重庆市江津区市场调研报告
报告提供：
重庆市钢运房产
CHONGQING GANGYUN REAL ESTATE
重庆市江津区华贵·沁园春项目市场调研报告
重庆市钢运房产
2009年8月26日
目 录
前 言 3
一、江津概况 4
二、城市规划 12
三、宏观经济发展 14
四、江津区房地产市场分析 27
五、商业市场调查 34
六、商业价格分析 41
七、住宅市场分析 42
结束语 46
前 言
“决断于谋划，善行于智慧”，受公司领导的委托，我公司一手房部为华贵·沁园春项目进行市场调研工作。
《孙子·谋攻篇》中说：“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。”市场调研的作用，不仅仅是对芜杂纷乱的市场信息进行梳理，而且要在梳理的层面上找到项目的价值点，形成价值链，以之为后续的营销推广和广告传播提供操作导向，可以说，市场调研是整个地产项目操作战略的基石和凭借，对于项目操作的成败具有举足轻重的作用，其意义相当重大。
项目组经过认真的筹划和细致的准备，针对项目的特殊性，采用了各种适用的调研方法、调研手段，获取了第一手真实的市场相关信息和数据，在此基础上，经过深入细致的资料汇总及研究分析，结合业界前沿的理论和专业技术，吸纳了我们对该项目的真实认知和感受，结撰成文，现提交公司领导参考。
一、江津概况
1、地理概况：
江津，在行政区划上为重庆市江津区。是一个历史文化悠久的城市，以地处长江要津而得名。江津位于重庆西南长江之滨，距渝中区公路里程50公里；铁路里程65公里；水路里程72公里。江津城区气候特征与重庆相近，但综合气象指标要优于重庆。江津区域地形南高北低，最低处珞璜十坝海拔178.5米；最高点四面山蜈蚣坝海拔l709.4米，主城区平均海拔209.7米，全区面积3200.44平方公里，人口147万。
大江西来，在江津城区受阻于鼎山转而向北，复受阻于马骏岭东巡，再受阻于高家坪南巡南回，最后转向东北，环鼎山绕了一个几字形的大弯，故江津又名几江。
2、矿产资源：
江津矿产资源藏量大，品位高。境内有天然气、石膏、石英砂、石灰石、白色软质粘土、矿泉水等10多种，储存量很大。非金属矿在重庆市占有重要地位，达到国家规模的大中型矿床11处。天然气保有储量16.61亿立方米，远景储量达556亿立方米。天然气属于川东气田，著名气井有花果山、塘河、梁懂庙、石龙峡、铁厂坝等。石膏分布在境内川黔铁路兴无隧道一线，有著名的小岚垭矿区。石灰石资源丰富，分布于珞璜、顺江、临峰、碑槽等地，矿床裸露在地面，质量好，易开采。茨坝粘土矿在重庆市名列第一，探明储量为239万吨。另有煤层薄、煤质差的煤矿分布在贾嗣、支坪、德感、油溪、石门、吴滩六街镇，储量950多万吨，由于环境保护需要，已经停止开采。
3、水域资源：
水域由溪河、水库和湖泊占地构成。解放以来，水利建设作为发展农业的重要措施，江津的水库、山平塘、石河堰星罗棋布。目前有各种水利设施5944处。清溪沟水库是境内惟一的中型水库，积雨面积69.7平方千米。四面山区的龙潭湖、林都湖、大洪海、小洪海是山间湖泊，以环境幽静，水质清冽著称。随着长江三峡水利枢纽工程的建成，江津将处于世界最大的人工湖尾水区域，水域会有一定改变。
4、农业资源：
江津的土地资源主要包括耕地、林地、草地、水域、城镇建设用地和难用地六类。耕地面积占到土地总面积1/3以上，水田面积大于土面积，水田主要分布在河谷平坝、丘间平坝和谷地，土主要分布在丘陵、低山坪的山坡地面。耕地分布比较合理，与水热条件结合良好，经长期垦殖，质量较高。主要粮食作物有水稻、小麦、高粱、甘薯、玉米、马铃薯和各种豆类，经济作物主要有油菜、花生、芝麻、茶叶、蚕桑、苎麻、甘蔗、烟叶，经济林木果树品种有19科、25个属、41个种，其中以柑橘、花椒闻名中外。
5、工业经济：
江津工业形成了机械、电力、建材、食品、纺织、化工等产业，2008年工业生产总值突破300亿元， 建成了“德感工业园”、“珞璜工业园”以及“双福工业园”三大园区，目前累计入驻企业322家，投资额在1亿元以上的达69家，10亿以上的企业14家，其中包括瑞士ABB、拉法基集团、重庆爱思开沥青有限公司（韩国SK）、益海嘉里、上海宝钢、中国石化、沃尔沃公司等世界500强企业。
6、旅游资源：
江津堪称风景名胜之乡，旅游资源得天独厚。
位于江津区域南端渝、川、黔结合部的国家重点风景名胜区四面山，以森林为基调，以丹霞地貌为特色，以水景为亮点，绵亘百里，四面飞瀑。四面山西南紧连四川合江佛宝国家森林公园，贵州亦水国家重点风景名胜区、赤水国家桫椤保护区、赤水竹海国家森林公园、赤水国家级生态示范区、四渡赤水国家文物保扩区，贵州习水自然保护区等，组合成我国绝无仅有的首家超大型生态公园，是地球同纬度硕果仪存的面积最大，保护最完好的亚热带常绿阔叶林和珍贵的物种基因库。
位于西南部的黑石山--滚子坪省(市)
级风景名区横跨三镇两乡，面积125平方
公里，由黑石山、滚子坪、人圆洞、塘河
水域和清源宫5个独立景区单元组成，其
中黑石山在半个世纪前就已入选美国出版
的世界风景名胜辞典。
江津东部有骆崃山市级风景名胜区，
由骆崃99峰、龙登山、紫荆山和天台湖
等景区组成，龙登山曾是明代建文皇帝避难之所，骆崃山上的猪嘴洞曾为田纪云同志当年露宿之地。
江津西北部有碑槽山市级风景名胜区，主要景观有碑槽山溶洞群、石门大佛寺、聂帅旧居、石笋山、云雾坪、利济桥等，石门大佛为长江边第一大佛、中国第九大佛和世界最大的观音菩萨石刻造像。
西南部有以湖、瀑景观为主的清溪沟市级风景名胜区。
古老的几江城区，集中了聂帅母校、聂帅陈列馆、陈独秀故居、陈独秀原某址、天下第—长联、江公享堂、圣泉寺遗址、石佛寺、莲花石以及鼎山、几水等众多高质量的人文和自然景观，是“一日游”选择线路的最佳日的地之一。
江津文明历史悠久，文化遗产丰富，目前已发现固定文物603处，其中古遗址11处，古墓葬265处，古建筑67处，石窟及石刻93处，近现代史迹17处，近现代代表性建筑3处，其他固定文物127处。在这些固定文化遗产中，属于新石器时代的3处、汉代49处、宋代19处、明代79处、清代414处、近现代39处，其中有266处已被列入《中国文物地图册》。
7、饮食文化：
江津广柑以锦橙为代表，圆润鲜泽，果味醇浓，酸甜适度，早在20世纪30年代就已名扬中外，江津白酒以“几江”牌为代表，醇厚廿咧，年产数万吨，畅销全国，被誉为江津茅台：江津花生果仁饱满：酥脆香甜，著名的江津“天府花生”在东南业、北美、西欧和澳大利亚享有良好声誉：江津米花糖源起太和斋，香脆化渣，以“玫瑰”牌和“荷花”牌为代表的江津米花糖日前已占领全国同类产品50％以上的市场份额，江津己成为全国最大的米花糖生产基地：江津“顺发麻糖”与著名的湖北孝感麻糖齐名，合称中国麻糖姐妹花：江津芝麻圆子香甜爽门，油而不腻，1981年获重庆“名小吃”称号；江津肉片色泽金黄，外酥内嫩，1974年入选《四川菜谱》：江津冰糖竽儿泥、江津冰糖藕丸、江津绿豆团、江津夜露霜等小吃清香甜嫩、爽口化渣，1981年分别入选《川东小吃》和《川味小吃菜谱》：江津灿香鸡、江津地雷鸭子、江津酸菜鱼(邹鱼)等菜品邑、香、味俱仕，享誉巴蜀，流传全国；江津“四面碧芽”、“骆崃迎春”、“崃山云雾”等富硒名茶清香鲜醇、汤色绿亮，深受游客欢迎；江津先锋花椒品质优良，畅销全国，供不应求。江津四面山绞股兰、四面山腊肉、四面山豆花、四而山糯包谷以及四面山山珍系列等保健饮品和食品源出天然，绝无污染。
8、交通概况：
江津区公路总里程和等级公路里程分别为4066公里和2705公里，重庆外环高速、渝泸高速公路贯穿其中，镇街公路通畅率100％，行政村通达率100％，公路密度为127.1公里/百平方公里；全区通航里程306公里，建有码头、渡口117个，其中1000吨级以上泊位15个，港口货物年吞吐量突破750万吨；成渝铁路、渝黔铁路过境段135公里。
2008年，重庆港九公司兰家沱码头、玖龙纸业码头相继投入使用，改写了江津无集装箱码头的历史；江津长江公路大桥成功回购、粉房湾长江大桥和中渡长江大桥建设蓄势待发；规划中的重庆都市轨道交通5号线将与粉房湾长江大桥连接，并在江津境内规划了4个换乘点，掀起了江津构建立体交通枢纽的高潮！
二、城市规划
2008年7月30日，《重庆市人民政府关于江津区城市总体规划的批复》（渝府〔2008〕116号）批准《重庆市江津区城市总体规划（2007-2020）》。根据《中华人民共和国城乡规划法》第八条“城乡规划组织编制机关应当及时公布经依法批准的城乡规划”之规定，区人民政府依法将重庆市人民政府批准的《重庆市江津区城市总体规划（2007-2020）》等有关内容公布如下：
1、城市性质
重庆市区域中心城市之一，重庆重要的现代制造业基地、物流基地，区域性商业中心和旅游服务中心，宜居宜业的森林城市。
2、城市规划区范围
几江街道、德感街道、支坪街道、双福街道