“天佑华府”
    项目市场分析暨策略研究报告书
     
     
     

     
     
     
     
    一、项目竞争市场分析篇
    （一）竞争区域市场分析
    1.竞争区域市场范围介定
    为了更加清楚的分析壁山房地产市场各项目，特别是具有一定规模的楼盘的经营销售情况，根据壁山县房地产各项目的规模、档次、容积率等情况特制定标准进行市场分析比较，选择壁山县城范围内的封闭式花园小区项目来界定市场竞争对手样本。
    样本标准：
    ◆竞争性强：（规模大于7万平方米的围合式花园小区）
    ◆区域性强：（规模在7万平方米以上的新区及老城区住宅小区）
    2.竞争对手样本界定

     
    （二）市场特征分析
    1.供应量及空间分布特征
    1.1房地产投资与有效供应两旺
    2006年壁山整个房地产投资占固定资产的投资比例仅16.1%，不仅低于全市平均水平；而且与渝西走廊同属于区域经济中心永川约32%、合川约25%相比较都有较大差距。房地产开发大环境优于渝西地区其它城市。
    截止目前在壁山进行房地产开发的企业基本为本地私企单位转行和重庆市二线开发商，2006年进行正式销售项目达65万平方米左右，竣工商品房47万平方米，销售商品房49万平方米，由此可见基本无存量房，供需两旺。
    在研究的8个样本的目前在销售的供应量约为 30 万平方米，其中有超过 10万平方米的供应量已经实现了销售，8个样本从目前市场的档次来分析，都属于壁山县中高档以上的楼盘。 
    根据对市场的发展和各开发项目的情况分析，以及未纳入统计的在售楼盘初步统计，在无外来实力开发企业进入的条件下，预计未来2年壁山县的供应量将在100万平方米左右。
    1.2产品空间分布特征
    璧城组团工业用地沿璧南河向南发展；居住用地向北和西面发展；
    璧山县城的城市形态为一城两片的带状组团式城市形态，即以璧城（含狮子）为核心形成璧城组团，以青杠为核心形成青杠组团。组团间由郊野公园分隔，形成组团隔离带。
    1.2.1璧城组团功能：以行政、商贸、文化、居住为主，同时发展制鞋业、机械工业和以高新产业为主的新型工业。
    ?      行政办公用地
    规划将现状行政中心南移至秀湖公园东南区域，结合红宇大道的建设重新打造新城市的行政中心，同时带动新区的开发建设。规划在县行政中心南侧统一安排县各委、办、局的办公用地。
    行政办公用地面积为44.50公顷。
    ?      商业金融设施用地
    规划扩大旧城商业步行街的规模，利用行政中心搬迁后的用地，建设璧山的零售商业中心。在秀湖公园南侧规划建设与生产、生活配套的大型批发市场、自选商场、酒店宾馆等。在居住区中配套小型公共商业设施。
    商业金融设施用地面积为170.96公顷。
     
    ?      生活居住用地
    居住用地在秀湖公园地区北面和以南地区各规划一个居住区。结合金剑山温泉，规划一个一类居住组团。该组团建筑必须严格控制在缙云山风景区外。
    1.2.2青杠组团功能：以加工工业为主，同时配套居住和商业设施。
    2.产品供应分布特征
    从区域分布分析各样本项目的品质特征，新城的项目用地规模大，普遍以多层为主，高层为辅，容积率均在3以下；而旧城改造项目由于用地规模等条件的限制，普遍以高层电梯公寓为主，各楼盘的容积率都在3以上，均属于高容积率、高密度、高楼层项目。因此北部新区的放量较旧城及其它区域放量高。
    通过各项目销售情况的比较，我们发现高层的建筑周期长、得房率低、电梯使用成本高等弊端其销售情况较多层住宅相比仍有较大差距。
    3.需求特征分析
    3.1销售情况良好，开盘前认购均过半
    研究样本中各项目销售率（认购率）均比较好，所调查样本在售物业销售率均达到并超过85%，未售楼盘认购率超过45%。通过对各项目去化的详细研究发现，目前市场在售的物业中，在保证室内使用功能的条件下，面积在 70至90平方米的二室及三室两厅两卫相对销售进度比较快。
    3.2需求预估分析
    目前壁山市区人口 10万，按照每户3.2人计算，约 3.2万户家庭，一般情况下城市年购房户数为3—5%，结合壁山为提0工业与地方经济融合，所采取向城南边缘工业园集中行为，对房地产消费特别是住宅消费的刺激，取上限5%购房户数为 1600户，按100平米/套计，约16万平方米。
    另外根据政府规划在2020年前，壁山的市区人口将达到 28万人，为达到该目标每年至少须新增1.5万人，按100平米/套计，因此每年又会至少形成50万平方米的住宅需求。
    上述两项相加，壁山县每年住宅的需求量应该在 66 万平方米。
     
    4.置业者情况分析
    通过对壁山县房地产市场各研究样本成交客户的分析，得出以下客源需求特征：
    4.1置业者消费观念
    4.1.1房价的上涨及小区内部环境的塑造加大购房热
    壁山城区依山傍水，壁南河的环境治理较差，沿线附近成为当地人主要的休闲、娱乐、饮食场所，作为未来壁城主要的水景景观带，金剑大道沿线汇集诸多大盘，区域价值相对较好，作为新兴区域城市配套及概貌也相对较好。为平衡城市规划的不足，绝大多数楼盘十分注重规划，容积率均不高，且以多层为主高层为辅，在小区内部配套上较完善。
    4.1.2小区房观念已植根于本土居民
    壁山县房地产发展虽然目前远远落后于渝西各城市，但是后劲十足。大学城的兴建从空间上拉近了壁山与主城的距离，房地产开发理念及规划与主城基本同步。瀚恩阳光的早期入市，将壁山的房地产项目定位在了高品质高生活享受的层面上，使得后续项目的开发相对注重人性化、品质化。但高层住宅由于担心停电、物管水平、物管费等因素，仍不为大多数消费者所接受。
    4.1.3日常生活工作的区位关系影响置业
    根据调查了解，当地部分居民交通以步行为主，各行业的置业者仍偏重于就业区域。受工业布局的分散性，企事业购房者仍以就近原则为主要选择。以本案为例，本项目邻近皮革小区，皮鞋行业的从业者就是本项目的主要客户群之一。
    4.2置业者情况分析
    4.2.1职业：范围较广
    ?      2006年在岗职工平均工资为1.5万，月工资为1200元左右。比2001年增长56.5%，年均增长9.4%。
    ?      根据发展趋势，2007年在岗职工平均工资将可达到16555元，2007年在岗职工平均工资将可达到18112元。
    ?      壁山GDP名列渝西地区第三位，居民可支配收入较高，其中皮革制业养活了壁山近三分之一的人。
    附：购房者职业范围表

     
    4.2.2年龄：范围较广
    通过各楼盘发现，在壁山购房者的年龄范围从25——55岁，跨度较大，这主要是因为当地除了拥有政府机关等事业单位的稳定收入群体之外，还有一大批来自于如青山工业、顺博铝合金、红宇精密工业、大江摩托发动机、宗申三轮摩托车、壁山水泥、川东减震、宏声钢铁、大兴金属、顾地塑胶、金冠汽车等40余家重点企业的职工等。 
    4.2.3购房者来源范围
    壁山市区目前有一条过境高速公路，同时老区的高密度和城市化进程落后的现实，造成壁山城对相邻的城镇具有一定的吸引能力，因此购买群体主要还是来自于壁城镇和福禄、青杠、大路、大兴、丁家等富裕乡镇。
    5.价格特征分析
    5.1竞争对手单价分析——各样本建面售价覆盖范围表
    
    如上图，目前壁城房屋均价在1600—2000元/㎡之间，其中旧城中心的金山水岸比新城及其它区域楼盘价格均高。高层住宅与多层住宅价差在100-200元/㎡左右。 
    5.2研究样本景观差价与楼层差价分析——样本项目景观和楼层价差调查表

     
    样本项目多为临街的围合建筑，外部景观系统均较弱。
    5.2.1楼层价差：
    一般情况下样本项目多层住宅的首层与次顶层销售价格最低，具体为二楼较首层要高20—30元/平方米，三楼、四楼中间楼层价格最高，五楼、六楼又随楼层的上升而递减。
    小高层、高层住宅基本上是按照每上一层楼即加价10-20元/平方米的方式进行楼层差额定价，但也有部份高层如“金山水岸”加法按分段制。
    5.2.2景观价差：
    样本楼盘景观价格差异，主要体验在小区景观上，其主要特点是能够看到小区景观的比没有小区景观的售价要高20-80元/平方米。 
    6.研究样本产品特征分析
    6.1样本规划设计分析

     
    各样本楼盘住宅项目沿城市干道均为商住混合体，为弥补外部景观价值的不足，大多住宅呈多方向围合式排列，注重小区内部景观的打造。后期住宅在规划上更注重人性化的人车分流，使之互不干扰，提升了人们居住的舒适性。
     
     
     
    6.2内部配套分析