上海绿港购物广场市场调研与前期策划79PWORD文档房地产项目定位免费下载WORD文档

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    市场调研与前期策划报告

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·目录·

    第一部分：序言
    第二部分：概况
    第一章：整体调研概况
    一、调查时间
    二、调查问卷样本数量
    三、调查方法
    四、访问对象
    五、受访者的基本资料
    第二章：上海市宏观经济概况概况
    1、      国民经济与产业结构
    2、      房地产业概况
    第三部分：市场篇
    第一章：青浦区商业房地产业市场调研分析
    一、青浦区概况
    二、青浦区2007年前11月商业房地产数据分析
    第二章：青浦区商业消费需求及消费行为分析
    1、      消费者对青浦区现有商业状况的满意度
    2、      青浦区消费者消费习惯行为
    第三章：《上海绿港购物广场》（本案）项目附近主要街道商业调研
    1、      经营环境及物业状况
    2、      经营状况
    3、      新版《百联桥梓湾购物中心》商业中心的认知度
    第四部分：产品篇
    第一章：《上海绿港购物广场》（本案）项目市场分析与产品定位
    1、      市场现状分析
    2、      本案项目分析
    3、      竞争对手分析
    4、      客户群体分析
    5、      本案综合分析
    6、      本案产品定位
    第二章：本案产品规划与营销策略
    1、      本案产品规划与营销建议策略
    2、      本案销售招商执行建议策略
    3、      本案商业业态建议规划
    第五部分：结束语

第一部分：序言

    亚当?斯密在《国富论》中提出有一只“看不见的手”引导市场竞争，创造了一个“看得见的市场”。经济学家和市场研究人员可以通过对有形市场的把握，了解市场机制，从而搞清生产什么、如何生产、为谁生产这三大问题，最终利用这双看不见的手，达到经济繁荣和国家富强的目的。
    但在经济社会运行中，有足以影响自由竞争的力量使这只看不见的手失去魔力，这些力量可以是个人、集团或政府。在一定意义上，这类力量所表现出来的人为因素，在事发的前后可以让人看得清楚明白，可以把它称为“看得见的手”。在中国，这只看得见的“手”无处不在，而最具代表性的行业莫过于房地产业，它使得房地产市场变为“看不见的市场”。
    但是，使中国房地产市场几乎变成看不见的市场的主要原因，不应简单地归推到政府身上。正像在证券市场中大家的感觉一样，看得见的那只“手”不仅是政府的消息和政策变化，也有大小主力和散户的不健康的投资心态，当然还包括企业自身的因素。



    因此，上海智帝策划事业机构作为一支经验丰富、素养良好的专业房地产行销服务机构，凭借对市场趋势的准确把握、对购买群体的充分了解、对产品规划的先进认
    知和对营销技巧的稔熟在行，能够为贵司的项目在市场调研、产品规划、行销策略、形象包装、媒体策略、现场销售等环节提供相应的行销服务，在现今这个复杂多变、竞争激烈的“看不见的市场”中给予您关于行销的专业化帮助和咨询，为贵司制定正确的市场战略途径以及其他相关的多样化配套措施。


    上海智帝策划事业机构受上海绿鑫置业发展有限公司之委托，就青浦区百联桥梓湾二
    期商业地块组织对青浦区现有商业进行了专题调研，现将调查结果及调研分析/评估，及本案地块前期策划综合如下：
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第二部分：概况

第一章整体调研概况

一、调查时间

    自2007年12月13日起至12月14日止，上海智帝策划事业机构调用4名工作人员，在青浦区就《上海绿港购物广场》地块项目进行了实地市场考察，同时，完成了调查问卷发放及回收的市场调查工作。

二、调查问卷样本数量

    共发放调查问卷200份，实际回收有效问卷186份，回收率93%。

三、调查方法

实地考察访问法；
实地随机抽取填表法；
入户访问填表法；
集中采点调查法。

四、访问对象

当地政府部门公务员及企事业单位职员；
青浦区老城区商业的业主或经营者；
青浦区公园路、城中北路及《上海绿港购物广场》附近主要街道商业的业主或经营者；
私企业主或个体经营者；
企业工薪职员；
社区市民；
外来务工人员；
学生与流动人员；

五、受访者的基本资料

    本次调研受访者年龄、文化程度、职业、家庭收入等具体组成结构如下：

受访者的年龄构成

受访者的职业构成

受访者的文化程度

    4．受访者的个人月收入

    5.受访者的家庭月收入

简析

    ?      本次问卷调研，是以市场随机抽取访问为主，入铺调研为辅的。年龄上排除了16岁以下、60岁以上的人群。因为是以随机调研为主，故仅对本调研报告修正结论具参考价值。
    ?      本次问卷调研，在青浦区做了老城区商业调研，并对《上海绿港购物广场》地块项目周边商业做了集中采点调研。
    ?      从青浦区受访者职业构成上看，个体商户、外来务工人员占据前两位，合计63%。若加上私营业主的10%，三者高达73%，说明青浦本地的民营经济是十分发达的。
    ?      从文化程度的结构上看，青浦当地人的受教育程度不高。其中，高中以下文化程度占61%，而大学以上仅有9%，这与本地经济发达程度不吻合。外来务工人员较多，可能是影响调查结果的重要因素。
    ?      从受访者的收入来看，个人月收入在2000元以下的占59.9%，为主流群体。但家庭月收入在3000元以下和5000元以上的却各占19.78%、30.48%，说明其一：多数当地市民收入除有一份相对稳定的固定收入以外，大多数都有一些其他收入来源；其二：市民收入两极分化，大部分工薪阶层仍然收入较低。

	第二章上海市宏观经济概况
一、概况

    （一）上海市宏观经济概况
    2006年全年实现上海市生产总值（GDP）10296.97亿元，按可比价格计算，比上年增长12%，已连续第15年保持两位数增长（见下图表）。其中，
    ?      第一产业增加值93.81亿元，比上年增长0.8%；
    ?      第二产业增加值4997.81亿元，增长12.8%；
    ?      第三产业增加值5205.35亿元，增长11.5%。第三产业增加值占全市生产总值的比重为50.6%。