PROPOSAL
PROPOSAL
报告REPORT
上海服务式公寓市场研究
报告初稿
受
委托
2006年6月16日
1.0 简介
受辉盛国际管理有限公司的委托，世邦魏理仕有限公司（简称世邦魏理仕）对上海的国际标准服务式公寓市场进行了深入的调查和研究。本次调查目的是为帮助辉盛国际管理有限公司进行房地产开发策略布局和对中国国内服务式公寓的发展状况作出评估。 仅供受权人士阅读之机密文件 未经世邦魏理仕、其经理或委托人及任何世邦魏理仕人员的授权，不得擅自使用或依据该文件作任何其他用途。否则，其经理及委托人需承担由于擅自使用或依据该文件所造成的一切损失。未经我们的书面授权许可，不得对该文件进行复制翻版。 假设 进行假设是该报告不可或缺的一部分。世邦魏理仕采取假设手段是因为有的信息可能无法获得、或不属于我们的专业范围。尽管截至该报告起草日止所进行的一切假设都是基于所掌握的事实十分谨慎小心地进行，但是还是可能会出现假设有误的情况。世邦魏理仕并不保证该报告所作出的任何假设都正确无误。 其他途经获取的资料 该文件所包含的大量资料都是直接从其他途径获取的。尽管这些资料在该报告内被引用，但并不属于世邦魏理仕所有。该文件所使用的全部或部分非来自世邦魏理仕的内容，世邦魏理仕并不保证其准确性。 未来事项 该文件所预测的未来事项或推论，仅作为截至该文件起草日止世邦魏理仕按所掌握的资料得出的一些估计及/或看法。这些推论或预测仅作为一些可能性的指示，并不保证绝对属实。这些假设存在着很多变数，而任何因为情况的改变所造成的变化都将影响事件的最终结果。世邦魏理仕并不保证这些推论或预测会真正成为现实。 1 
2.0 上海经济、人口现状及政策概述
2.1 简介
上海，中国沿海最大的城市，正在飞速发展的大都市。上海2005年年底登记的人口总数高达1360万，领土面积逾6340平方公里，还拥有面对着东海的的全国最大的港口之一。 上海一直以来都是公认的中国商贸经济发展的火车头。北京经济日报最近发表的一次问卷调查表明上海是国内最具竞争力的城市，位于深圳、广州与北京之前。同时，由另一家权威机构——南京大学经济及管理学院进行的另外一次问卷调查同样表明就商业机遇及吸引外商直接投资方面而言，上海也是位于深圳和广州之前。 上海 资料来源：世邦魏理仕 上海共有十八个行政地区及一座崇明岛屿。下表显示的是截至2004年年底上海的地区名、占地面积、登记人口、每户平均人口数及人口密度等数据。 地区
| 占地面积
(平方公里)
| 住户总数
（万户）
| 登记人口
（万人）
| 每户平均人口 (人数)
| 人口密度
(每平方公里人数)
|
浦东新区
| 522.75
| 66.73
| 180.90
| 2.7
| 3,461
|
黄埔区
| 12.41
| 20.60
| 61.12
| 3.0
| 49,251
|
卢湾区
| 8.05
| 11.45
| 32.40
| 2.8
| 40,248
|
徐汇区
| 54.76
| 32.00
| 88.94
| 2.8
| 16,242
|
长宁区
| 38.30
| 21.58
| 62.17
| 2.9
| 16,232
|
静安区
| 7.62
| 10.97
| 31.64
| 2.9
| 41,522
|
普陀区
| 54.83
| 31.16
| 85.21
| 2.7
| 15,541
|
闸北区
| 29.26
| 25.76
| 70.73
| 2.7
| 24,173
|
虹口区
| 23.48
| 28.45
| 78.89
| 2.8
| 33,599
|
杨浦区
| 60.73
| 38.05
| 108.35
| 2.8
| 17,841
|
宝山区
| 415.27
| 32.70
| 86.76
| 2.7
| 2,089
|
闵行区
| 371.68
| 29.78
| 78.61
| 2.6
| 2,115
|
嘉定区
| 458.80
| 17.64
| 51.96
| 2.9
| 1,133
|
金山区
| 586.05
| 17.32
| 52.59
| 3.0
| 897
|
松江区
| 604.71
| 16.99
| 51.44
| 3.0
| 851
|
青浦区
| 675.54
| 14.98
| 45.57
| 3.0
| 675
|
南汇区
| 687.66
| 28.19
| 70.77
| 2.5
| 1,029
|
奉贤区
| 687.39
| 20.76
| 51.08
| 2.5
| 743
|
|
|
|
|
|
|
总计
| 5,299.29
| 465.11
| 1,289.13
|
|
|
资料来源：上海市统计局 上海各地区地图 
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