尖冈山地块分析
    　　一、项目SWOT分析
    　　优势：
    　　1、环境优美
    　　该宗地位于规划中的尖冈山高尚居住区内，背倚铁岗水库，周边为坡地和丘陵，结合地
    形，可以做出高差不同的联体别墅或者独栋别墅。
    　　2、交通方便
    　　尖冈山位于广深高速公路和西乡大道的交界处，交通将会十分方便，且处于城市的外围，通勤成本相对较低（塞车的机率较小）。
    　　3、规模优势：
    　　本宗地出让面积为21万平方米之多，整个尖冈山土地出让面积将会达到2平方公里，因此，无论是从本宗地还是从整个尖冈山土地规模来看，都具有规模上的优势。
    　　4、规划优势：
    　　尖冈山为宝安区政府规划的宝安区高尚生活居住区，规划引导发展，如果这一目标顺利实
    现，那么，该区域将会成为宝安区最有钱人聚集地。另外，由于是规划中的高尚居住区，政府会在配套建设，政策支持等方面加大力度，以期实现其高尚生活居住区的目标。
    　　劣势：
    　　1、噪音污染严重
    　　该宗地由于背靠高速公路，后退红线仅为6米，因此，很难避免高速公路的噪音困扰，这
    与其高尚居住生活区的环境要求其背离。如何规避噪音污染将会成为该地块尤其是南部区域
    的关键所在。
    　　2、市场不成熟，培育期较长
    　　尖冈山居住区为政府规划高尚生活区，但是目前所有的工作只是停留在规划阶段，尚未
    真正形成居家，生活起的氛围，因此，市场有待培育，有待引导，因此，对于首宗出让土地
    来说，将会花费大量的成本去宣传推广该区域。
    　　3、景观改造费用较高
    　　该宗地为丘陵地带，起伏较大，绿化较多，因此，景观建造成本和地基成本都会相应的有所增加。
    　　4、配套较差。
    　　该宗地位于非成熟区，各种配套，如超市，会所，学校等配套都没有明确说明何时建设，给本宗地后期的服务带来很大的不确定性。
    　　5、关外系列问题的存在
    　　本宗地作为关外土地，还存在着一系列的宝城片区固有的作为关外城镇的弊病，如治安问题，如关外整体形象问题，如关口的心理落差问题等。所以，本宗土地出让价格不可以高出关内别墅用地的出让价格，否则就会因为可替代性原则，买家倾向于关内买地。
    　　机会点：
    　　1、城市化进程
    　　本宗地最大的市场机会点在于城市化进程的推进。随着城市化进程的推进，关内外一体化，关口的心理障碍越来越小，则无论对于本宗地还是对于整个宝城其它区域的土地来说，都会
    相应的得到增值。对于本宗地来说，更大的意义在于有力的阻击关外高端客户关内流动的趋
    势，而不是吸引关内客户关外置业。
    　　2、宝城经济持续快速发展
    　　宝城经济的快速健康发展，是整个尖冈山土地出让能够持续的关键。对于尖冈山来说，
    其目标客户群就是那些在大宝城片区工作生活的企业主，投资环境的好坏，地租成本的高低
    将会决定他们的去留与否，因此，经济发展，尤其是工业经济，将会对尖冈山土地出让起到
    非常重要的推动作用。
    　　3、宝城豪宅市场释放
    　　本宗地的市场机会来源于宝城市场上的极高端客户一直以来都没有得到相应的释放，对
    于首宗出让的高尚生活居住区的土地来说，占据市场先机，较早的垄断该客户群，将使本宗
    地的来自市场方面的最大亮点。
    　　4、路网改造工程
    　　路网工程的改造和建设，将会对整个宝城市场带来正面的影响。尤其是宝城南侧，在107国道和海滨大道之间的区域带来前所未有的增值空间和想象空间，而对于本宗地来说，则会因为加强与关内的联系，加快城市化进程而间接的影响本宗地。
    　　5、地产外移，低密度住宅绝对稀缺
    　　对于别墅用地来说，深圳市政府已经有明确规定，禁止批复别墅用地。由于需求所在，
    本宗地算是政策擦边球。正是由于别墅用地稀缺，尖冈山别墅用地的可替代性原来越小，因
    此，对于想购买别墅的客户来说，选择尖冈山是因为其稀缺所在。
    　　6、政策支持
    　　该宗地市尖冈山第一宗土地出让，成功与否对于后期土地的推出有着重要的意义，因此，相信政府在土地的拍卖底价，土地拍卖过程中的一系列承诺都会实现。
    威胁点：
    　　1、市场不确定性因素较多，土地供应计划，宝城其它区域别墅用地的情况。
    　　对于尖冈山居住区来说，存在着很多的市场不确定性因素，一方面，尖冈山土地整体出让计划还未出台，其相应的后续土地出让时间，规模会对本宗地造成一定的影响。另一方面，宝城市场其它区域尚有部分土地可以规划为低密度住宅，如西乡滨海区，如果该区域的土地启动，将会对本项目造成一定的影响。另外，关内别墅或者townhouse，未来几年有多少的供给量，尚是一个未知数，因此，其他区域别墅在未来几年的供给量的大小会对本宗地带来很多不确定性的影响。
    　　2、政策威胁
    　　对于本宗地来说，尽管政府已经明确规划为别墅用地，但是，由于中央政府对于别墅用
    地，及其政策方面都有严格规定，政策变动风险较大，而且，银行对于别墅用地的支持力度
    也存在一定的变数，风险也不小，因此，在政策方面，应该综合考虑。
     
    　　二、计价依据
     
    　　由于本项目在宝城片区没有可比实例，故只能选择市区的别墅作为计价依据。
    　　1、关口价格：据2003年上半年住宅市场销售量分析：南山区住宅均价和宝安区相
    比相差2631元/平方米，即关口价格相对南山来说大约为2631元/平方米。福田区住宅整体均
    价与宝安区相比高出4102元/平方米，即对于福田区来说，南头关的价格约在4102元/平方
    米，如果按照这种思路计算宝城市场上的别墅价格，南山区别墅均价为12000元/平方米，福
    田区为14000元/平方米，那么宝城别墅应该为9633元/平方米
    　　2、区域房地产别墅价格与住宅整体均价之比较：
    　　南山区别墅价格与整体住宅均价相比高出5625元/平方米，福田区别墅价格相对福田区住宅均价高出6154元/平方米，综合两种差价，宝成片区的别墅价格应为9633元/平方米。
    　　3、可替代性原则
    　　对于宝城市场来说，别墅价格一般不会低于7000元/平方米，否则根据可替代性原则，消费者则会放弃宝城市场上普通住宅最高价7000元/平方米而选择别墅，同样的道理，宝城市场上别墅的最高价也不应该高于12000元/平方米，否则，消费者则会放弃宝城市场的别墅而选择市区的别墅。所以，宝城别墅价格应该在7000元/平方米-12000元/平方米之间。但是，值得注意的是，随着城市化进程的加快和市区随着别墅项目的日益稀缺，可替代性逐渐减少，则宝城市场上的别墅面临升值的可能性。
    　　4、市场认可度：对于宝城别墅市场来说，主要的需求对象为企业主和高级政府公务人员，其价格敏感性相对较差，即价格弹性较小，因此，对于其别墅价格，很难有一个可以度量的统一标准。
     
    　　三、拍卖价格估算
     
    　　本次拍卖价格将会受到以下几个因素的影响：
    　　1、尖冈山第一宗土地
    　　本宗地是尖冈山板块出让的第一宗土地，尤其周边配套，市场环境均处于不成熟状态中，因此，按照正常思维，本宗地拍卖价格会低于后期推出的土地拍卖价格，即有可能低于正常的市场价格。
    　　2、年底拍卖，财务吃紧
    　　本宗地属于本年度最后一宗土地出让，对于一般的公司来说，年底公司财务比较吃紧，现金流量有限，因此，热情虽高，能力未达。但是，值得一提的是，如果对本宗地较为感兴趣的企业，现金流应该不成问题。因为，之前这些企业就会做好充分准备。
    　　3、宝安开发商热情不够，关内开发商尚未看好该地块。
    　　本宗出让土地处于宝城片区，从地缘企业的角度来说，宝城开发商最能看清该宗地的发展前景，也是最熟悉该片区的市场，但是从本地企业参与热情来看，无论是泰华，还是富通，都没有太大的兴趣。至于航空城，所有可能，却与其以前开发的产品品质不符，战略上难以行通。龙光地产之前已经透露过希望私下获取土地，以降低开发成本，所以对于本宗地更大程度上只是持观望态度。所以，对于本宗地来说，如果从关内企业的角度来判断该市场，则有可能低估该片区的市场价值。
    　　综合以上因素，本宗土地出让有可能略低于正常的市场价格。
     
    　　四、经济核算：
     
    　　基本经济技术指标
    　　项目面积(㎡)
    　　土地面积213183.31
    　　建筑面积106600
    　　住宅面积96100
    　　会所500
    　　居委会10000
    　　地下室及架空层0
    　　容积率0.500039145
     
    　　总投资（总成本+销售费用、税金）10660079520.62万元
    　　总利润10660011774.38万元
    　　净利润10660010008.23万元
    　　成本利润率（税前）10660016.32%
    　　年成本利润率（税前）1066006.53%
    　　投资利润率（税前）10660014.81%
    　　年投资利润率（税前）1066005.92%
    　　成本利润率（税后）10660013.88%
    　　年成本利润率（税后）1066005.50%
    　　投资利润率（税后）10660012.58%
    　　年投资利润率(税后)1066005.03%
     
    　　投资构成表项目单价(元)总价所占比例
    　　1土地购置费用40001200000000.245496086
    　　2前期勘察设计费用5053300000.010904118
    　　3建安成本1868.21991501200.407421458
    　　4管理费用56.0465974503.60.012222644
    　　5不可预见费用56.0465974503.60.012222644
    　　6财务费用735.72313578428086.190.160448235
    　　7销售费用256.9277674273885000.056031413
    　　8营业税金436.7772045465604500.095253402
    　　9合计7459.720107488806163.41
     
    　　投资成本表
    　　序号项目建筑面积（㎡）市场价(元/㎡)单价(元/㎡)
    总价(元)
    　　一土地费用10660035004000426400000
     
    　　二前期费用(勘察设计费用)10660050-80505330000
    　　　　　　
    　　三建筑工程费用（1～4）106600　1868.2199150120
    　1，主体工程1066001138--13821134120884400
    　2，基础土方106600　10511193000
    　①基础土石方10660012--1850　
    　②桩基础106600110--140110　
    　3，配套费用106600　629.267072720
    　①对讲系统10660012.8--16.715　
    　②消防系统10660070--11038　
    　③通讯系统10660014.1--18.211　
    　④电视天线1066003.5--4.54　
    　⑤煤气系统10660023.2--34.923.2　
    　⑥水电安装106600235--313238　
    　⑦电梯106600150-1800　
    　⑧室外配套106600110-150300　
     
    　四不可预见费(建安成本的3%)106600　56.0465974503.6
     
    　五管理费用(建安成本的3%)106600　56.0465974503.6
     
    　六财务费用　　　78428086.19
     
    　七①土地利息106600　658.870228080
    　　②建安成本利息106600　76.9231358200006.191
    　　总成本（一～七）106600　6766.0151721257213.4
     
    　资金回收表　面积单价合计
    　　　　
    　住宅961009500912950000
    　　　　
    　小计961009500912950000
     
    　保持住宅价格每平方米9500元不变，土地价格上下浮动1500元时，
     
    　土地价格(弹性系数1)浮动比例土地费用楼面地价成本利润率
    　250↑453050000425011.53%
    　500↑47970000045007.11%
    　750↑50635000047503.02%
    　1000↑53300000050000%
    　浮动比例土地费用楼面地价成本利润率
    　250↓399750000375021.56%
    　500↓373100000350027.27%
    　750↓346450000325033.57%
    　1000↓319800000300040.51%
     
    　住宅价格下调1500元/平方米，即住宅价格为8000元/平方米，土地价格下调