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上海市普陀区
阳光威尼斯（第四期）
市场营销策略建议
置业国际
二零零七年四月三日
目 录
市场扼要分析
三大目标
项目可售单元分析
市场主体策略建议
价格拟定及优惠策略
销售计划及策略建议
现场包装建议
销售推广费用预算
销售时间表建议
案场管理建议
案名建议
市场目标扼要分析
1.1 目前片区周边具一定比较楼盘可售单元分析。
楼盘
| 目前未售单元
|
|
|
| 预计5月前可预售单元
|
|
|
|
| 2房/
面积
| 数量/
间
| 3房/
面积
| 数量/
间
| 2房/
面积
| 数量/
间
| 3房/
面积
| 数量/
间
|
金沙雅苑
| 89-114
| 4
| 128-138
| 0
| 89-114
| 144
| 128-138
| 72
|
星河世纪城
| 100（左右）
| 0
| 130
| 3
| 有，但具体栋数、面积、户型未定
|
|
|
|
万里雅筑
| 100
| 3
| 110-140
| 23
| 无
|
|
|
|
万里大华
愉景华庭
| 200（复式）
| 28
| 0
| 0
| 无
|
|
|
|
祥和星宇花园
| 106-113
| 102
| 128-135
| 202
| 不确定
|
|
|
|
祥和名邸
| 110
| 2
| 150
| 38
| 无
|
|
|
|
中鼎豪园
| 105-107
| 20
| 135
| 250
| 无
|
|
|
|
小计
| /
| 159
| /
| 516
| /
| 144
| /
| 72
|
注：以上数据系结合网上房地产及现象调研之结果，仅供参考，以个别发展商最后公布为准。
1.2 片区市况分析
1.2.1 整体分析
? 近期供应量并非很大，主要集中于星河世纪城和金沙雅苑，分别于3月5日及3月24日推出部分房源。
? 严格而言，纳入考虑的项目包括了长征、桃浦、万里、大华等板块，而这些板块间的质素是有较大差别的，而这样的差距也充分体现在价格之上。
? 片区近期的去化方面较为良好，星河世纪城3月5日推出的一栋楼，现在号称仅剩余1套单位，金沙雅苑3月24日推出的一栋楼，现在号称已经售完。
1.2.2 重点竞争个案剖析
金沙雅苑 未来街区
三月二十四日公开发售追踪
现场照片: 3月23日星期五
3月24日星期六
? 供应体量：126套单位，12819平米。
? 整体操作方法：简单蓄水后直接开盘。
? 流程：
? 于公开发售日若干天前公布公开发售的时间、套数、户型。
? 不设认购登记期，客户在公开发售日前不缴纳诚意金（登记金），不作正式登记。
? 不组织但允许