房管局网站2008-4-15日公布的数据统计。
    （2）比如对应“20”房号的面积为“71.54/71.81”，表示4～12f的“20”房号单位面积为71.54㎡，13～21f的“20”房号单位面积为71.81㎡。
    分析：
    从上图可以看出，朝南的户型普遍卖得快，也是最早被挑走的户型，依次是东面、北面，最差的是西面。对于物业，大家普遍看好朝东南方向的户型，也有部分风水的考虑。因为在编房号的过程中，直接将一些不太好听的数字“4”、“7”、“14”、“17”等数字跳过，因此不存在客户挑号的情况，基本上集中在户型朝向和采光这一块。
    A座每层销售情况表

    说明：
    （1）根据深圳市国土房管局网站2008-4-15日公布的数据统计。
    （2）红色代表卖光的楼层，绿色代表一套都没卖的楼层。
    分析：
    15f已经卖光，4f、6f、10f也属于卖的比较好的楼层，4f卖的好的原因可能是因为是办公最低层，起价较低的原因，况且3f为架空层，用来做绿化，对4f来说也会感觉好很多。
    总结：
    根据深圳市国土房管局网站公布的信息查询，荣超A座已经拿到预售许可证，进入发售，B座现在还没有开始卖，但是也已经开始接受客户登记，据售楼员讲B座主要接受整层和半层的大客户，现在已经订出去2层。作为宝安CBD区的首座甲级写字楼，该项目总的来说定位也比较保守，起价13，999元/㎡起，项目开盘已经快一个月了，A座的销售率为32.4%（根据深圳市国土房管局网站2008-4-15日公布的数据统计）。项目现场处不时也有客户来看房，但总体感觉较平淡。1f和2f用来做商场，1f的均价在38，000元/㎡，2f的均价在28，000元/㎡。
    六、客户分析
    根据现场售楼员讲，客户以自用型居多，也有部分投资客。其中宝安区的客户占到60%～70%，南山区的客户占到约20%，福田区的客户占到约10%，罗湖和龙岗区的客户更少。有一部分客户都是慕名荣超的品牌而来。
    七、项目优劣势
    优势：
    1、区位优势。本项目位于深圳市宝安区区政府对面，为未来宝安区商业中心和商务中心区域（CBD），人流、物流、资金流比较集中。作为正在开发的宝安新中心区，荣超提前入主，届时周边会有多个写字楼，形成良好的商务区，作为正在发展中的新中心区，未来的升值潜力无限。
    2、开发商知名度高。作为拥有15年开发经验的品牌开发商荣超地产，从1998年到现在，已经开发了7座写字楼，占中心区写字楼开发量约20%，累计开发商务建筑面积逾五十五万平方米，从深圳国际商会大厦到荣超中心，其知名度是相当高的，因此有众多的老客户、外地顾客慕名而来。
    3、交通四通八达。本项目临近宝安区政府，共有12条公交线路能够直接到达宝安区行政中心，而项目所在地离这一站点也不过几百米远。公共交通比较方便，可以直接去往南山、福田、罗湖等区。同时，地铁1号线延长线、3号线都会到达，作为地铁边物业，具有巨大的交通便利优势，09年地铁1号线延长线开通后，对整个宝安新区带来的发展机遇也不可低估。有一部分客户也受到地铁口