铜
    锣
    湾
    策
    划
    方
    案
     
     
    项目名称               “铜锣湾生态园” 
    项目单位  重庆市鸿渝农业生态旅游开发有限公司 
    地    址  重庆市渝北区古路镇菜子村 
     
    目    录
     
    1           摘要
    1．1          项目公司
    1．2          市场营销
    1．3          营运与管理
    1．4          投资与财务
    2           项目规划
    2．1          铜锣湾位置及现状
    2．2          许可经营及法律文件
    2．3          项目总体规划
    3           重庆市环境评估
    3．1          区位优势
    3．2          区域经济
    3．3          旅游资源
    4           度假项目概况
    4．1．1       我国度假项目数量、结构及分布
    4．1．2       我国度假项目行业景气情况
    4．1．3       我国度假项目经营情况
    4．2          休闲度假经济的特点
    4．2．1       属于资本密集型和劳动密集行业
    4．2．2．     对经营管理的高要求
    4．3          休闲旅游度假发展趋势
    4．3．1       旅游行业整体发展趋势预测
    4．3．2       休闲度假发展趋势预测
    5           市场、竞争和项目定位
    5．1          重庆市度假、旅游市场分析预测
    5．1．1       重庆市旅游业基本情况
    5．1．2       重庆市度假项目基本情况
    5．1．3       重庆市度假项目住宿人员状况
    5．1．4       重庆市度假项目价格和出租率
    5．1．5       重庆休闲度假项目市场预测
    5．2          竞争分析
    5．2．1       竞争对手基本情况
    5．2．2       SWOT 分析
        5．2．3       竞争分析结论
        5．3          项目目标定位
        6           发展规划
        6．1          总体设想 
        6．2          公司的发展战略步骤设想
        6．2．1       完成铜锣湾的试营业
        6．2．2       通过三星级认定，并成为重庆市知名生态旅游胜地
        6．2．3       实施后期改造工程，进一步提高经济效益
        7           市场营销
        7．1         目标市场
        7．2          产品与服务
        7．3          定价
        7．4          渠道销售
        7．4．1       直接渠道
        7．4．2       间接渠道
        7．5          公关宣传策略
    7．6          销售激励制度
    8           营运和管理
    8．1          基本业务流程
    8．2          机构设置
    8．3          人员配置
    8．4          管理团队
    8．5          遵循的标准
    9           投资与财务评价
    9．1          项目实施计划进度
    9．2          投资估算
    9．3          收入、成本费用及利润分析
    9．3．1       住宿收入预测
    9．3．2       餐饮收入预测
    9．3．3       物业租赁收入预测
    9．3．4       总收入预测
    9．3．5       成本费用预测
    9．3．6       利润分析
    9．4          现金流量预测
    9．5          财务评价
    10          风险与对策分析
    10．1．1      客源影响带来的风险
    10．1．2      人力资源风险
    10．1．3      行业竞争风险
    10．1．4      行业特点决定风险
    10．2         对策
    10．2．1      客源影响对策
    10．2．3      市场竞争风险对策
    10．2．4      行业特点风险对策
    11          融资计划
    11．1         融资资金金额、方式与用途
    11．1．1      融资金额
    11.1.2        融资方式
    11.1.3        融资资金用途
    11.2          公司治理与投资者保护
     
    12. 结论              
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

1. 摘要

1.1. 项目公司

    “铜锣湾生态园”（暂定名）管理有限公司是本策划方案建议设立的公司，它将全面取得“铜锣湾生态园”的经营权，“铜锣湾生态园”配备相应设备、设施，通过垂钓、会议接待、特色餐饮、狩猎、野生动物驯养、水上运动、沙滩排球、露营烧烤、攀岩、拓展训练及生态蔬菜等取得收入并实现利润。
    （一）、创新做新型社会企业：
    新型企业的发展宗旨是为社会的经济协调发展服务，首先为居民提供优美、舒适的生活环境；另一方面为社会经济发展提供优质的良好人居环境。我们为了该项目的经营开展，做到了精心的策划、全面地分析的先决条件，并利用国内外先进企业的科学管理方法与优秀企业专家合作，发起组织以“创新发展、回馈社会、推进群众、终身学习、追求卓越、文化浓厚、环境优美、空气清新、山清水秀”为宗旨来开发此项目。
    （二）、成就自己，也成就别人：
    在发展多种所有制经济和市场经济体制下，企业的社会角度需要新的定位，在新的基础上，也就是发展多种经济体制基础，用多种经营模式来带动企业和地方群众的发展，做社会责任的领头羊。
    目前整个“铜锣湾生态园”生态园总共占地约3000亩，其中：生态园林区2500亩；野生养殖区500亩；休闲养身区80亩；综合娱乐区50亩；水库80亩；停车场100亩；餐饮一条街50亩；会议宾馆40亩；广场25亩；湖滨乡村别墅150亩。 “铜锣湾生态园”将是集吃、喝、玩、乐、住宿、会议和休闲养身为一体的新型生态旅游胜地。届时，“铜锣湾生态园”将可同时接纳2000人住宿、300人会议、15000人/日以上游乐及就餐。“铜锣湾生态园”将按照三星级旅游标准严格管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为重庆市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的休闲度假生态园。
    我国旅游市场近十年将保持年均10％以上的增长，而我国休闲度假在2004年左右已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资休闲度假的较好时机。本项目“铜锣湾生态园”地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，生态园周围其他生态园档次、周边自然环境相差很远，因此本项目具备较强的竞争力和良好的经营、盈利条件。计划吸收外部融资，尽快使“铜锣湾生态园”加大投入，迅速形成娱乐、住宿、会议、餐饮服务能力，成为重庆市休闲度假中的管理先进、效益优良的知名生态园，给投资者以良好的回报。
    

1.2. 市场营销

    “铜锣湾生态园”定位于中档休闲生态园，目标市场为各类休闲人士、离退休人士、私企业主及参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来渝旅游的人员。

1.3. 营运与管理

    “铜锣湾生态园”将面向社会选聘优秀的旅游专业管理公司担任“铜锣湾生态园”管理，“铜锣湾生态园”将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）及《饭店星级的划分与评定》按照不低于三星级标准的要求进行生态园各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。也将建立不低于三星级要求的管理体系，生态园将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行（公司老总也不例外，亲戚一视同仁，甚至要求更严格）。

2. 项目规划

2.1. 生态园位置及现状

    “铜锣湾生态园”地处重庆市渝北区古路镇菜子村。位于渝北区东北部，东与铜锣山相邻（海拔833米）；南接重庆市区外环路出口4.5公里，渝邻高速路王家出口4公里，至重庆市区34公里；西靠重庆市空港工业园区3公里，到江北国际机场12公里，至重庆市主城区32公里；北与四川省邻水县城100公里左右。优势总结：地理、交通条件好，市区市民出游40分钟车程，交通畅通。气候、空气宜人。是一块真正的离尘不离城的风水宝地。
    
    “铜锣湾生态园”坐落铜锣山脚下，风景秀美。重庆市自2003年起将南山、歌乐山、晋云山、铜锣山等划为保护禁建山林地带，森林资源越发的稀缺珍贵，“铜锣湾生态园”恰好在此规划范围之外，因此，对于修建的“铜锣湾生态园”，不受规划的限制，将建成重庆最佳的休闲生态园之一。
    根据目标客户的具体定位，“铜锣湾生态园”考虑分三期开发，一期开发：主要先打造整个“铜锣湾生态园”的园林景观，使其初具雏形；二期开发：打造娱乐、餐饮、会议、住宿等，同时修建休闲养身区，通过向社会吸收闲散资金，减轻开发资金压力；最后第三期开发：通过前期吃、喝、玩、乐等的打造，为“铜锣湾生态园”聚集了相当的人气和知名气。在此基础上，再全力打造重庆顶级休闲度假别墅区，为成功人士量身定做。以旅游聚人气，以人气促旅游，以旅游带动地方发展。
    

2.2. 许可经营及法律文件（略）

2.3. 项目总体规划

2.3.1. 生态园林区

    项目功能定位：打造重庆生态园林区，不仅建设成为重庆两路的后花园、渝北的绿色氧吧，而且还为重庆市民增添了一处花卉生产基地，为那些喜欢花花草草的人们，提供了一处交流种植经验的好地方；最后还给人们提供了集吃、喝、玩、乐、休闲、度假、养身、回归自然的旅游胜地。
    
    生态园占地面积：2500亩。根据现代农业综合发展的建设理念，在5年内把该项目建设成为重庆市的名贵花木生产园区，重点通过自然灌溉设施、道路基础设施、观赏性设施、经济型花卉等设施、成为现代化管理，功能齐全的“高