前  言
     
         2007年7月—8月份，按照公司领导指示，对潍坊市东面片区约1800亩土地开发项目进行了前期调查，期间走访了潍坊市财政局、规划局、建设局、土地局、房管局、高新技术开发区管委会等政府部门，收集了项目有关情况资料，多次到项目现场进行了实地考察，并到当地十几家在建或已建成楼盘了解销售情况，在以上工作的基础上编写了本报告。
         报告对潍坊市近些年城市发展的整体情况、中期城市发展规划以及房地产市场情况进行了归纳、总结，希望为项目决策提供一个总体背景。
         本项目地块地处潍坊市高新技术开发区东南部，作为下一步城市发展的重点区域，当地政府对该地块建设寄予厚望，希望建成高起点、规模化的高品质社区来带动周边区域发展，使该地段成为潍坊市最富城市价值的核心区域，因此，本项目建设目的和意义建议定位在“为城市创造价值”这一主题上。
             经过对潍坊城市发展水平、房地产市场情况和本项目效益的初步分析，认为项目具备一定的投资价值。
     
     
     
     
    目　录
     
    1、      潍坊市城市发展现状
    2、      潍坊市城市发展总体规划及东南片区区域规划
    3、      项目所在地块调查情况
    4、      潍坊市房地产市场调查分析
    5、      项目市场定位及概念性规划设计方案
    6、      投资效益初步分析
    7、      调查分析结论
    附图：
    （1）      潍坊市城市发展规划图(2006—2020)
    （2）      潍坊市东南片区概念规划图
    （3）      项目地块地形现状图
    （4）      项目概念性规划设计总平面布置图等
    （5）      照片
    附件：
    （一）土地证复印件
    （二）潍坊市政府相关文件
     
     
     
     
     
    潍坊市东南片区1800亩土地
    开发项目前期调查分析报告
     
    1、      潍坊市城市发展现状
    潍坊市位于山东半岛中部,地跨北纬35°41’至37°26’,东经118°10’至120°01’,东连青岛、烟台,西接淄博、东营，南靠临沂、日照，北濒渤海。
    市域处于北温带季风区，气候属湿润大陆型，四季分明，年平均气温12.3度，年平均降雨量在650毫米左右。
    总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。南北长188公里，东西宽164公里，市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂，海岸线全长143公里。潍坊市中心城区占地107.1平方公里,居住人口115万人。
    据潍坊市2006年政府工作报告显示,该市主要国民经济指标和居民收入情况如下:
    (一)国民经济指标

1. 地区生产总值

    2005年潍坊市生产总值（GDP）完成1417.2亿元，按可比价格比上年增长17.1 %；2006年潍坊生产总值（GDP）完成1720.9亿元，按可比价格比上年增长16.9%。
    2.财政收入
    2005年，全市完成财政总收入141.6亿元，比上年增长31.4%。2006年，全市完成财政总收入177.7亿元，增长25.5%。潍坊市连续20年实现财政收支平衡，财政收入也在逐年以25%左右的速度递增，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了一定的经济基础。
    3.固定资产及建筑业投资
    2006年，全市全社会固定资产投资完成1043.2亿元，比上年增长18.6%。其中规模以上固定资产投资完成999.5亿元，增长20.3%。房地产开发投资增幅较大，2006年全市共完成房地产开发发投资88.4亿元，比上年增长24.6％,其中住宅投资总额64.1亿元,增长28.1%。全市商品房销售额73.5亿元，比上年增长20.2%。2006年全市资质以上建筑施工企业完成产值228.2亿元，增长27.6%。
    4.产业结构
    一、二、三产业的所占比重由2005年的13.69：56.86：29.45调整为12.31：58.15：29.54。其中第一产业增加值211.81亿元，增长0.2%；第二产业增加值1000.63亿元，增长20.6％；第三产业增加值508.44亿元，增长16.1%。一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分点。产业结构调整后工业在当地国民经济中仍占主导地位。潍坊市产业结构以工业为主，且工业仍然以较快速度发展，带动了市政税收的增加，税收增加为城市化进程加快创造了一定的条件，而城市化进程所带来的新城市建设和旧城改造将推动当地房地产市场的发展，2005年的城市化水平为45%。
    (二)居民收入指标
    1.人均可支配收入
    2006年潍坊市城镇居民人均可支配收入11846元，比“九五”末（即2000年底）增加了73.9%，年均增长10.4%。潍坊市人均GDP总量及增长幅度高于全国水平，人均可支配收入增长较快，使潍坊市居民消费实力增强，对房价的承受能力也有所提高。
        2.消费性支出
         2005年潍坊城镇居民恩格尔系数比“九五”末下降1.8个百分点，为32.2％。近年来潍坊市城镇人均消费性支出保持10％的增长速率，恩格尔系数分别低于山东省及全国7.5和4.5个百分点，反映出潍坊市城镇居民具备一定承受房价上涨的经济实力。
    现就2006年潍坊市GDP与山东省主要城市进行比较，详见下表,表中数据来源于新华网, 城市按GDP排名。
     

     
    二、潍坊城市发展总体规划及东南片区区域规划
    （一）潍坊城市发展总体规划
    据《潍坊市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，到2010年地区生产总值力争翻一番，年均增长14%以上，人均GDP达到4200美元左右；财政总收入300亿元，其中地方财政收入160亿元，年均分别增长16%和18%；一、二、三次产业结构调整为9∶56∶35；固定资产投资年均增长18％以上；城镇居民人均可支配收入达到16600元，年均增长10%。
    按照潍坊市的发展纲要，将着力实施城市化战略，根据城市化发展的客观规律确定区域空间布局，打破城乡分割体制，促进产业和人口由农村向城市聚集。在统筹城乡、区域协调发展的同时，重点发展潍坊中心城区即潍城区、奎文区和高新技术产业开发区，增强辐射带动能力。
    据最近编制完成的《潍坊市城市总体规划(2006—2020)》,“十一五”时期是潍坊市加快城市化和城市现代化发展的时期，到2010年，全市城市化水平将达到50％，中心市区人口规模达到130万人，用地规模153平方公里，目标是建成功能完善、布局合理、环境优美的高品位现代化城市。到2020年,全市城市化水平达到58%,中心市区人口规模达到175万人，用地规模203平方公里。
    总体规划中的中心城市空间结构为 “一心、一环、一廊、一轴”的模式。“一心”，即由月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市中心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体。“一环”，即由长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环，是提高城市运行效率的保障和引导城市增长的框架。“一廊”，即由白浪河、虞河两岸绿化带及两河之间的绿地构成贯穿“一心”的中央绿色生态廊道。“一轴”，即由北海路自南向北延伸连接滨海新城的经济发展轴。城市布局采用“一城四片区”的形态。“一城”为中心城区，范围西起大圩河，东至潍坊电厂，北临济青高速公路，南到胶济铁路“四片区”为浞河片区、凤凰片区、符山片区、圩河片区。
    潍坊市近年确定城市发展方向以向东发展为主，城市空间的发展出现了“东扩西延、南控北展”的趋势。“东扩”主要指以高新技术开发区为主导，城市用地适当向东发展；“西延”主要指潍城新区及潍城经济开发区用地向西发展；“南控”主要指为了保护浮烟山风景旅游区、白浪河水库和受机场净空限制，城市用地适当控制向南发展；“北展”主要指寒亭区及潍坊经济开发区用地沿北海路向北发展。
    城市总体规划图见附图一。
    (二) 东南片区区域规划
    东南片区地处潍坊市高新技术开发区,位于中心城区东南部,东起东环路,西至北海路,南到胶济铁路,北至健康街,占地25平方公里。目前该区域尚无控制性规划,仅有概念性规划，见附图二。
    据潍坊市规划局有关同志介绍,该地块原规划为高新技术产业园区的一部分,因受城市发展规模限制和城市整体发展调整,加之该地块邻近潍坊新行政中心、国际会展中心和筹建中的文化艺术中心、公共卫生服务中心，已逐渐发展成为潍坊市中心城市发展的重要区域，加之潍坊市常年主导风向为东南风，该区域正处中心城区上风头，综合上述各种因素，该区域地段被潍坊市政府调整为高档居住、商业、综合用地，并冠以“天堂潍州”的称号对外推介、招商引资。原规划的工业园区已调整到滨海新区滩涂地域建设。
     
    3、      项目所在地块调查情况
    (一)项目地块区位情况
    本项目地块在东南片区核心部位，距市政府及文化艺术中心1.6公里，距潍坊市国际会展中心2公里，距筹建中的公共卫生服务中心1公里，距九龙山植物园与虞河景观区0.8公里,周边城市主干路已经形成，交通方便，区位优势较为明显。
    该地块东沿潍县中路长约921米，南沿宝通街长约1112米，西沿东方路长约906米，北沿樱前街长约1321米，在建中的金马路将沿南北向从中贯穿。总用地面积约2414亩，净用地面积约1883亩。
    该地块东邻耕地,南邻山后徐村改造项目,西邻山后王村改造项目和安全局,北邻潍坊军分区和规划中的一所中学。
    该地块地形现状见附图三。
    (二)地貌、地上附着物及设施现状
    该地块地势东高西低，南北低，地势高差相对较小，近70%的土地现状为耕地。尚无地质勘测资料。
    该地块内现有两个村：西南角为山后徐村，净占地约249亩，有部分村民住宅、一所小学及少数村办企业，其旧村改造规划已将该村安置在宝通街以南，拆迁补偿款已到位，土地国有化待国务院批准；另一个村为省庄村，在地块中央部位，已落实拆迁安置补偿用地，安置地位于地块内金马路与樱前街交叉口东南，规划净用地约187亩，据调查规划已经政府审批，其中靠近樱前街100亩土地已出让给潍坊万基房地产公司。省庄约400户村民目前尚未拆迁。
    在地块中央偏东位置在建一条市级主干路——金马路，该路为双向六车道,宽50米,因省庄拆迁问题尚未修通。
    该地块内有一条干河床，是虞河上游一条分支,称麻沟河，该河河道从地块中央斜向穿过，现状宽10—30米，深2.5—3.5米，两岸陡直,常年无水, 基本为一枯沟，岸边部分地段植有刺槐等乔木,河道土质良好,适宜植被。
    潍坊市自来水主管道从地块西南部穿过,该管道为从峡山水库经黄旗堡水站通往潍坊市自来水厂的主上水管道,据市规划局有关同志讲该管道改线难度较大。
    地块范围内有一条东西向35KV和一条南北向220KV的高