第1章项目区域市场分析

    项目所在区域处于济南东部成熟生活区。为济南近年开发的热点区域之一，根据项目所处地理位置、城市空间结构、区域经济水平和房地产开发成熟度，将项目所在区域住宅市场划分为燕山板块、文化路板块、高新区板块。
    燕山板块：是指二环东路以东，龙洞路以西，解放东路以南，旅游路以北的范围。区域内土地储备较为充沛，城市规划重点发展的区域，优越的交通条件和自然景观促使该板块迅速演变成为济南房地产市场的一个热点板块。
    文化东路板块：指历山路以东、经十路以北、二环东路以西、解放路以南区域。该区域学府林立、文化氛围浓厚，是东部发展最早的板块，居住氛围浓厚，交通及各项配套非常齐全，特别是教育条件优越，楼盘品质高，目前多已入住，以二手交易为主。随着学校的搬迁、旧城改造力度的加大，使得区域内潜在市场供应量加大。建工学院地块的拍卖引领济南2006年的地价。成熟的生活商业配套设施、较高的人文素质和珍惜的土地资源，使得区域内成为高端住宅市场开发的重点。
    高新板块：指京沪铁路以东，东部新城以西，经十东路以北，胶济铁路以南的区域，这是济南东部最具活力和发展潜力的板块之一，早期的黄金时代和雅居园都是东部有影响力的大盘，具有代表性的楼盘有新东方花园、盛世花城等。

1.1 燕山板块

1.1.1 板块在售楼盘分析

项目列表

项目名称	项目位置	开发商	建筑面积（万㎡）	推出时间	容积率	绿化率	价格（元/㎡）	销售率
银座花园二期	转山西路7号	银座久信房地产开发有限公司	7	2004.10	1.41	40%	4800	95%
荷兰庄园	经十东路银座圣洋对面	济南百替房地产开发有限公司	5	2003.3	1.68	40%	5400	96%
中润世纪广场	经十东路1号	山东中润置业有限公司	10	2006.8.12	1.8	60%	6100	95%
名士豪庭	历下区经十东路路南，中润世纪城对面	香港南益集团	86.14	2006.12.22	2.58	40%	5000	5%

1.1.1.1 供应面积

    燕山板块在售楼盘整体规模较大，供应量大。燕山板块在售楼盘的总体供应面积为108万平米，10万㎡以下楼盘占总量的50%，其中中润世广场、银座花园等仍有后期开发，10万平方米以上的所占比例为50%，其中名士豪庭住宅部分规模高达86万平方米。随着燕山板块建设的加快，规模性滚动式开发成为区域主要开发方式。
    燕山板块在售楼盘后期供应量约85万平方米，楼盘分布集中，市场竞争相对较为激烈。

1.1.1.2 价格及销售

    价格分析

    燕山板块的当前的加权均价为5107元/㎡，各楼盘价格区间如上图所示，价格区间主要集中在5000-6000元/㎡。可以看出燕山板块的整体均价相对而言比较高，并且在售楼盘中5000元/㎡以上的楼盘居多。由于燕山板块是随着经十路改造逐渐发展起来的，优越的交通配套和景观绿化是该板块的楼盘定位都比较高，另一方面，受济南人“住东不住西”的影响，该板块的房价自2003年以来一路飙升，未来的升值空间依然很大。
    销售速度分析

项目名称	销售周期（月）	销售率	销售速度（㎡/月）
银座花园二期	24	95%	3325
荷兰庄园	36	96%	1333.333
中润世纪广场	7	70%	7000.43
名士豪庭（一期）5万	3	5%	14356.67

    注：销售速度=本期建筑面积*销售率/销售周期（单位：㎡/月）
    销售周期=住宅销售率实现日期-住宅开售日期（单位：月）并根据销售间歇期做适当修正。
    该板块楼盘销售速度差异较大。跟据以上样本计算得燕山板块的销售速度为6503㎡/月，这个吸纳速度在东部而言是相对较慢的。由于银座花园和荷兰庄园销售周期过长，去化速度缓慢，拉低了区域的整体销售速度。名士豪庭去化速度在14000㎡/月左右这主要由于前期客户积累及自身营销推广等原因造成了楼盘销售速的差异。

1.1.1.3 产品分析

户型分析

项目名称	楼体类型	装修标准	主力户型及面积	热销户型及面积	滞销户型及面积
银座花园二期	多层、小高层	简装	2室2厅2卫（104.22㎡）（126.38㎡）	2室2厅2卫（126.38㎡）	3室2厅2卫（157.30㎡）
荷兰庄园	多层	简装	3室2厅2卫（136-163㎡）	2室2厅2卫（133-134㎡）	复式（150-300㎡）
中润世纪广场	多层、小高层、高层	厨卫精装	2室2厅2卫（98-105㎡）	2室2厅2卫（98-105㎡）	复式及 60㎡小户型
名士豪庭	小高层、高层	简装	3室2厅2卫（130-140㎡）	3室2厅2卫（130-140㎡） 2室2厅2卫（100㎡）	无

燕山板块的主力户型为二室面积在90-120平方米、三室在130-160平方米之间，但主力户型面积大小不等差异较大。主要区别在于不同开发时期的户型风格不一样，如早期开发的荷兰庄园、中润世纪城基本上以三室130-160㎡的户型为主，同时偏大的户型在销售时也带了一定难度，而新推出的中润世纪广场和银座花园二期在户型设计有了明显的改进，主要以在90㎡—120㎡之间的二室为主。热销户型根据楼盘的定位而不同，基本上集中中小户型上，而滞销户型毫无例外的都是150㎡以上的大户型。
该板块大户型大面积的设计符合满足济南中高端客户为主的居住享受生活和升级置业需求。

1.1.1.4 客群分析

区域楼盘客户群情况

项目名称	客群特征
荷兰庄园	从目前的购买客户进行分析，从年龄段来看是以40-60岁的中老年客户为主；从职业特征来看，主要的客户群为政府工作人员、个体商业者；从购买目的分析，主要目的是为了满足高质量的生活、居住。
银座花园二期	银座花园一期主要为拆迁安置房，二期主力客户为企事业单位客户居多，其中国税局团购及内部职工购买较多。
名士豪庭	目标客户群为中高层收入客户，济南周边客户群为主，其他区域客户为补充企事业机关单位及个体老板升级置业者为主。对于东部区域偏好度较高的消费者具有较强的吸引力，随着燕山片区的大力开发，同样吸引了少量投资性客户。
中润世纪广场	客群分散在济南市的各个区，年龄在30-45岁之间，高薪阶层而且事业有成，项目周边山航、中铁十四局等企业高薪职工是本项目的重要客户，其比例约占成交客户总量的20%。推出60平米左右小户型满足年轻置业者的居住需求。

该区域客户有东部乃至济南较强的购买力。该区域自然环境优美，是济南城市规划发展的重点区域，未来的政治、经济、金融中心。省政府的搬迁和奥体中心等大型市政配套的建设和规划使得区域发展潜力巨大。政府性机关单位人员构成主力客群，单位性团购现象存在。该区域不仅吸引周边客户群，同时吸引济南其他区域客户来此置业。30-45岁之间成功人士为区域主要客户。购房目的是满足享受型居住需求，有相当一部分二次置业者选择在此购房，少量投资性客户。

1.1.2 板块潜在项目分析

项目名称	预计建筑类型	开发商	建筑面积（万㎡）	预计推出时间	预计价格（元/㎡）
黄金绿苑	别墅、多层、小高层	山东黄金绿苑房地产开发有限公司	60	待定	住宅5800别墅9000
海信浆水泉项目	多层，小高层，高层	海信地产	32	2007年下半年	6000
港澳花园	多层、小高层、叠加别墅	山东华创置业有限公司	5.75	2007.4	预计6000