第一部项目价值提炼

1、产品形态

总建筑面积104742平方米，纯住宅社区，11栋16-26层高层楼座，共计910户，户型设计面积在65-127平方米，100平方米以下户型占70%以上。

2、项目分析

1、项目环境分析

       已有绿化及建筑情况
    南面：西南有城市绿化带、高博服装有限公司、德邦科技；南面居中有凤台山公园（规划中）、科技村生活区、奇石馆、变电所；东南有城市绿化林带及工业区内电机厂、中鲁食品厂等；
    北面：西北有城市绿化带、彩云服装厂、北方制药、糖尿病医院；东北有小绿地广场、万源青年大厦、华茂电子等。
    目前交通状况
    途经项目的公交车线路主要有22路、207路，可抵达三站、芝罘区商业中心、开发区管委、塔山娱乐城等政治经济、休闲娱乐区域。
    各类配套设施
    日常生活：凤台农贸市场、便利店、门诊等（需步行10分钟左右到达凤台小区）；银行（区域暂无）；糖尿病医院（步行20分钟左右）；
    学校文教：社区规划幼儿园、凤台幼儿园（凤台小区内）、好孩子幼儿园（凤台小区内）；金城小学和正在招投标的凤台山小学；开发区图书馆；
    人文景观：凤台山公园、地块内有自然泉眼。
    各朝向景观分析
    东向：东至凤台山路，隔路即是一个小型绿地广场和城市绿化林带，视野中满目苍绿，无阻挡。
    南向：紧依凤台山，项目高层单位将享受优美的风景，低层单位会受到一定阻挡，但更贴近社区内园林景观。
    西向：项目西临高博服装有限公司，视野无阻挡。
    北向：北至金沙江路，路边为约10米绿化带，隔路是彩云服装厂，视野无阻挡。

2、市场对比分析

    市场利好因素
    ?      国家环渤海经济圈的重点建设，使得烟台城市地位提升
    ?      烟台开发区大型企业进驻逐年增加，港口经济发展迅速，带来一定量的居住需求
    ?      国民经济的持续快速增长，带来原驻居民住房更新换代需求
    ?      05年烟台荣获“人居奖”后外地投资客户有一定量的增加
    区域共性优势
    ?      户型可选择余地大，面积适中，大量100㎡以下户型
    ?      项目规划有精致园林、配备综合会所
    ?      配套设施尚待完善，但居于开发区中心位置，环境清新，未来地段潜力 “风光无限好”
    ?      开发商开发过多个项目，拥有一定的市场知名度
    区域共性劣势
    ?      区域内目前在建项目，产品建设周期、产品定位、档次相近，入市时间距离不大，销售压力大
    ?      区域今明两年区域市场数百万平米的开发放量，市场份额争夺战甚为激烈
    本案闪光点
    ?      凤台山脚下，空气清新，紧依规划中的凤台山公园，建成后山景盈翠，绿意萦绕，成为项目及开发区难得的山景休闲公园
    ?      项目地块内有天然泉眼，常年汩汩不息
    ?      项目规划为纯住宅社区，不受商业经营干扰，清幽安静；面积合理，舒适实用
    ?      会所、幼儿园等配套完善，车位配比1:1，超前规划，全面考虑业主现在和将来需要
    本案薄弱点
    ?      项目地块紧邻变电站，有高压走廊通过，客户有一定顾虑
    ?      项目周边配套尚不完善
    ?      项目部分户型开间小，进深偏大，舒适度稍差，同样户型受立面造型影响存在面积差异
    ?      项目南面有公墓坟地，目前在客户积累过程中有一定的心理抵触
    ?      区域内多家知名实力开发商，品牌影响力较强

3、项目综合评述

    从项目自身条件看
    ?      项目本身拥有自然的山水资源优势，是区域内其他项目不可比拟的；
    ?      规划中的凤台山公园是开发区唯一的山景休闲公园，将把自然山景和项目内部园林景观有机连接；
    ?      项目所在地地势较高，是开发区中心区域高地；
    ?      项目为高层，近观凤台山，局部高层单元可远眺大海，良好的视野奠定了项目的景观基础。
    综上所述，项目的特质在于景观的差异性。
    从项目地理位置看
    ?      山水相依，上风上水，是居家福地；
    ?      项目位于开发区核心区域外沿，远离城市喧嚣，但不失城市的繁华，闹中取静。
    综上所述，项目的部分劣势可以引导规避，转为优势。


    结论：
    1、作为区域中相对偏一点的项目，应利用开发区中心南拓西进的发展方向、项目优美的自然环境、纯住宅等优势，推出清静、优美、健康的物业形象。
    2、周边多个项目在建，入市时间接近，市场严峻，必须通过行之有效的营销步骤，加大推广宣传力度，积极营造差异化生活居住氛围，塑造产品引力，尽快入市，实现快速销售，减小市场风险。

3、卖点提炼

1、卖点归纳

    （注：项目卖点提炼整理，依据项目自然情况、项目资料及项目建议展开。）
    地段价值
    居家福地，闹中取静；开发区中心区域，发展前景广阔，区域正逐渐成为生活聚集区；
    自然价值
    灵秀福地，依山近水，空气清新，是居家风水上乘之地；
    （适宜硬性宣传与软性推广相结合的卖点）
    产品价值
    1、立面简洁俊雅，时尚高雅；
    2、坡地景观，多重景观体系，层次分明，曲径通幽，精致细腻，观山赏绿，心旷神怡；
    3、户型面积合理舒适，景观朝向优先，功能分配全面，客户选择余地大；
    4、周全的公共设施配套体系，构筑完备纯住宅社区；
    5、外墙保温，中空玻璃，立体节能。
    生活价值
    1、和谐居住氛围，精英人群社区；
    2、独立时尚会所；
    3、打造双语幼儿园；
    4、周到体贴的物管服务。
    （适宜作为直接的硬性宣传卖点）