扬州市老城区 12 号街坊控制性详细规划文本
     
    第一章  总 则
     
    第1条  编制规划的背景、目的
    为加强老城区传统风貌保护，科学指导老城区整治与更新，逐步适应城市发展与改善居民生活条件需求，在《扬州市城市总体规划》、《老城区控制性详细规划大纲》的指导下，特制定本规划。本规划是分街坊对老城区控制性详细规划大纲的细化和深化。
     
    第2条  编制规划的基本依据
    本规划的编制，遵循《中华人民共和国城市规划法》的规定，按照建设部颁布的《城市规划编制办法》及其实施细则的要求、结合老城区的特点而制定，符合有关标准、技术规范的要求。
     
    第3条  规划的法律运用范围
    任何单位和个人在本区范围内进行各项建设活动必须遵守本规划，凡与本规划有矛盾和冲突的，以本规划为准。对违反本规划的任何单位和个人，依据有关法律、法规和规定予以处罚。
     
    第4条  文本与图则的法律效力，与其它有关的规范与技术标准的关系
    1、文本与图则配套使用，二者不可分割，具有同等法律效力。
    2、文本涉及的指标是结合扬州老城区实际情况和发展要求所制定的，未涉及的指标应符合国家、江苏省及扬州市的有关规范和规定。
    3、本规划解释权属于扬州市规划局。
     
     
    第二章  规划依据、原则、目标
     
    第5条  规划依据
    1、《中华人民共和国城市规划法》
    2、《中华人民共和国文物保护法》（2002）
    3、建设部《城市紫线管理办法》（2003）
    4、《江苏省历史文化名城名镇保护条例》（2002）
    5、《城市规划编制办法实施细则》
    6、《城市规划用地分类与规划建设用地标准》
    7、《城市居住区规划设计规范》
    8、《江苏省城市规划管理技术规定》（2004）
    9、《扬州市城市总体规划（2002-2020）》及《历史文化名城保护规划》
    10、《扬州市老城区控制性详细规划大纲》（2002）
     
    第6条  规划原则
    1、遵循“整体控制、积极保护、合理保留、全面改善”的原则，体现全面保护老城区传统风貌和地方特色的基本要求。
    2、遵循保护与发展并重的原则，尽量保持街坊原有格局和空间形态，根据实际需要适时调整用地功能，逐步完善基础设施和公共设施，合理改善居住条件和环境，方便居民生活。
    3、在全面保护古城风貌的前提下，通过各种可行的技术手段展示和“解读”文物古迹和街区风貌，提高本地居民和外地游客对老城区历史、各类古迹（含古井、古树名木等）和园林、建筑艺术的认知程度，增强名城保护知识，弘扬传统文化，促进旅游发展。
     
    第7条  本街坊现状及存在的主要问题
    1、土地利用不尽合理，规划用地内尚有五一食品集团和荣光电池总厂、扬州光欣医用塑料有限公司等工业用地，对周边环境有一定影响，土地价值未得到充分发挥。
    2、牛背井历史建筑群局部传统风貌受到一定破坏；文公祠、卢姓盐商住宅的历史及旅游价值没有被充分挖掘出来。
    3、整个街坊缺少横向、纵向联系的主要通道；基础设施较差，街坊内的现状管网及道路偏小。
    第8条  规划重点与目标 
    1、依据扬州市老城区功能特征，调整街坊用地结构，取消工业用地，增加商业服务设施。
    2、加强历史建筑及传统风貌的保护与整治，确定合理的保护与更新模式。
    3、合理确定人口密度，降低建筑密度，改善居住条件，提高环境质量。
    4、完善街坊的基础设施，改善交通条件，基本适应城市现代功能与生活要求。重点加强街坊内东西向交通联系，使历史建筑（文公祠、卢姓盐商住宅、曾公祠、天主堂等）能够便捷地联系。
    5、通过老城区风貌的保护和城市设计的引导，提高老城区景观品质，突出老城区特色。
     
     
    第三章  街坊范围、街坊性质
     
    第9条  街坊区位 
    老城区12号街坊位于老城区东南部。
     
    第10条  街坊范围 
    东至古运河，西至徐凝门路，北至广陵路，南至古运河。
     
    第11条  街坊面积 
    规划街坊面积34.40公顷（按道路中心、河中心线计），规划净用地26.40公顷。
     
    第12条  街坊主要性质 
    以居住、商业和文化娱乐为主要职能，具有一定传统风貌的街区。
     
     
    第四章  土 地 使 用
     
    第13条  用地结构调整的原则 
    1、坚持以体现文化内涵和改善城市环境质量为原则，尽量保持街坊原有的空间格局，本着保护古城传统风貌的要求，适当调整用地性质，理顺路网，结合老城区的特点加强绿化和基础设施的建设。
    2、取消街坊内工业用地，增强居住、旅游、文化娱乐等功能。
    3、允许用地有一定弹性，原则上行政办公用地、商业金融用地等公共设施用地之间可以适当兼容。
    4、现有文控保单位功能根据其规模、所处区位、保存状况等确定，充分挖掘文控保单位的使用价值，妥善处理好保护与利用之间的关系。
     
    第14条  用地布局调整的重点
    取消工业用地，加大大水湾周边商业及文化娱乐用地比重，加强南通东路北、西侧绿地建设。
     
    第15条  土地使用适建范围规定 
    考虑到规划的弹性和可操作性，在特定的条件下，用地性质可根据实际情况需要做适当调整，但应符合《扬州市老城区街坊土地使用适建范围规定表》的规定。
    土地使用适建范围规定表

    注：
    
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    /
    
     
    
    允许设置        不得设置           符合有关规定，取得有关部门允许，可以设置
    第16条  主要用地调整
    1、行政办公用地：主要沿广陵路、徐凝门路、南通东路局部地段布置，用地性质基本予以保留，原计量局用地与天主堂进行整合，调整为文化娱乐用地。
    2、商业服务及文化娱乐用地：商业服务用地主要沿广陵路、徐凝门路、南通东路布置，沿大水湾布置相对集中的商业街区，文化娱乐用地主要沿徐凝门路、南通东路布置。
    3、教育科研用地：原跃进桥小学分校用地规划时予以搬迁，与9号街坊的跃进桥小学合并，原用地与天主堂进行整合，改为文化娱乐用地。
    4、医疗卫生用地：保留扬州广陵医院。
    5、工业用地：原五一食品厂、荣光电池厂、塑料机械厂用地调整为商业服务用地和居住用地。
     
    第17条  土地使用强度规定
    建筑密度、容积率、绿地率按地块图则列表中规定的数据进行控制，地块建设中的容积率、建筑密度只能小于或等于地块图则中的规定值，绿地率只能等于或大于地块图则中的规定值。
     
     
    第五章 保护与更新模式
     
    第18条  保护与更新原则
    1、根据现状风貌及历史文脉特点，确定不同的保护要求，并按用地范围划定为不同的保护与更新模式，便于整体控制和规划管理。
    2、延续传统的街巷体系、空间形态及地方建筑特色，保持老城区的整体风貌。
    3、鼓励采取小规模渐进式的有机更新模式，逐步对老城区进行整治。
     
    第19条  保护与更新模式
    根据地段内主要建筑物的整治与保护要求，按相对完整的用地范围界定如下三类保护与更新模式：
    1、保护用地：指文（控）保单位或有价值的历史建筑相对集中的地段，用地范围一般包括一类风貌地段和部分二类风貌地段。
    要求：原则上保护用地内建筑物以保护为主，其中文（控）保建筑和有一定历史价值的传统建筑按相应的保护要求进行保护，其他建筑一般以按传统风貌要求翻建为主，极少数与传统风貌不协调的建筑物可进行整饬或改造。
    本规划范围内保护用地主要集中在文公祠一线及卢姓盐商住宅一线，面积为    1.54公顷，占总用地的7.06%。
     
    2、整治用地：指民居相对集中、整体上具备一定的传统风貌特征的地段，另外一些地段建筑虽不是传统建筑，但建筑体量、形式与老城区风貌较协调的地段也纳入整治用地范围。整治用地一般包括二类风貌地段及部分三类风貌地段。
    要求：整治用地原则上应借鉴历史文化街区整治的一些做法进行整治，建筑物以按传统风貌要求修建及整饬为主，少数与传统风貌不协调的建筑物可进行改造，零星的具有历史价值的传统建筑物按相应的保护要求进行保护。
    本规划范围内整治用地主要集中在牛背井、大流芳巷及羊胡巷两侧，面积为8.77公顷，占规划总用地的40.23%。
     
    3、可改造用地：指那些不具备历史价值和地方特色的简易房、危旧房相对集中或者整体风貌与老城区很不协调的地段，如近年来插建新建的多层建筑较集中的地段，纳入可改造用地范围，一般包括四类风貌地段和部分三类风貌地段。
    要求：对于可改造用地内的建筑，主要进行改造以取得与老城区整体风貌的协调。局部建筑质量和环境很差的地段可先按照传统风貌和格局的要求进行整体改造，部分大体量建筑物可暂留，今后条件成熟时也须按风貌协调的要求进行相应整治；地段内零星的具有历史价值的传统建筑物应按相应的保护要求进行保护，周边的改造建筑应处理好与这些建筑的关系。
    本规划范围内可改造用地主要分布在徐凝门路、广陵路、南通东路及北河下两侧、元宝附三巷以西地段。面积为11.49公顷，占规划总用地的52.71%。
    上述三类用地衔接地段应考虑建筑高度、体量、风格的协调。
     
    4、本街坊内传统建筑群（城市紫线）的范围为牛背井，面积为0.81公顷。城市紫线内的各项建设必须依据中华人民共和国建设部所颁布的《城市紫线管理办法》执行，坚持保护真实的历史文化遗存，维护街区传统格局和风貌，改善基础设施、提高环境质量的原则。历史建筑的维修和整治必须保持原有外形和风貌，保护范围内的各项建设不得影响历史建筑风貌的展示。
     
    第20条  建筑的保护与整治规定
    街区内的建筑采用“保护、保留、更新”三个层次加以整治。
    1、保护
    a、修缮：指列入市级及市级以上的文物保护和文物控制的建筑。法定保护建筑的修缮必须坚持按原样修复。
    本地段有文保单位5处，占地面积1.07公顷，为天主堂、卢姓盐商住宅、曾公祠、文公祠，均已纳入保护用地范围。
    b、改善：指风貌较好、结构完整并且具有一定历史价值的传统建筑，其外观修缮必须坚持原样修复的原则，内部可在保持原有结构体系的前提下，根据现代生活的需要加以改造。
    根据统计，本地段有传统建筑20处，占地面积0.60公顷，除1处外，其余全部纳入保护或整治用地范围。
     
    2、保留
    a、整饬：指结构和质量好，与传统风貌不够协调但尚未产生强烈冲突的建筑，对这类建筑外观不符合传统风貌的部分进行强制性改正（通俗说法即“穿衣带帽”）。
        主要包括：交通银行、金都商贸有限公司等徐凝门路东侧临街建筑以及五一食品集团北侧居住建筑等。
    b、暂留：指建筑质量、结构较好，设施配套齐全，虽不具备传统风貌，但体量较大的建筑，今后待条件成熟时进行整治。
    主要包括：长城饭店，沿南通东路多层住宅等。
     
    3、更新
    a、翻建：指在具有一定传统城市肌理特征的地段，建筑体量符合传统风貌要求，但建筑质量较差，可按传统建筑的特征要求对建筑进行原地翻建。原则上翻建用地内不得增加任何新的建筑面积和建筑占地，新建建筑必须服从文本中规定的建筑高度和退让等要求，在延续传统风貌的前提下，逐步改善居住环境。
    主要包括：大流芳巷西侧，牛背井、洪水汪两侧住宅。
    b、改造：对不具备历史价值及地方特色的简易房、危旧房以及与传统风貌冲突较大的现代建筑，应严格控制任何新的建设活动，以保证下一步改造的顺利实施。
    主要包括：南通东路北侧、西侧，广陵路南侧住宅。
     
    第21条  古井和大树等的保护范围及规定
    1、古井周边5.0米范