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    歙县经济技术开发区(东区)
    控制性详细规划说明书

    一、规划背景
     二、现状条件
     三、规划范围、依据、原则和目标
    四、规划年限
     五、开发条件分析
     六、开发策略
     七、土地使用分类和建设开发控制
     八、用地布局规划
     九、道路系统规划
     十、绿化景观规划
     十一、市政公用设施规划

一、规划背景

近年来，歙县的社会经济发展快速，随着徽杭高速的建设，城市及周边区域环境也发生了较大的变化。在全球经济一体化和中国加入WTO的大背景下，经济体制的转变、用地结构的调整、交通条件的根本好转等，使其经济发展逐步外向化，城市建设的面貌也日新月异。面对新世纪的机遇与挑战，同时不能破坏歙县传统的历史风貌，县城急需拓展新的发展空间。因此，歙县县人民政府拟在城东另辟新区满足日益增长的发展需求。
今年是歙县的“招商引资”年。歙县提出将招商引资与城镇化相结合，树立经营城市的理念，坚持“以城养城，以城兴城，滚动发展”的发展道路。在此背景下，为进一步改善投资环境，组织项目实施，歙县县人民政府拟定将城东经济开发区委托进行控制性规划，以便为具体开发建设活动提供指导。

二、现状条件

歙县地处安徽省东南部，东南面与浙江省毗邻。县城现有对外交通皖赣铁路及慈张公路，连接皖浙两省的徽杭高速公路，将于2004年底建成通车，交通便捷。县城距上海419公里，距合肥382公里，距南京346公里，距杭州212公里，距景德镇222公里，距黄山风景区67公里，距屯溪机场32公里。
城东经济技术开发区位于歙县老城区西北部，基地面积3.85平方公里。地形起伏不大，相对平坦，整个地势北高南低，高程多为117－125米，相对高差为1－8米。基地用地条件良好，北面紧邻皖赣铁路，西面及南面有布射河及扬之河蜿蜒而过，将地块分割成相对独立的功能单元。

三、规划范围、依据、原则和目标

1、规划范围

规划地块北至皖赣铁路，西面及南面以布射河及扬之河为界，东部抵桂林镇练江牧场，总用地3.85平方公里。

2、规划依据

    1.《中华人民共和国城市规划法》（1990年）
    2.《中华人民共和国土地管理法》；（1998年）
    3.《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）
    4.《城市规划编制办法》（1991年）
    《城市规划编制办法实施细则》（1995年）
    5.《安徽省城市专项规划编制技术规定》
    6.《歙县县城总体规划》（1999）
    7.《歙县城市防洪规划报告》（2002）

3、规划原则

    （1）控制性原则：对地块、绿化、道路、市政设施、公共服务设施、给排水和电力电讯等方面提供控制指标。
    （2）弹性原则：控制指标具有在一定范围内的可变动性和地块性质具有兼容性。
    （3）承接性原则：既有整体控制，又有局部要求；既有继承、深化、落实总体规划意图，又可对开发区每片、块建设用地提出直接指导修建性详细规划编制的准则。
    （4）可操作性原则：可为规划管理提供依据。

4、功能定位及规划目标

    把城东开发区建设成布局合理，功能配套、基础设施完善、环境优美，体现歙县城市特色，集生产、科研为一体的、以劳动密集型工业为主的绿色园区。
    1）典型示范的窗口
    城东开发区是县城的延伸部分，是与县城的有机结合体，通过本次规划，建设一个具有典型示范作用，空间层次丰富，具有时代特征，环境优美的新区。
    2）产业创新的基地
    充分利用政策优势，立足环境优势，发挥交通优势，加快资金、技术、人才的引进，建设良好的交流环境，培育具有创新能力、具有竞争优势的产业集群。

四、规划年限

本次规划年限分近期到远期，近期规划到2005年，远期规划至2010年。

五、开发条件分析

    1．优势分析
    区位优势——歙县位处安徽与浙江两省交汇处，在两省的经济合作中有不可低估的作用。同时，作为世界级风景名胜区黄山的东大门，歙县具有良好的与外界沟通的能力。
    交通优势——歙县现有皖赣铁路及慈张公路穿城而过，而铁路紧邻开发区北部，同时将于2004年通车的徽杭高速入口距开发区仅为5公里，对外交通联系十分便捷。
    资源优势——作为国家级历史文化名城，歙县具有优越的环境优势，同时低廉的地价与劳动力资源亦应带来良好的投资环境。
    2．制约因素
    河流门槛——由于布射河和扬之河的分割，使开发区与外围地区没有良好的交通联系，基础设施比较缺乏，现状只有一条在修道路可以通车，并有两座桥与城区联系，其中一座甚至已废弃。同时，为了满足扬之河的防洪要求，道路竖向必然不能按照原有标高设计，会有较大的填方量，造成土地开发的成本相对较高，形成较高的开发“门槛”。

六、开发策略

    1．      利用区位优势，立足环境优势，发挥政策优势。
    2．      采用开发型的积极保护政策，将城市开发于环境保护及可持续发展有机融合，建设项目尽量与国家级历史文化名城的形象相吻合。
    3．      通过南部黄荆桥附近的起步区建设，发挥联动效应，带动整个工业区的有序与健康的发展，使其承担起歙县经济重要支柱的核心力量。
    4．      利用环境、滨水等优势进行高品味的工业区，居住区建设及环境营造，提高工业区的更大范围的影响力与吸引力。

七、土地使用分类和建设开发控制

    1．地块划分
    根据控制性详细规划的要求，本规划将建设用地以道路为界划分为A-J共10个大地块，各大地块又以不同的性质划分为若干小地块。
    ——工业用地
    工业地块的划分与工业种类有很大的联系，在城东开发区的发展规划中，工业地块划分可能保持灵活及伸缩性，使地块有“一分为二”或“合二（三、四）为一”的可能性。借鉴相近城市的经验，建议将地块作意向性划分：
    标准厂房的地块可按0.3—2ha划分，独立厂房可按2—10ha划分。
    ——仓储用地
    工业区的仓储用地与工业用地有紧密联系，规划将仓储用地分为一般性的仓储用地和物流发展用地。由于仓储用地占地较大，所以地块基本按道路划分，一般为4－7ha。
    ——商业、金融、文化娱乐等地块
    该类用地的地块按0.3—1.0ha划分。
    ——居住用地
    该类用地主要考虑地块现状及与周边的结合关系，规划用地按5－10ha划分。
    2. 土地使用兼容性
    本次规划规定了各个地块的使用性质，作为土地开发的依据。同时，规划允许某些地块的建设实施过程中对用地性质作不同程度的调整，但必须报规划主管部门批准。规划也允许在开发过程中，在某些特定的用地中兼容建设一些其他用地性质的项目，其建设项目必须符合《土地相兼性表》的规定。规划还允许在开发建设中，对划分的地块进行合并和细分，特别是在成片开发建设过程中由于特殊情况，允许合并部分地块，但同样必须作调整规划并报规划主管部门申请批准。地块合并首先应满足同类性质地块间的合并，同时不能导致规划区内各类配套设施的减少和变革。

    表1：土地使用兼容性表

    土地分类

    建筑分类

    建筑分类

住宅

▲

中小学、幼托

▲

单身宿舍

▲

〇

公寓

〇

▲

小区服务设施

▲

小型农贸市场

▲

〇

邮电所

〇

▲

储蓄所

〇

▲

小型体育设施

▲

小型文化设施

▲

〇

小型医疗卫生设施

▲

〇

▲

小型商业服务设施

▲

〇

行政办公

▲

商业写字楼

〇

▲

医院

〇

▲

大型综合市场

▲

小型仓库

〇

市政公用设施

〇

▲

社会停车场

〇

▲

〇

一类工业

〇

▲

二类工业

▲

    注：▲为允许设置；〇有条件地允许设置；其余为不允许设置。

    3．土地使用强度控制指标
    规划对用地范围内的各个地块进行开发强度控制，控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。
    ——规定性指标：包括用地性质、建筑密度、建筑限高、绿地率、交通出入口方位、建筑后退红线距离等，此类指标必须按规定执行，其中容积率、建筑密度、建筑限高的控制指标为上限值，规划建设时不得超过上述指标的规定，而绿地率、停车泊位的控制指标为限值，规划建设时不得低于上述指标的规定。
    ——指导性指标：包括容积率、停车泊位、人口容量、建筑形式、体量、风格要求、建筑色彩等。
    规划分地块提出关于编号、用地性质、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率等控制指标，规定地块的出入口方位、建筑后退线、配套设施等要求。具体指标详见分图图则。

    4．建筑容量控制
    土地开发强度涉及到建设容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的景观空间环境，还可以对投资引导，土地使用效率的提高起到积极的作用。建筑容量控制主要通过容积率和建筑密度两项指标来控制。
    公建用地
    行政办公用地：参考一般城市办公建筑的开发强度，尽良避免一般办公机构的大院形式，规划要求建筑开发可相对紧凑，容积率控制在3.0以下，建筑密度控制在50%以内。
    商业服务用地：应根据不同的性质确定其开发强度。一般用于商业和服务业的建筑占地较小，使用强度较高，建议容积率控制在3.0以下，建筑密度控制在50%以内。
    文化娱乐用地：由于是人流大量集聚活动的地方，室内外空间组织也较灵活，建议容积率控制在4.0

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