鸿正大都市花园规划说明

1> 概况

鸿正大都市花园位于塘沽区北部，西临天津市泰达开发区。具体是指铁西路以西，美国波音用地以东，京津塘高速公路以北，内环线以南，原天津塘沽区高新技术开发区部分用地，规划占地面积58.77公顷。现状用地内以空地、盐田为主，已有两条新修的现状道路。本区北、东、南均为城市干道，地理位置优越。小区周边已建有变电所、热力网站等市政设施，其它市政管线也均已沿道路通至地块周边，全部地块可在短期内实现六通一平。

2> 规划指导思想

随着市场经济的逐步发展和完善，以住宅开发建设为标志的城市建设步伐不断加快，人们对居住条件的要求也进一步提高，加之住房制度改革的实施，越来越多的人们把目光投向住宅，本次规划着眼现实，面向新世纪，力求创造出既优美、舒适又经济合理的住区环境，从而丰富滨海新区的城市景观，使人们的居住水平上一个新台阶。

3> 规划原则

    1．规划要坚持以经济建设为重的新思路。适应社会主义市场经济发展的新特点、新趋势，适应今后发展的需要。

2．各种基础设施、服务设施要有规模，有超前意识。充分发挥其特性、重点发展上档次、上水平、扩大影响力、增强辐射面。

3．实现经济、社会和环境效益的统一。在满足一定开发强度的同时，创造高质量的生态环境、高质量的人居环境的住区。

4．发掘、研究和创造地方特色，注重景观风貌的规划。立足本身固有的特色，高瞻远瞩，博采众长，创造出特有的滨海新区的特色。

5.住宅设计照顾人们居住习惯,半地下层设车库，并有良好通风，单体上力求造型丰富、户型多样化，满足人们的不同需求。
    6.规划设计要有弹性，户型、面积、户室比、容积率等有适当调整的余地，有利于今后的开发、建设。

4> 规划结构

根据用地形状、规模及功能的要求，分析小区内各构成要素的布局以及空间和环境设计等方面的因素，确定该小区采用居住小区——组团——街坊三级结构模式。建筑高度和开发强度由中心向周边递增。

该小区被小区级道路分隔成八个组团（含九年制学校一所），其中每个组团均以别墅区和多层住宅区组成，力求在空间结构上创造良好的街区景观。组团编号参见结构图。

该小区规划结构可概括为：一个中心、两条主线。

一个中心为小区活动中心，包括活动会馆、社区服务、中心绿地、幼儿园。该中心提供居民日常生活的活动空间，创造良好的小区中心景观。

两条主线为人车分行的两条交通主干线。其中车行道路由方格网状的小区主干道和环状的组团级道路构成；人行林荫步道则以自由曲线状贯穿于整个小区。

5> 规划布局

1.公共服务设施布置

公共服务设施采用集中布置的方式：小区级主要活动设施，幼儿园等集中布置在小区中心绿地周边；商店、邮局、银行等商业服务设施沿内环线集中布置。

学校：设一所九年制学校，位于小区东部，沿铁西路布置，占地4.1公顷，建筑面积17860m2。

居委会、物业管理：集中于中心绿地北侧布置。 
市政设施：小区的有关市政设施散布于各组团内，详见总平面图。

2.道路交通系统

该小区依据现有两条道路，将小区级主干道设计成方格网状，以达到通畅、快捷。小区级道路面宽15m，车行道为9m，人行道每边各为3m，红线控制在19m。
    组团道路为环状道路，路面宽9m，不设人行道，红线控制在12m。
    街坊（宅间道路）为各组团内次要道路，采用尽端路形式，路面宽5m。

人行林荫步道以绿地和彩砖铺地为主，最小宽度为8m，局部扩大部分为组团绿地。

小区内机动车停车采用多层住宅地下停车，别墅在院内、车库停车的方法，地面较少设停车泊位；非机动车停车采用入住宅半地下车库的方式。

3．绿地系统

该小区绿地采用点、线、面结合的方法。以线连面、以点衬面。

点：别墅的南北庭院，多层住宅的宅间绿地等。

线：各主干道路的行道树绿化，人行林荫步道等。

面：小区中心绿地，各组团绿地。
6> 综合技术经济指标