1 前言

惹目地产顾问机构承接众诚地产灵寿通用机械厂项目的策划代理服务工作，本报告是在市场调研基础上做出的前期策划报告。
本报告所引用的数据主要由现场调研、政府公布信息以及中介、业内人士提供数据整理获得。为了更好得研究客户需求，惹目地产在现场调研中加入了客户需求调研。采用问卷调查和深度访谈相结合的方式。问卷调查针对80位客户进行，深度访谈针对3位其他项目置业顾问进行。

2 灵寿房地产行业宏观概况分析

2.1 宏观环境分析

2.1.1 城市简介

2.1.1.1 交通区位

    灵寿县地处河北省中西部，西依太行山，东临大平原。县城距省会30公里，距京广铁路、京深高速公路、石家庄民航机场20公里。
    灵寿区位优势明显，基础设施完备。京昆高速的建成通车，融入了省会石家庄20分钟交通圈，朔黄铁路穿境而过并设站，京赞路、207国道、宝平线、正南线等国省级公路构成灵寿骨干公路网，是晋煤及西北部山区矿产品外运的主通道。
    灵寿地处环渤海、环京津开放地带和一体两翼的西翼上，未来发展方向以生态旅游为主导，兼具已有支柱产业发展，具有明显的区位优势。

2.1.1.2 自然资源

灵寿还有丰富的资源，矿、林、旅游堪称三大资源优势。现已探明各类矿藏有41种，总储量28亿吨。其中，黄金36吨、铁1020万吨、石材10.7亿立方米、云母1400万吨、石英8800万吨，还有铜、钼、石英石、重晶石和矿泉水等。特别是石材资源类多质优，花岗岩储量6.1亿立方米，大理石储量4.2亿立方米，有200多个花色品种。
其中如石材产业，目前是灵寿的一个支柱产业，目前做石材的私人企业主比较多，此部分人群财富积累比较丰富，使项目发展中不可忽视的一部分人群。

2.1.1.3 行政区划

灵寿县共辖6镇9乡、279个行政村、772个自然庄。
其中县城位于灵寿镇，面积48.04平方千米，人口55750人。共22个村委会。目前县城内大东关、小东关、城内、北关、西关发展比较快，周边村镇如木佛村石材业发展比较迅速，南托、孟托蘑菇种植也比较发达。经济的发展促生了一批处于财富积累较为雄厚的人群。

2.1.1.4 经济增长与房地产行业发展

2008年，全年地区生产总值完成54.34亿元，增长13.9%；全社会固定资产投资完成70.05亿元，增长47.7 %；全部财政收入完成2.41亿元，增长20.5%；社会消费品零售总额完成14.7亿元，增长22.6%；全县金融机构存款余额43.79亿元，比去年增加8.94亿元；市考核的8项主要经济指标，有7项进入全市前10名。
2008全球经济危机的爆发，对本地房地产市场并没有形成较大的冲击，房地产市场依然在平稳发展。当地经济的快速健康发展，居民的生活水平逐步提高，市场稳定，需求旺盛。

2.1.1.5 城市建设

    三年大变样期间，城市建设对基础建设和城市改造投入了大量的资金。截止目前，城镇建设完成总投资5、2亿元，其中市政设施投资2、2亿元，房产开发建设投资2、98亿元，城区道路长61.67公里，149万平方米；建成区绿化面积217.9万平方米，绿化覆盖率32%；城市集中供水普及率达到98%。城区布局进一步优化，基础设施进一步完善。
    大量的土地开始涌向市场，包括旧企业改造、新民居建设工程等，市场机遇挑战并存。
    其中在住宅建设方面。投资1.1亿元，实施了住宅提档工程，目前已开工建设了幸福家园、百富花城、煊林小区、原建行地段临街高层住宅楼项目，总建筑面积达7.15万平方米。

2.1.2 城市规划对房地产市场的影响

新编规划到2020年把县城建设成为“三横、五纵、一环”（ “三横、五纵、一环”。“三横”为北环路、人民路和工业路，“五纵”为体育街、西环路、城东街、正南大街、兴工街，“一环”为县城外环路。）的道路框架和“一翼、一环、三廊、六园、多点”为格局的山水生态城市，县城面积将由9.35平方公里扩大到13.2平方公里。
项目地块位于未来的城市发展核心区域，及三横中的人民路与五纵中的正南路交叉的位置。城市规划带来前所未有的契机，也会对本项目的发展带来利好点。

2.1.3 灵寿房地产行业宏观环境对本项目的启示

作为经济相对欠发达的县城来说，房地产行业发展环境较为一般，还需要政府进一步改善。本项目的发展作为市场中第一个成规模商品房项目，将会承担灵寿房地产发展过程中的标杆作用。
城市建设进展迅速，三年大变样的开展为本项目的入市带来了全新的投资环境，为项目的发展带来了有利的政策、市场信号。
灵寿受宏观调控影响较为微弱，因此经济发展不会出现大起大落的现象，对房地长行业的平稳发展是一大利好。
虽然灵寿总体经济欠发达，但经济结构合理。在支柱产业的发展过程中，使一部分人先富了起来，他们拥有较强的购买力，从而为房地产的发展奠定了广泛的消费群体。
灵寿县人口与土地不成正比，土地相对稀少，限制了建筑用地的发展。加之灵寿镇内的村镇今后不再对村民发放宅基地，因此会促生一批村民购房者，值得本项目在发展过程中重点把握。