目录
一、城市解读
（一）区位优越、交通体系完备...............................................1
（二）人文、山海景观丰富...................................................1
（三）产业发展亟待突破.................................................... 3
二、基地解读
（一）通衢要道.............................................................5
（二）古镇遗貌.............................................................5
（三）山野平川.............................................................7
三、总体策略
（一）居住、旅游、城市休闲、物流—新区拓展区的功能定位.....................9
（二）区域联系和功能分层—整体城市空间的布局结构..........................10
（三）“凤凰故里、都市苑囿”—文脉和城市门户特色的城市设计................11
（四）组团模块与恢复性特色开发—高效运作和可持续发展的开发模式............12
四、规划方案
（一）方案构思............................................................13
（二）土地利用规划........................................................14
（三）道路交通规划........................................................14
（四）旅游系统规划........................................................15
（五）公共设施规划........................................................16
（六）开发强度控制........................................................16
（七）开发启动模式........................................................16
（八）城市设计导引........................................................17
（九）凤凰山体保护与恢复的工程技术........................................20
附图
1
（一）区位优越、交通体系完备
连云港处在沿海南北过渡和海陆东西过渡的枢纽部位，是承接国内外产业转移、
服务中西部贸易运输、集散周边地区要素资源的中转基地和枢纽城市，具有接受长三
角地区辐射和参与沿海城市错位竞争的先发优势。横贯我国中部的陇海兰新铁路，又
把连云港与内陆地区紧密地连接在一起，使连云港成为中国海铁联运“丁”型结构的
交汇点。承担着带动中西部36055平方公里、陆桥沿线11个省区、全国1/4人口、对外
开放的龙头作用。从国际来看，连云港是新亚欧大陆桥东桥头堡，处在亚欧大陆和太
平洋的重要结合部，是陆桥运输和海上航运的最佳连接点。1992年开通营运以来，连
云港港口以其独特的地理条件完成过境集装箱运
输箱10万TEU，占全国沿海港口运量的90％以上。
国家正在加快建设的横穿东西，纵贯南北的连霍
和同三高速公路，奠定了连云港作为全国45个公
路主枢纽地位；国家正在规划建设的沿海铁路和
沿海高速公路，实现东陇海铁路电气化，将更加
强化连云港的交通枢纽功能；不断改进的民航运
输和拟议建设的新墟运河、通榆运河，将进一步
完善连云港的立体交通条件。连云港已经初步形
成包括铁路、公路、水运，航空在内的立体交通
体系。
连云港市域总面积32750平方公里，其中陆域面积7444.59平方公里，市域包括连
云港市区、赣榆、东海、灌云、灌南四县。城市规划区包括连云港市区行政区830平方
公里的范围，东海县浦南镇（122.5平方公里），
灌云县宁海乡（45.5平方公里）和沿海铁路编组
站以东岗埠农场部分用地，同三国道以东的张湾
部分用地，以及白塔机场控制区，共约1022平方
公里。城市性质：新亚欧大陆桥东桥头堡和国际
性海港城市，港口型工业基地，区域性物流中
心，全国重点旅游城市，海洋开发基地和新能源
基地。连云港2002年现状人口85.11万人，远期
2020年规划人口110万人。新海城区主要向东和
东北方向发展，适度向东南方向发展，连云城区
主要向西南方向发展。
（二）人文、山海景观丰富
连云港市古城海州。早在四五万年前，原始先民就在这块土地上繁衍生息。据
史籍记载，市境古为少昊氏之遗墟。夏、商时属徐州之域。西周时属青州，春秋时为
鲁之东境，为郯子国。战国时又易为楚地。秦统一中国后，在今海州设朐县，属东海
郡。汉袭秦制。三国时隶东海国，属魏。南北朝时，南朝宋侨置青、冀二州于郁州（
今云台山地区）。东魏武定七年（549年）设海州，这是历史上第一次出现“海州”名
称。隋炀帝大业初年改海州为东海郡。唐代以后，除元代一度称海宁洲外，其余各朝
基本上延称海州。明代海州隶淮安府。清雍正二年（1724年）升为直隶州。民国元年
（1912年）1月改海州为东海县，4月，析县东境至灌云县。民国24年，将当时东海、
灌云二县东部沿海地区析出建连云市。民国期间，江苏省第八行政督察专员公署驻海
一、城市解读
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州，辖东海、赣榆、沭阳、灌云四县和连云市。1983年，连云港市辖赣榆、东海、灌
云三县，新浦、海州、云台、连云四区。
1、海州城
海州城周围1.5公里，今海州鼓楼以东台
地，即为秦汉朐县城址。南北朝时，由于战乱蜂
起，鉴于军事、经济、地理等诸多因素，东魏武
定七年（549年）在灌云龙苴首建“海州”。海州
为南北朝的交界点。直至隋代，海州治所才搬回
今地，并一度成为东海郡郡治所在。唐宋时，海
州城扩大为周围9里，并有城廓两重，内廓筑于
唐、宋之际，外廓筑于南宋。为魏胜抗金时所
筑。现存海州城遗址，是明朝在原有的老城上加
以改造而成的。
2、孔望山
春秋鲁昭公十七年（前525年）孔子考察郯
国官职制度，乘小筏过海，在云台山停泊，登
朐山（后人称“孔望山”）观海。孔望山城位于
新浦区南3公里，历史上曾因山下有古城而被称
作“古城山”。古城依山势建筑，延绵起伏。此
城建于唐宋之际，应是在宋金交战时期，魏胜借
此处东临大海、南北依山的地理形式修筑此城，
与李宝水师配合抵抗金兵的进攻。孔望山在历史
上也曾被称为“巡望山”。
3、云台山
云台山系沂蒙山余脉，形成于6亿年前的震旦纪，是省内乃至国内名山之一。山
呈西南东北向分布，依次为锦屏山、南云台山、中云台山、北云台山、鹰游山（东西
连岛）5条山系。中间有断层隔开，面积280平方公里。有大小山头236个，海拔400米
以上的山峰29座，主峰玉女峰海拔625.3米，为江
苏省最高山峰。
云台山，《山海经》称为都州山，一名郁
州山、郁郁山。唐代称南云台上为苍梧山，北
云台山为东海山，明代称云台山，除锦屏山外，
余为海中列岛。至清康熙五十年（1711年）后，
南云台山、北云台山渐与陆地相连，鹰游山仍孤
悬海上。(1993年，6.7公里长的连云港拦海大堤
建成，鹰游山始与陆地相接。) 云台山濒临海州
湾，石质山体，是江苏唯一礁岩海岸，成为建设
现代化深水海港的重要依托和屏障。
云台山区存在着一个比较完整的温暖带森林生态系统，具有从温暖带向亚热带过
渡的独特的气候环境，植物资源丰富，种类繁多，是江苏野生植物资源宝库之一。云
台山是范围较广、景点较多的旅游景区，不仅自然风光优美，而且名胜古迹众多，神
话小说《西游记》描绘得花果山就在南云台山上。1988年，云台山被列为国家级风景
名胜保护区，其保护范围为180平方公里，包括锦屏山景区、花果山景区、东磊景区、
宿城景区、墟沟海滨景区，为江苏三大旅游区之一。
4、连岛
由东连岛和西连岛两部分组成，古城鹰游山，亦作嘤游山，据传是海鹰翔集，叫
声嘤嘤而得名。东西连岛是江苏省最大海岛，东西长5.5-6公里，南北宽1.5-2公里，
面积7.57平方公里，海岸线长度17.66公里，岛上有20米以上的山头11座。连岛由剥
蚀山体构成，与北云台山之间隔一条连云港海峡（即鹰游门）。岛屿岸线以海蚀崖
为主，占全岛岸线的92%。在苏马湾一带有一片
沙滩，现已辟为海滨浴场。
连岛的西部为西山，居民主要居住在西山，
楼房平屋鳞次栉比，高街曲巷极具特色。连岛的
中部为水岛，因附近的蛤蟆山与双山渡之间有条
山涧沟，但水水源比较丰富，涧沟上砌一石坝，
渔船常来此取胆水，渔民称这儿为水岛码头。连
岛东端叫羊窝头，建有连云港导航灯塔，又称灯
塔山，海拔115.5米，与棋台嘴隔海相望，山的南
北均为陡壁。
（三）产业发展亟待突破
工业化是由传统农业文明向现代化工业文明转变的过程，是推进现代制造业、加
工业在国民经济中占主要地位的过程。工业化阶段可以划分为工业化初期、工业化中
期、工业化后期和超工业化（工业现代化）时期四个阶段。工业化阶段的划分标准有
四个方面，以连云港2002年指标为测算。
1、人均国内生产总值。采用1982-2001年
20年汇率的几何平均值折算当年价格人均国内
生产总值的计算方法，2002年连云港人均国内
生产总值约为1553美元，初步进入工业化中期
阶段。
2、三次产业结构。连云港三次产业结构
为23.5：44.0：32.5，仍处于工业化初期阶
段。
3、农业劳动力比重。连云港三次产业从业
人员构成为53.4：20.9：25.7，处于工业化初
期阶段。
4、城镇化水平。2002年连云港城镇化水平
为33.9%，刚刚进入工业化中期阶段。
目前连云港总体上正处于由工业化初期阶段
向中期阶段加速推进时期，在产业结构上存在着
第一产业比重偏高，而第二、三产业比重偏低的
4
缺陷，对第一产业的依赖还比较大。连云港人均国内生产总值比全国水平低412元，
三次产业结构明显不如全国水平(14.5:51.7:33.8)，城镇化率也比全国低5.2个百分
点，工业化进程慢于全国平均水平。
总体上连云港经济发展速度不快，经济运行
质量不高，发展后劲不足，产业链结构差，不完
整，整体产业缺乏动力。突出的表现有：1）体制
和机制上存在一定问题，传统产业亟待改造和升
级；2）工业规模小，技术水平较低，经济效益不
高，市场竞争力不强；3）工业经济结构优化升级
负担较重，缺少带动力强的支柱产业，缺少高附
加值的拳头产品；4）缺乏一支高素质的企业家和
技术人才队伍；5）缺乏资金，招商引资的难度
大，投资服务环境有待进一步改善．
5
规划区位处暖温带南缘，属季风性海洋气候，具有向亚热带过渡的某些特点，
季风环流明显。温暖湿润，四季分明。常年平均气温14℃左右，1月为全年最冷月，
平均气温-0.1℃左右，7月是全年最热月，平均气温26.7℃。与同纬度的其他地区相
比，冬夏长且变化和缓，分别为130天和110天左右，而春秋两季短，仅两个月左右。
年平均日照2450.2小时，无霜期215天，平均雾日15天。降水多集中在6～9月，年降
水量904.8毫米。
（一）通衢要道
凤凰新城位于连云港市的最南端，属新浦区。规划区是一块近三角形地区，用地
规模约8.2平方公里。对外交通道路宁连高速公路从规划区东侧南北向穿过，城市主干
道瀛洲路西北东南向由规划区西南侧经过，并与宁连高速公路相交于规划区的南端。
规划区是连云港南部进入城市中心的门户。
新海中心城区紧邻基地北边，区内包括行政组团、文化娱乐组团和居住组团。市
政府向南沿府前路形成一条主要景观轴线，朝阳路和巨龙路（朝阳路以北）形成两条
商业轴，科苑路和运河西路中间沿运河形成一条南北向的绿轴，郁州路西面的市民公
园、商业轴线的交叉处以及市政府形成新区的主要景观节点。规划区也是城市周边功
能组团直接联系的必经之路。
（二）古镇遗貌
1、人口
南城镇现有凤凰、宁海、青春3个社区居委会，截止