目   录
     
    一、九亭市场分析              2
    [一] 九亭楼市南北割据 形成群雄混战局势              2
    [二] 上市供应激增 成交却呈颓势              3
    [三] 价格体系全面失守  混战局面再度升级              5
    [四] 未来供应激增 竞争局势将趋白热化              6
    [五] 区域客户比例逐步减少 客户来源向外发散              7
    [六] 竞争市场分析              10
    二、项目市场定位              27
    [一] 项目优劣势分析              27
    [二] 项目的市场定位              28
    [三] 项目的客源定位              30
    [四] 项目价格定位              40

一、九亭市场分析

    [一] 九亭楼市南北割据 形成群雄混战局势
    松江九亭板块以轨道交通九号线经过的沪松公路为中轴分割成南北两块，现已形成南北割据局面。南块依托九亭镇完善的商业配套，目前在售的9个项目相对比较分散；北块项目是最新规划而出，在2005年集中上市，分布比较集中，涞寅路以北至涞坊路一线东西走向，云集了目前在售及未上市的12个项目。
    


    本案
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
[二] 上市供应激增 成交却呈颓势
    从2005年下半年开始，九亭板块楼盘上市量开始逐步放大，随着北部板块楼盘的纷纷亮相，区域供应量日渐增大，新推供应量达到25.8万平方米。随着供应量的增加，楼盘间竞争亦逐步加剧。
    区域05年下半年新增项目及去化状况

     
    与供应量激增现象相反，区域楼盘成交状况却不甚理想，目前区域每月成交量在3万平方米左右，相对于日渐增加的供应量，成交明显力不从心，新盘平均去化率仅为35%。
     
    

    


     
     
     
     
     
    区域周成交明细表

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    而从10月份以来的各周成交情况来看，成交量和成交套数基本保持比较平稳的走势，平均每周成交套数在60—80之间，成交面积在6000—9000平方米，主要由于区域楼盘供应陆续开始放量，随着楼盘上市初期的去化，反映出来的成交量比较平均，但每月成交都集中在当月上市的主力项目中，10—11月份以奥园、五洲云景和英伦风尚为主力去化楼盘，12月则以新上市的九城湖滨和丽景苑为主，二者占据了12月成交341套中的257套，约为75%。
     
     
    
[三] 价格体系全面失守  混战局面再度升级
    


    6000元价格线
    
     
     
     
     
     
    九亭住宅成交均价从04年以来一直保持在6000元以上，但从今年下半年开始，随着区域楼盘上市量的激增，竞争开始升级，并开始价格战，区域成交均价总体开始呈现下降趋势，到12月份区域成交均价已全面低于6000元/平方米的价格线，一方面是由于区域内新开楼盘低价入市，如馨亭开盘价格4800元/平方米，丽景苑开盘价格5200元/平方米，另一方面，其他在售楼盘受前两个楼盘影响，也纷纷开始调整价格，造成区域公寓市场价格体系守不住6000元价格线，开始向5500元下滑。
    区域近期降价楼盘一览

    
[四] 未来供应激增 竞争局势将趋白热化
    目前九亭市场中已开盘楼盘尚未去化的存量就已经达到20万平方米以上，未来一年内九亭区域楼盘上市量将再度扩大，新增项目加上目前在售的后继供应量将达到120万以上，且建筑形态多以小高层公寓为主，竞争局势将日趋白热化，后期市场激烈的竞争态势仍将维持下去。
    九亭未来供应项目供应量一览

     
     
    
[五] 区域客户比例逐步减少 客户来源向外发散
    1、客户来源
    由于九亭自身人口数量有限，随着老镇的改造，本地客户成为前几年房地产市场中的购买主力，但在房地产高速发展，加之轨道交通所带来的优势的情况下，客户群体逐渐扩散，总体来看主要覆盖了以下几个区域的客户为主：

• 第一层次：九亭本地客户

    随着九亭的发展，目前本地居民的购买群体也在逐渐减少，主要存在的购买目的多以改善居住条件为主。

• 第二层次：闵行（七宝）、徐汇等上海西区客户

    这一层次的客户是目前区域市场的主要购买群体，该客户群体由于对上海西区的比较了解和熟悉，并且已经对原先的生活环境有了一定程度的依赖性，但自身购买能力又有限，因此九亭相对较低的价格以及轨道交通所带来的附加值对其而言是有相当的吸引力的。

• 第三层次：以徐家汇商圈为工作生活重心的其他区域客户

    通过轨道交通连接徐家汇的优势，九亭也吸引了较多市区的客户，这些客户大多以徐家汇商圈为工作或生活中心，但徐家汇区域周边处于高位的楼盘明显无法使大多客户所能接受，因此在轨道交通所带来的快速便捷的优势条件下，实际的地理距离因素也得到了购买者的理解。
    
2、客户年龄特征
    从在售项目的购买群体中了解到， 30岁-40岁年龄段的客户占据了区域市场的购买主力，该年龄段的购房客户大多有过较高的教育经历，随着年龄的增长，经济收入相对稳定，具有一定的购买能力，并且有一定的购买要求，购买时比较注重楼盘的品质和特色。
    代表性项目：九城湖滨国际公寓、奥林匹克花园
    此外，年龄在25岁-30岁和40岁-50岁两个年龄段的购买者也占有一定的比例，年龄稍轻的业主，并多以准备婚房为购买目的，虽然购买能力有限，但多有长辈的支持。40岁-50岁购房的客户大多是为了改善居住环境二次置业。此类客户一般会选择性价比较高，总价较低楼盘。
    代表性项目：五洲云景、英伦风尚
     
    3、客户职业特征
    从购买群体的职业来看，企业中层管理人员、技术人员及私营业主等相对收入较高的客户是区域中高端楼盘的主力购买人群，此类客户对生活有相当追求，对楼盘品质要求较高，一般会选择奥园、九城湖滨及紫金家园。
    此外，区域低档楼盘客户中，职业分布则分布比较广泛，主要以公司普通职员、部分离退休人员等为主。
     
    
4、主要项目购买群体特征

     
     
     
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    策略报告
    
    华东区域运营事业总部